DE0008303504 - TAG Immobilien

Vermutlich wird man sich auf eine Dividende von ca. 20 Cent je Aktie einigen!

Die Analyse der Deutschen Bank kann man nicht ernst nehmen.  

Quelle?  

Analysen (falls man davon überhaupt sprechen kann) sind so gut wie nie antizipierend oder gar brauchbar. Die laufen immer dem Kurs und dem Sentiment hinterher, weil`s eben keine Analysen sind ,sondern nur Buzz drumherum.  

Damit liegst Du goldrichtig!
Gerade gestern wurden die jüngsten Einschätzungen des DIW bzgl. Immobilien medial "beackert".

Auszug aus dem Artikel auf https://www.boerse-online.de/nachrichten/...-immobilien-20321556.html

"Aber Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen sind durchaus möglich."

"Demnach sind die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen in den 97 untersuchten Städte in diesem Jahr durchschnittlich elf Prozent gestiegen, während die Mieten nur um vier Prozent zunahmen. Dass sich Kaufpreise und Mieten derart auseinanderentwickeln, hält das DIW für bedenklich. Da Immobilienkäufe durch Mieteinnahmen ? oder im Falle einer Eigennutzung durch eingesparte Mietzahlungen ? refinanziert werden, sollten sich die Immobilienpreise langfristig im Einklang mit den Mieten entwickeln.
Sei dies nicht der Fall, liege der Verdacht nahe, dass Immobilien als Spekulationsobjekte genutzt werden und es zu Preisblasen kommen könne. Statistische Tests hätten solche spekulativ bedingten Preisübertreibungen bestätigt, so die Forscher."

Da musste ich herzlich lachen! Ein Rückgang der Immobilienpreise um 10% würde lediglich die diesjährige Preissteigerung um 11% nahezu egalisieren, mehr aber auch nicht. Dass sich die Immobilienpreise zwischen Q1/2012 und Q1/2022 nahezu verdoppelt hatten, blendet man in der aktuellen Berichterstattung (noch) aus.
Ich gehe eher davon aus, dass die Immobilienpreise in einen freien Fall übergehen könnten, sofern die EZB weiter an der Zinsschraube dreht. Baufinanzierung ab 4% aufwärts, und das vor dem Hintergrund, dass a) nie teurer und qualitativ schlechter gebaut wurde als in den letzten 2 Jahren und b) die Bestandsimmos erhebliche Risiken beinhalten, sofern massive Investitionen erforderlich werden um eine CO2 Neutralität in den nächsten 10-13 Jahren herzustellen.

Ein Eigenheim im Vergleich zur Miete sowie das Vermietungsgeschäft rechnen sich doch aufgrund der gestiegenen Zinsen und Finanzierungskosten kaum noch bzw. gar nicht mehr.
Also entweder müssen die Mieten schlagartig und massiv steigen... oder aber die Immowerte schlagartig und massiv fallen um die Transaktionen im Immosektor wiederzubeleben.

Die Einschätzung des DIW sehe ich insofern als Bestätigung einer Blasenbildung und als 1. Warnung, dass Ungemach droht.
Bzgl. Ertragswertverfahren: Dafür ist natürlich Zustand und Alter der Immobilie entscheidend. Immos >20 Jahre bergen schon massive Risiken, sofern bis 2035 CO2 Neutralität herzustellen ist. Da wird man mit der üblichen Instandhaltungsrücklage i.H.v. 10% des Jahresrohertrags vermutlich nicht sehr weit kommen.  

