Kaufsignal bei Gagfah

Danke für die Belehrung ... grins!
Buchhaltungskurs: In meinem Alter, als mehrfacher Mehrfamilienhausbesitzer und einstiger CEO, ... ach lassen wir die Eitelkeiten, ist ja lange her.

Die Kaugummis summieren sich ja nicht ganz so, denn ich schütte mindestens 40% davon ja aus.
Vergiss bitte auch nicht, dass der Sandkasten immer leerer wird, den wir haben ja einen, wie nennt man das doch, demoskopischen Wandel.

Vergiss auch nicht, die Förmchen sind nicht mehr so gefragt, die Jungs im Sandkasten wollen vollbusige Barbiepuppen mit langen blonden Haaren.
Die Mädels wollen den smarten Ken.
Die sind aber teurer!

Vergiss auch nicht, die Förmchen müssen renoviert werden und da besteht schon echt ein Stau.

Kaltmietenmultiplikator: 14?
Ich bekomme haufenweise Angebote zu qualitativ besseren Wohnblöcken, Vollvermietung!, gute Lagen und langfristige Perspektive für das 7,5 bis max. 10-fache von meiner Bank angeboten.
Ich würde ja kaufen, aber meine Kinder wollen nicht und was soll ich mit dem Zeugs.
Um es mal neudeutsch zu sagen: "Ey ... Alter, gibsch mir 14, dann Du meine Wohnungen, ey klar ey!"

Tja, mit den Mädels, das würde mich schon locken.
Kannst Du mir ein Freundenhaus verkaufen?
Die Renditen im blauen Haus in Köln sollen ja fantastisch sein.

Last but also least: Der Geschmack der Kaugummis ist auch nicht mehr so prickelnd, was ja der Kurs zeigt. Und dauernd rumkauen, ne lieber lassen (... grins!).

Last but not least: Es gibt ja nicht nur die Gagfah!
War heute auf Shoppingtour und bin im Schnitt mit dem, was ich heute morgen eingekauft habe, schon jetzt 5% im Plus und die Aussichten sind nicht schlecht.
Und die Kaugummis liegen auch bei 3,5 - 6%.

Es ist eben so, dass Mädel Gaggi ist in die Jahre gekommen.
Kurze Haare, früher lang, Umfang nun um 125 cm, am Bauch, wie das Leben so ansetzt.
Sie reizt mich nicht mehr wirklich, aber ich bin noch immer drin (... lach, irgendwie blöde ausgedrückt!).
Ach ..., wie treu ich doch sein kann(!), ... oder blöd?

Gruss  

Lol, ... wenn Du unseren guten Orth nicht verstehst, dann nimm Du doch das Angebot von Zahlen0815 an und belegt den Kurs!

Mir gefällt der Kommentar von Orth und er ist so nachvollziehbar, wie ein Kaugummi.

Ach lasst uns doch virtuell Wohnungen vermieten, dann können die Gagfahmieter sich endlich heimisch fühlen.
Ach, das ist ja auch gemein was ich schreibe, tschuldigung!  

Außerdem weiß fast jeder, das Eigentum verpflichtet, auch in einer eigentümlichen Wohnung - auch die kostet mehr, als nur die Nebenkosten..

Bin außerdem sowas von zufrieden mit der Aktie Gagfah, das ich mir über das Für und Wieder kaum Gedanken machen muß..

Meine Förmchen-Anekdote war eher der Dividendenpolitik der letzten Jahre gedacht..

Quartalsdividende       Stichtag            Ex-Tag             Auszahlungsdatum
Q3 2010:   ?0,10       26.11.2010      29.11.2010               30.12.2010  

 ist doch immer noch sehr viel...

 

Ist doch relativ!
Wenn Du den Kurs ? 6,11 nimmst, dann stimmen die 6,546%.
Aber es gibt ja Leute hier, mich auch, die zu höheren Kursen rein sind.
Da kann es schnell unter die 5,0% sein, bezogen auf den Einstiegskurs.
Aber ich bin ja noch drin, warte aber auf den Ausstiegszeitpunkt,
für 50% meiner Gagfah-Anlage.
Gruss  

Man macht ständig Verluste und kommuniziert das nicht eindeutig.

Ständig sind die Abschreibungen höher als die Erräge aus dem Geschäft.

Schon im Gesamtjahr 2009 verlor man mehr als man durch die Vermietung einnahm.

Nun ist es genauso weiter- Man muss abschreiben immer wieder und wieder.

Somit geht immer mehr Geld verloren. Selbst eine Dividende von 1o cent, wird aus der Subtanz , die schon geringer ist, nach  Abschreibungen, ausgeschütet.

Jetzt ist auch verständlich warum man keine günstigen Kredite mehr bekommt.

Man verliert ständig Geld, ist eine Verlustbude!


Nur, man belügt die Aktionär "praktisch" weil man es eben ganz anders sagt, die wahren Zahlen wohl bekannt gibt, aber nicht in den Vordergrund stellt.

Man belügt seine eigenen Aktionäre!  

Gemach, gemach!

Nach meiner Berechnung waren im letzten Quartal die laufenden Erträge aus Vermietung nach allen Kosten und Steuern 0,135 EURO pro Aktie.

Das ist zwar weniger als die ausgewiesenen FFO, die leider nicht alle Kosten berücksichtigen, und die mit nicht widerholbaren Verkaufsgewinnen aufgebläht werden, aber immer noch genug um 10 Cent Dividende davon auszuschütten.

Die Abschreibungen sind reine Buchverluste. Sie ergeben sich aus dem Wertverlust von Immobilien in den letzten 4 Jahren.

Wenn Du nach IFRS bilanzieren müßtest, hättest Du auch Abschreibungen auf Deine ETWs in den letzten 4 Jahren gehabt.

Trotzdem ist nichts dagegen einzuwenden, wenn Du den überschuß Deiner Mieteinnahmen über Deine Zins-, Reparatur- und Instandhaltungskosten in Rehrücken und Rotwein anlegst.

Du bist nämlich nur auf dem Papier ärmer geworden. Nur wenn Du den Papierverlust durch Verkauf auch realisierst, hast Du tatsächlich etwas verloren. Ansonsten hat in der Vergangenheit die allfällige Wertaufholung bei Immobilien zeitweilige Buchverluste stets wieder ausgeglichen.

Bloß wenn Du annimmst daß der Wertverlust der Immobilien nie mehr aufgeholt werden, hättest Du einen dauerhaften Vermögensverlust erlitten.

Aber wenn Du von derartigen Annahmen ausgehst solltest Du sowieso weder in ETWs noch in Immobilienaktien investiert sein.  

Ganz klar und da gibt es nichts dran zu deuteln!

Alle Immo AGs, auch viacom, die ja gerade, haben ja ihre Gewinn in den letzten Jahren Jahrzehten, fast nur aus den Werthochschreibungen geholt. Und wenn man nun abschreiben muss, sollen das auf einmal nur Buchverluste sein- NEIN:

Ob nun IFRS oder HGB, wir müssen sehen, was ist de facto an Gewinn, was ein Mehrwert ist, zustande gekommen.
So, ist es ja steuerlich für jeden Immobiilenbesitzer so, dass er 2 % der Anschaffungskosten, bzw. der Baukosten, ohne Grundstückskosten, jährlich abschreiben kann. Diese Abschreibung ist eine rein steuerliche. So eine Abschreibung bräuchte man direkt nicht berücksihctigen, bzw. nur dazu um die Steuerlast zu drücken.

Aber, wenn Wohnugnen tatsächlich weniger wert werden, dann hat man geld verloren.