Warum sagt der, dass TAG da relativ schlecht positioniert ist am Markt?
Ich vermute es hängt mit den Einheiten im Osten und in der ländlichen Gegend
zusammen. Dort sind die Mieten wirklich noch ziemlich günstig.
Und TAG, das weiß ich aus Gesprächen mit denen, scheuen sich noch davor die
Mieten - wegen der hohen Energie- und Strompreise? -  dem Inflationsniveau
anzugleichen. "Sie schauen lieber gerade darauf den Leerstand weiter zu verringern."
Das ist löblich, aber die Mieten müssen angeglichen werden. Und da hat TAG
garantiert noch großes Potential.
Was die Immopreise angeht: Da gibt es gerade eine Abwartehaltung der Verkäufer sowie
der Käufer. Die Verkäufer wollen die neue Realität anscheinend noch nicht ganz akzeptieren.
D.h. die Transaktionen sind sehr dünn im Moment. Aber Käufer können sich über viel mehr Angebote
freuen. Und es gibt auch mehr Potential für Verhandlungen.
Dieses Abwarten kann sich noch etwas hinziehen. Aber sollten sich einige große Player genötigt fühlen
- wegen Schuldenabbau! - größere Stückzahlen zu verkaufen, also auch für einen deutlich geringeren Preis,
dann könnten die Preise natürlich hier und da - und vor allem auf dem Land - stark zurücklaufen.
Ich denke das ist die denke von diesem Analysten der deutschen Bank. Und für mich ist das
teilweise auch einleuchtend. Trotzdem erscheinen mir die 5,50 Euro als Kursziel zu pessimistisch.

Das ist nur meine Sichtweise!

Meinungen dazu?  

https://www.msn.com/de-de/finanzen/top-stories/...enkrise/ar-AA14uadx  

Naja, das ist doch alles logisch. Kaum einer baut mehr ausser für sich selbst, macht einfach preislich im Moment keinen Sinn, die Rendite bei Vermietung ist zu gering. Immer mehr Wohnungsssuchende bei keinem steigenden Angebot ...einfache Marktwirtschaft - die Mieten werden der Inflation nachziehn müssen in den nächsten Jahren, zumindest so wie es die Löhne tun auch wenn es im Moment Proteste hagelt und ob die Immopreise dauerhaft jetzt noch weiter einbrechen, ich hab Zweifel.  VW gibt 8,5% mehr Lohn, die Postler wollen 15% - wenn sich das durch die Wirtschaft zieht, dann sind die Immos auch wieder erschwinglicher. Ich denke der Tiefpunkt in dem Gewerbe ist schon da wie gesagt, ob die Aktie/n aus der Branche das Tief  gesehen haben wird sich zeigen.  

Überlege mir seit ein paar Wochen den Einstieg bei TAG. Was mich bisher davon abhält ist das m.E. hohe Risiko bei der Bewertung der Immobilien in der Bilanz.

Renditeliegenschaften werden mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt. Dementsprechend gab es bei dieser Position in den letzten Jahren hohe Zuschreibungen.

Die Fair-Value-Änderungen von Renditeliegenschaften und Bewertung von Vorratsimmobilien verbesserte das Ergebnis von TAG 2021 um 540 Mio und 2020 um 328 Mio (Seite 98 des Geschäftsberichts https://www.tag-ag.com/fileadmin/content/..._DE_03_-_verknuepft.pdf).

Je nach Entwicklung der Immobilienmarkts sehe ich hier das Risiko, dass das Ergebnis von TAG in den nächsten Jahren durch diese Position stark belastet werden könnte.

Bitte um eure Einschätzungen!  

Hatte es mir angeschaut, also ich seh das Risiko wie gesagt nicht, wenn die Zahlen entnommen ausm Quartalsbericht stimmen.
Einheiten 87.229
Fläche in m² 5.229.442
Immobilienvolumen in EUR Mio.* 6.688,0
Annualisierte Netto-Ist-Miete p. a. in EUR Mio. (gesamt) 339,3
Netto-Ist-Miete in EUR je m² (gesamt) 5,71
Netto-Ist-Miete in EUR je m² (Wohneinheiten)** 5,61

87 tausend Wohnungen bilanziert zu 6,7 Milliarden so wie ich das sehe, kurz mitm Taschenrechner:
das sind poplige 77.000 Euro pro Wohnung für im Durchschnitt 60qm. Ich nehm jetzt mal die Miete von 5,7 Euro pro qm mal 60 qm macht das 342 Euro Mieteinnahmen monatl, 4104 jährlich. Wenn ich die kaufen würde zu 77.000 macht das 5,3 % Rendite jährlich, wobei ich wie gesagt von zukünftig stärker steigenden Mieten ausgehe als Bonus, da Neubau zu den Preisen grad keinen Sinn macht.
Also ich würd welche nehmen zu dem Preis, solange die Zinsen nicht weiter steigen ;) - hab keine gefunden mit soner Rendite aufm Markt anfang des Jahres, aber ka wie weit die runter gekommen sind.  