Du , Zahlen0815 hast schon gesagt, dass wohl Gagfah immer, jährlich glaube ein drittel des Bestandes nur bewertet. Somit werden jetzt erst die Verluste ausgewiesen, die man vielleicht schon vor 2 oder 3 Jahren machte.
Aber diese Verluste sind angefallen. Man hat klar weniger Vermögen.

Also die Einnahmen, der Gewinn den man angibt, muss noch um die Abschreibungen vermindert werden. Dadurch ergibt sich ein nachhaltiger Verlust.
Und mindestens seit anfang 2009. Also wohl 2009, da sogar sehr hoher Verlust, als auch 2010 verliert man  Wert - man macht klar Verluste!

Es kann keine Argumentation geben, ausser Interessenten die Lage positiver darzustellen, die , es rechtfertigen kann, dass man diese Abschreibungen, bei den kommunizierten Gewinne bzw. Verluste einfach weg lässt.

Klar KANN man die jetztigen Abschreibungen auch wieder aufholen. Also die Werten könnten wieder steigen. KÖNNTEN.
Tja, dann ist es ein zusätzlicher Gewinnbaustein, zusätzlih zum Vermietungsergebnis.

Aber zur Zeit, ist das Vermögen immer geringer geworden. ständig jedes Jahr.
Und es wird auch wohl im nächsten Quarta l 2010 so sein und wahrscheinlich auch noch 2011.

Und ich hatte mich schon gewundert ,warum trotz Verkäufen zum , bzw. sogar über Buchwert, der Eigenkapitalanteil bei rund 27 bleibt und gar nicht steigt. Denn wenn man verkauft, werden ja die Schulden getilgt, und das was oberhalb der Schulden eingenommen wird,erhöht das Eigenkapital. Bzw wird ja das Fremdkapital durchverkauf und Tilgung zurück gefahren.

Jetzt wird mir das klar. Das was man durch Verkäufe erreichte, an Erhöhung der Eigenkapialquote ging durch die Bewertungen wieder verloren.

Das ist der Grund warum man kann keine günstigen Kredite jetzt bekommt.-

Wer gibt einem Unternehmen schon gern Geld, was ständig Geld verliert. Da ist doch absehbar, dass die pleite gehen.

Man was bin ich enttäuscht.

Hatte das wohl schon mal eher so gesehen. Aber wollte er extra nicht wahrhaben, weil ich ja voll drin war, und glaube auch noch im Verlust!  

Die Konditionen für den revolvierenden Kredit von Euribor + 5% werden von einigen Benutzern als ungünstig bewertet.

Das erscheint mir nicht gerechtfertigt. Der revolvierende Kredit ist ein unbesicherter Firmenkredit.

Hier ist mal eine Zusammenstellung von gängigen Kontokorrent-Sollzinsen:

www.konto.com/dispokredit/dispositionskredit.html

Hier findet man als güstigstes Angebot 6,95%.

Drei-Monats-Euribor ist im Moment exact 1,25%.

1,25% + 5% gibt 6,25% was also immer noch günstiger ist als das hier günstigste Angebot.

Für Geschäftskunden ist der Standardsatz der Commerzbank 13,25%: www.konto.com/dispokredit/dispositionskredit.html (TAB "Geschäftskonto" anklicken).

Laut EZB war der Durchschnittssatz im September 4,82% für revolving loans und overdrafts an Firmen (außer Finanzdienstleister) in Deutschland. Dieser Durchschnitt enthält allerdings auch besicherte Kredite.

sdw.ecb.europa.eu/browseTable.do

 

"Alle Immo AGs, auch viacom, die ja gerade, haben ja ihre Gewinn in den letzten Jahren Jahrzehten, fast nur aus den Werthochschreibungen geholt. Und wenn man nun abschreiben muss, sollen das auf einmal nur Buchverluste sein- NEIN:"

Für Gagfah trifft das nicht zu. Gagfah hat stets gute Gewinne aus dem laufenden Geschäft erzielt, auch ohne Berücksichtigung von Wertzuschreibungen

Und genau deshalb bin ich bei Gagfah investiert, und nicht bei TAG/Colonia/Vivacon/IVG.

"Du , Zahlen0815 hast schon gesagt, dass wohl Gagfah immer, jährlich  glaube ein drittel des Bestandes nur bewertet."

Stimmt. Daß hat sich inzwischen allerdings geändert. Von nun an werden die Immobilienbewertungen quartalsweise vollständig von CRBE durchgeführt (laut Rücksprache mit IR).

" Somit werden jetzt erst  die Verluste ausgewiesen, die man vielleicht schon vor 2 oder 3 Jahren  machte. Aber diese Verluste sind angefallen. Man hat klar weniger  Vermögen."

Im Falle von Gagfah wird ja in der Tat nur das - teilweise - abgeschrieben, was man vorher zugeschrieben hat. Bewertungen im Immobilienmarkt gehen nunmal auf und ab.

Wer das nicht aushält muß sein Geld eben auf's Sparbuch legen.

Bloß dann hat man leider das Problem mit dem Geldwert. Als Sachwertbesitzer kann es mir einigermaßen egal sein, wieviel Dollars und Euros von Bernanke und Trichet noch gedruckt werden, solange mich die Mietüberschüsse in Schnitzel und Bier halten.

 

das  beurteilen kann auch ehrlich.

Man macht aber summa Verlust.

Was bei gagfah passiert ist nichts anderes was einem Mehrfamilienhausbesitzer auch passieren würde, wenn der Wert seines Hauses sinkt.

Beispiel
Ein privater kauft ein Mehrfamilienhaus für  1 mio - 1.000.000

Nun ist es für 70.000 vermietet, er zahlt davon Zinsen und sonstige Kosten.
Für sich selber entnnimmt er nur ca 10.000 je Jahr

In manchen Jahren stellt er fest, dass solche Häuer wie er eines hat, doch jetzt  teurer sind.
So ist dann doch der Wert nach  und nach auf 1.050.000 gestiegen.

Nun 2009 - hat  Mieteinnahen von 72.000 Euro. Für Zinsen und alle  sonstigen Kosten muss er  63.000 ausgeben. Damit  hätte er  9.000 plus gemacht und könnte sich das auch selber ausschütten, oder auch noch mal  10.000 - so ähnlich wie Gagfah es 2009 machte.

Nur das Haus wurde 2009 weniger wert. Der Wert sank von 1.050.000 auf noch 1.030.000

Und wieviel Gewinn/Verdienst hat er nun 2009 insgesamt gemacht?  


9.000 oder 10.000, weil er diese entimmit. oder 29.000 oder wieviel?
Gagfah würde sagen  9.000 aber oft auch andere Zahlen in den Vordergrund stellen die eher aussagen es wären 11.000.

Faktisch ist der Hauseigentümer aber ärme geworden.
#Sein Vermögen ist um 20.000 an Wert gesunken und er hat 9.000 als Einahmen , Überschuss aus der Bewirtschaftung.


Insgesamt 11.000 Euro verlust



genauso, nur mit anderen Zahle ist es bei Gagfah. Die Dividende wäre hier die private Entnahme.  

Es geht doch bei Gagfah gar icht um einen direkten Kontokorrent!

Der Grossteil wird ständig in Anspruch genommen.

Und wie kommt man dazu, ein Darlehen über 180 Mio mit Kontokorrenten über 500 Euro oder so zu vergleichen ......

Neee Gagfah muss enorm hohe Zinsen zahlen, weil sie ständig, durch hohe Verluste Geld verlieren und somit eine schlechte, , miserabele Bonität haben.

Gagfah muss froh , sein,wenn ihnen überhaupt einer was gibt.

Würde mich nicht wundern wenn bald wieder Aussagen kommen Gagfah, würde Nebenkosten nicht weiter leiten.  

Also, um das noch mal zu betonen, ab jetzt sind die Bestandsbewertungen der Gagfah quartalsaktuell.