Aber ja, Abschreibungen können sein wenn man konservativ ist. Ob grössere Fische sich mit 5% rum zufrieden geben im Moment, falls was verkauft werden müsste ka.
Die sollten aber auch schon dicke eingepreist sein, denn wir handeln ja weit weit unter dem Buchwert der Immos abzüglich Schulden.  

Jetzt habe ich den Mietausfall, äh Dividendenstreichung verdaut und kann damit leben. Ich wollte damals eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, hab mir dann alles mit dem spitzen Bleistift durchgerechent und entschlossen besser Vonovia und TAG-Immo Aktien zu kaufen, da die netto Rendite deutlich höher war bzw. immer noch ist.

Ich sehe es jetzt mit der Dividendenstreichung so:

Hätte ich damals eine Wohnung gekauft und einen Mietnomaden gehabt, hätte ich wahrscheinlich auch 1 Jahr lang keine Miete kassiert, deutlich mehr Kosten gehabt und schlaflose Nächte.

Von daher ist alles gut, wenn sie dann im übernächsten Jahr wieder gezahlt wird.

Schlaft gut bis dahin!  

Im Frühjahr 2021 setzte der US-REIT GEO ( privater Gefängnisbetreiber ) seine Dividende aus. Dies war insofern vergleichbar mit TAG, als dass es einen relativ hohen Anteil an Fremdkapital gab, dessen Kapitaldienst im Lichte der Machtübernahme der Demokraten, die privaten Gefängnissen die Grundlage entziehen wollten, zweifelhaft wurde. Die Situation für GEO war also denkbar schlecht, denn im Grunde gab es diese hohe Schuldenlast und das Geschäftsmodell an sich stand in Frage. In der Retrospektive gab es zum Zeitpunkt der Aussetzung der Dividende dann ein Kurstief bei um die 5 Dollar. Heute stehen die Papiere wieder bei ca. 10,5 Dollar, obgleich von Dividendenzahlungen bisher noch keine Rede ist. Wichtig ist, dass der Laden im Grunde läuft und auch Gewinn erwirtschaftet. Bei TAG sehe die Lage deutlich besser. Hier steht das Geschäftmodell keineswegs in Frage, im Gegenteil . angesicht hoher Baukosten und gestiegenden Bauzinsen sind Mietwohnungen, auch im Osten, gefragter denn je. Dies gilt vor allem aufgrund der Zuzugs Huntertausender Menschen nach Deutschland. Momentan sieht der Markt nur das Negative. Die Chancen werden ausgeblendet. Ich sehe hier vor allem steigende Mieteinnahmen.  

Danke für Deine Einschätzung. Die Preisentwicklung bei Immobilien ist aktuell schwer abschätzbar und Meinungen weichen stark ab. Ich persönlich gehe auch nicht von stark sinkenden Preisen am Immobilienmarkt aus.

Für mich sind allerdings bereits fehlende Zuschreibungen im Abschluss ein Problem. Die Position "Fair-Value-Änderungen" dominiert die letzen beiden Jahre das Konzernergebnis. Sollten diese ausbleiben und steigen noch dazu Zinsaufwände dann halte ich die aktullen Gewinnschätzungen für zu hoch.  

da die Märkte ja die letzten Wochen stetig angestiegen sind.
Es wird ein Rücksetzer am Markt geben, dann wird man wissen, ob
das 52-Wochen-Tief bei 5,60 Euro hält oder nicht.

Grundsätzlich gibt es für mich ein paar Unsicherheiten: Gibt es einen Dominoeffekt
bei den Immopreisen, besonders in der ländlichen Gegend?

Wie lange bleibt die Inflation hoch? Und daher auch die Zinsen? Da muss auch die Regierung ihre Hausaufgaben machen.
D.h. Ampel! Bitte lasst den Markt sich selbst regulieren und unterstützt gezielt die Kleinverdiener
bzw. sozial Schwachen sowie die energieintensive Industrie. Ineffiziente Gas- oder Stromdeckel
laden Konzerne zu höheren Preise ein.