Da nun der gesamte Bestand post-Lehmann von CRBE durchberwertet wurde, erwarte ich bis auf weiteres keinen erneuten Abschreibungsbedarf. Sogar Zuschreibungen sind prinzipiell möglich, wenn sich das Klima in Wohnimmobilienbereich weiter aufhellt.

Ein Blick auf Seite 33 zeigt, daß die Immobilien mit 8,8733 Milliarden Euro zu Buche stehen, während die damit besicherten Verbindlichkeiten 5,9569 Milliarden Euro betragen.

Das ergibt ein LTV von derzeit 67,1 %. Vom Zielwert 67% ist man also nur noch einen Wimpernschlag entfernt.

Die noch ausstehenden 550 Millionen der Verkaufsprogamme 2009/10, die weiteren ETW-verkäufe und die Einbehaltung eines Teils des operativen Gewinns würden überschlägig das LTV bis April 2013 auf 65,4% senken. Hierbei ist der Effekt der Rückführung des Revolvers - Kostenpunkt 180 Millionen - nächstes Jahr schon berücksichtigt.

Das sollte als Sicherheitsmarge für weiter Marktverwerfungen mehr als genug sein.  

"Neee Gagfah muss enorm hohe Zinsen zahlen, weil sie ständig, durch hohe Verluste Geld verlieren. "

Diese Aussage ist unwahr. Gagfah hat noch in keinem Quartal Geld verloren. Die einzigen Verluste sind reine Buchverluste, die man sinnvollerweise mit vorherigen Buchgewinnen gegenrechnen sollte.

"und somit eine schlechte, , miserabele  Bonität haben.  Gagfah muss froh , sein,wenn ihnen überhaupt einer was gibt. . "

Diese Behauptung kannst Du beweisen, wenn Du mir einen unbesicherten revolviernden Firmenkredit in ähnlicher Größenordnung mit deutlich niedrigeren Zinssätzen zeigst.

Ansonsten eine unbewiesene Behauptung.

"Würde mich nicht wundern wenn bald wieder Aussagen kommen Gagfah, würde  Nebenkosten nicht weiter leiten. "

Mich wundert viel mehr daß Du überhaupt noch Gagfah Aktien hast.

Bei Deiner Einstellung zu dem Thema solltest Du doch schon längst verkauft haben.

 

Aktien schon seit genau 2 Jahren. Nach der kommenden Dividende bin ich geneigt auszusteigen - limitiert bei 6,50€

 

gut mit dem ausstieg. Die Dividende ist saftig und wenn du vor 2 jahren rein bist liegt sie bestimmt im bereich von 7- 10%. und die aussichten auf einen baldigen kursausbruch steigen von tag zu tag. also ich bleibe drin bis wir wieder bei 20,xx EUR sind... (ist ernst gemeint) 

 

so schnell. Schnell bin ich zur Zeit nur bei der q-cells. Das heißt, limitiert kauen und verkaufen und abends nach der Arbeit anschauen. Da konnte man schon ein paar Hunderter verdienen in den letzten Wochen.

 

Ahhhh, ein neuer Teilnehmer in unserem Forum.
Erstmal herzlich willkommen!
Gruss Jeff  

Hey, das kannst Du nicht wirklich ernst meinen, ? 20,xx?
Wo sollen die denn herkommen?
Ich meine, dass wäre echt wünschenswert, aber ..., ich sehe das nun wirklich nicht.
Begründe doch bitte mal Deine höchst interessante These der 20!
Schönes Wochenende!  

An @Zahlen, @Orth, @Kologe, @gate4share, @all, ...
Ich habe eben einen interessanten Artikel gelesen, den ich hier mal einstellen möchte.
Er hat insofern mit unserer Aktie zu tun, weil die Auswirkungen des Systembruchs sicherlich im erheblichem Maße auf nicht nur unsere Aktie wirken würde.
Würde mich freuen, wenn wir das hier einmal diskutieren könnten:
http://www.heise.de/tp/r4/artikel/33/33666/1.html
Gruss  

Was soll denn passieren? Kapitalismus ist der Ritt auf einem Tiger, der hoffentlich nie stehenbleibt. :-)

Solange Wachstum (das IMMER kreditfinanziert ist) generiert wird, sehe ich keinen Crash. 

Die Crashpropheten wollen Gold verkaufen und Angst ist nun einmal die beste Verkäuferwaffe.

 

 

 

 

Für mich ist es sicher wie das Amen in der Kirche, dass es in den nächsten 2 bis 20 Jahren zu einem Knall kommt, gegen den die Wirtschaftskrise 2008 nur ein Kindergeburtstag war. Wie, außer im Zuge einer Geldentwertung/Währungsreform (was sicher nicht ohne Tumulte abgehen wird), soll denn das Problem der weltweiten Staatsverschuldungen gelöst werden? Weil irgendwann ist man an einem Punkt angelangt, wo der Staat die Kreditneuaufnahmen nicht mehr zur Stützung der Konjunktur ausgeben kann, sondern nur noch zur Tilgung der bestehenden Kredite.
Ob die Gagfah in einem solchen Fall ein gutes Investment ist, würde ich auch gerne hier diskutiert sehen. Es heißt ja immer, die einzigen sicheren Werte sind solide große Industrieunternehmen wie BASF, die kommen durch jede Krise.  

"Wie, außer im Zuge einer Geldentwertung/Währungsreform (was sicher nicht  ohne Tumulte abgehen wird), soll denn das Problem der weltweiten  Staatsverschuldungen gelöst werden?"

Zum Beispiel so wie in den 60-er und 70-er Jahren: Durch eine kontrollierte Inflation zwischen 4% und 7% pro Jahr über 15 jahre oder so.

Daß damals auch die Zinsen gestiegen sind, hat denen die 10- und 15-jährige T-Bonds schon hatten auch nichts genützt.

Außerdem kann durch das neue Instrument des 'quantitative easing' der Zins künstlich niedrig gehalten werden: Die Notenbank kauft halt die Staatspapiere trotz zu niedriger Verzinsung.

Und wer soll die Tumulte machen? Die Senioren mit ihren staatstreuen (treu-doof) Bundesanleiheportfolien?

Die Einfaltspinsel die sich "Kapitallebensversicherungen" udgl. haben aufschwatzen lassen, die überwiegend in Bundespapieren angelegt werden?

Die Leute sind halt leider überwiegend blöd. Revolutionäres Potential nahe NULL, solang' es Brot und Spiele gibt.

Solange Löw den Zauberstab schwingt und Schweini Zauberfußball spielt ist mit Tumulten Fehlanzeige.

Roma ubique.

OLE, OLE - OLE,OLE, OLE

 

 ist für mich auch nur noch eine frage der zeit.

tumulte wird es aber geben, sobald das geld der kleinen leute, also der großen masse nichts mehr wert sein wird, aber auch erst dann. bis dahin wird die politik noch so manchen vergeblichen versuch unternehmen...

mir ist eh ein rätsel wie das bisher funktioniert hat. Die Staatsschulden, egal in welchem land funktionieren wie ein Schneeballsystem. Der Staat macht Schulden. Um diese Schulden zu bedienen nimmt er neue Schulden auf. Dass das nicht ewig funktionieren kann, weiß jedes kind und private die so etwas machen werden für Jahre, zurecht eingesperrt (Madoff). 

Aber wann es soweit sein wird ist ungewiss. Da es aber entweder auf eine Inflation von 5-10% pro jahr hinauslaufen muss od. eine neue währung eingeführt wird, hilft einzig und allein sein noch wertvolles Geld in Sachwerte insbesondere in Immobilien zu investieren. Und da die meisten menschen kein geld für ein ganzes haus haben sollten sie sich nach Immobilienaktien umschauen. Gagfah ist jetzt noch sehr günstig...