TAG muss Vertrauen zurück gewinnen durch Taten. Leerstand weiter verringern und die Mieten angleichen.
Ggf. müssen dann eben auch Einheiten, die man z.B. eh bald sanieren müsste, verkaufen. Einfach kluges Management.
Aber ich weiß wirklich nicht wie viele Einheiten im Osten sanierungsbedürftig sind.

Wie hoch werden die Mietausfälle wegen den hohen Energie- und Strompreisen sein.

Viele Fragen und Unwägbarkeiten! Langfristig sollte aber wieder alles ins Lot geraten.

2023 wird nicht so einfach werden.

Nur meine Meinung!  

Es hier massenhaft im Ruhrgebiet  

Das bezweifel ich nicht, aber wir traden ja auch massiv unter dem Buchwert. 30-40% Abschlag sind wird wir rum. Den Pessimisten ist das immernoch zuviel, die Optimisten verstehen die Welt schon längst nicht mehr. Wie gesagt, ich bin umgeschwenkt, da die Zinsen fallen und ich seh hier jetzt weit mehr Potential als Risiken. Wenn sich alles wieder beruhigt an der Inflations und Zinsfront sind hier auch wieder Kurse von 15-20 Euro in 1-3 Jahren wahrscheinlich. Ich kann nicht sagen was der Kurs die nächsten Monate macht, aber ich seh das Geschäftsmodell nicht gefährdet und wette darauf, das wir auch wieder Dividenden von 1 Euro + in 2-3 Jahren sehen - es erinnert mich grad zu stark an die Ölwerte in 2020. Die Bau und Immobranche mag grad down sein aber langfristig gehts nicht ohne und wenn man solche Werte im Depot haben will, warum dann nicht zugreifen wenns sie im Angebot gibt (be greedy when others are fearful)  

Grundsätzlich stimme ich zu. Wobei die Art und Weise der Divi-Streichung schon unterirdisch war. Außerdem signalisiert der Blick auf den Langzeitchart auch noch viel Potential nach unten.  

 

"ich bin umgeschwenkt, da die Zinsen fallen"  
Bisher fällt allenfalls die Anstiegskurve der Zinsen, bei aktuell noch 10% Inflation wäre es reiner Wahnsinn, die Zinsen jetzt schon wieder zu senken.
Schreib obigen Satz in einem Jahr nochmal, vorher brauchen wir über fallenden Zinsen nicht zu reden.  

Die Notierung unter Buchwert ist m.E. durchaus gerechtfertigt, da wir hier Anpasssungen nach unten sehen könnten bzw. m.E. werden.

Die Bewertung der Renditeobjekte erfolgt auf Grundlage der Discounted-Cashflow-Methode durch Abzinsung künftig erwarteter Einnahmeüberschüsse. Höhere Zinsen werden die Cashflows mindern und durch die höhere Abzinsung den Barwert senken. In dieser Gleichung wird also gleich an zwei Schrauben zu ungunsten der Buchwerte gedreht werden. Die Gewinne der letzten Jahre sind stark duch Zuschreibungen geprägt,  ein Blick auf die passiven latenten Steuern in der Bilanz lassen erahnen was da kommen könnte.

Die Frage die sich für mich stellt: Sind die Risiken die bestehen bereits im stark gefallenen Kurs enthalten oder nicht.  

Wenn ich von Zinsen gesprochen habe meinte ich die Zinserwartungen, sorry. Ich denke es sollte klar sein, dass der Finanz und Immomarkt nicht so wegbricht bei 2% Zinsen aktuell, dass da noch mehr kommt ist klar.
Ja Captain, die Cashflows fallen aufgrund höherer Zinsen, die Dividenden werden gestrichen für Vorsorge weil da nichts absehbar ist/war wanns an der Finazierungsfront entspannung gibt, viel Unsicherheit also, daher ja auch minus was ist das? 70-80% beim Kurs auf ein Jahr. Das ist alles nix neues und die "Analysten schauen auch nur noch auf Cashflow und Dividendenstreichungen etc. Keiner schaut mehr auf den Wert der Immos. Fallen die? ja sie sind in den letzten Monaten leicht gefallen - crashen sie? nein bisher nicht wirklich. Die Pessimisten sehn den Crash bei Bestandsimmos kommen. Ich seh ihn nicht mehr wie gesagt, die Nachfrage ist hoch, schöner Wohnraum ist Mangelware, auch in Polen, noch mehr aufgrund der Flüchtlinge. Die Löhne fangen an nachzuziehen, wie gesagt, nur als Beispiel die Postler wollen 15% mehr Lohn. Die Neubaubreise sind schon wieder gestiegen letzten Monat. Das wird den Bestandsimmopreisen helfen in zumindest meinen Augen. Der Puffer der noch da ist von 30-40% wo wir unter den Buchwerten traden wird in meinen Augen nicht eintreten. Da das Ding Leveraged ist und falls der Einbruch bei den Immopreisen nicht kommt bzw nicht so hart wie hier eingepreist sollten wir 2stellige Kurse sehn nächstes Jahr, das ist mein Play. Ansonsten kannst den Laden für 1 Mrd kaufen, die Immos verkaufen für 7-8 Mrd, zahlst die Schulden ab für 4 Mrd und hast 3 Mrd oder 300% Gewinn. Irgendein Dickfisch würde da zuschlagen.
Du kannst selbst rumrechnen, wieviel Du denkst die Immopreise noch fallen werden, für mich ists hier ein Kauf, aber ich bin auch eher optimistisch jetzt.  

MARMORKUCHEN sehe ich genauso und wenn du jetzt kaufst, kann man ja mit etwas Gewinn wieder verkaufen man macht nichts falsch. Ich habe bei Aroundtouwn auch nachgekauft, wenn ich bei 0.50 Cent im plus bin, verkaufe ich wieder aber mein Bestand werde ich weiter halten bis zur Dividende ist noch sehr viel Zeit. Das stört mich als einziges das Tag die Dividende gestrichen hat. Das hätten sie ja noch in absehbarer Zeit machen können bei Bedarf.  

Ich verkauf hier gar nichts mit "etwas" Gewinn. Costco hat grad gemeldet, dass die Umsätze wegbrechen, Salesforce und Crowdstrike sehen weniger Geschäft, da die Unternehmen die Investionen in Tech zurückfahren - wen wunderts, erst wird gefeuert, dann Investitionen zurückgefahren, keine Ahnung wieviel Warnschüsse die Amis noch brauchen um zu kapieren, dass es ne Rezession gibt.
Das nächste im Playbook dann irgendwann nächstes Jahr sind die Diskussionen um Zinssenkungen aufgrund der bösen Rezession, ich kenn doch das Spielchen und Schwubs rennt jeder in Immowerte.
Davon abgesehn rallyt Gold, kann mir keiner erzählen, dass alles im Preis steigt aber die Immos nächstes Jahr auf wundersame Weise sich im Preis halbieren werden, während die Neuwagen wahrscheinlich nochmal um 20% steigen - in Zukunft wohnt man dann wohl lieber im Auto auch wenn das dann teurer ist als ne Wohnung oder was? nene ich halt die Dinger mind  bis Ende nächsten Jahres und nen teil Wahrscheinlich ewig.

 

eine Chance in meinem Depot haben.
Trotz kleinem Minus lass ich TAG noch drin. Alle anderen Minuspositionen , bspw. ZIM (Reine - Mach -Tag) wurden heute gnadenlos rausgeworfen. Eine andere Gewinnposi machte dies alles wett.
Bei den Immo's sehe ich nur TAG als aussichtsreich, weshalb ich vorerst investiert bleiben möchte.
Außerdem gibt es eine Stufe tiefer sofort wieder Käuferinteresse, was mich im Halten bestärkt.

ZIM ? Shipping irgendwas aus Israel? warum kauft man sowas?

falls das was mit Containerverschiffung zu tun hat empfehl ich https://www.drewry.co.uk/supply-chain-advisors/...-assessed-by-drewry

Nur falls sich wer wundert, wer neben den Ölfirmen den grossen Reibach gemacht hat mit der angeblichen Inflation sollte mal nen Blick drauf werfen und auch auf die Gewinne der Konkurrenz zb. sowas wie Hapag-Lloyd etc. ka wie der Staat sowas hat durchgehen lassen, das ist/war halt reinste Abzocke.