Deutsche Konsum Reit

Kurs geht heute weiter in die Knie und wieder Richtung des Jahrestiefs. Ist das nur die abstrakte Furcht vor der bald zu veröffentlichen Neubewertung der Immos der DKR oder sind da mal wieder gewisse Insider "vorinformiert"? Die Mißwirtschaft/Zockerei durch Elgeti und dessen "geringes" Interesse sich an Gesetze zu halten bzgl. Transparenz ( siehe z.B. auch die Strafen der Bafin und die Gründe bei seinem "Bankhaus" Obotritia) schlägt weiter beim Kurs durch.

Bankhaus Obotritia macht dicht 05.08.2023 https://www.handelsblatt.com/finanzen/...a-macht-dicht/29295472.html"...Die bayerische Bank hat wegen .... Auflagen der Finanzaufsicht entschieden, ihre Geschäfte herunterzufahren...Das Geldhaus Obotritia gehört zum Unternehmensportfolio des bekannten Immobilieninvestors und ist in Privatbesitz von Elgeti .... Neben der Immobilienkrise setzte Obotritia auch die Bafin zu. Die Finanzaufsicht beauftragte 2021 eine Sonderprüfung, die zahlreiche Mängel bei der Bank aufzeigte.....Vergangene Woche gab die Bafin bekannt, dass sie gegen Obotritia Geldbußen von insgesamt 55.000 Euro verhängt hat
. Die Bank habe es unterlassen, die Bestellung von Mitgliedern eines Aufsichtsorgans vollständig anzuzeigen, monierte die Finanzaufsicht. Zudem habe das Institut eine Großkreditüberschreitung zu spät gemeldet.

 

Potsdam, 02. Oktober 2023 - Der Vorstand der Deutsche Konsum REIT-AG ("DKR") (ISIN DE000A14KRD3) informiert, dass die bis zum 30. September 2023 geplante Rückzahlung eines Darlehens der Hauptgesellschafterin Obotritia Capital KGaA an die DKR bislang nicht erfolgt ist. Die ausstehende Darlehensforderung beträgt derzeit EUR 62,5 Mio.

Die DKR ist in konstruktiven und intensiven Verhandlungen mit der Obotritia Capital KGaA, um eine Lösung für die vollständige und zeitnahe Rückzahlung des Darlehens zu erarbeiten. Dabei wird auch die mögliche Verwertung erhaltener Sicherheiten sowie die Stellung weiterer Sicherheiten geprüft.

https://www.finanzen.net/nachricht/aktien/...erin-ausstehend-12880013


Die DKR verhandelt also mit der Obotritia, die aber genau aus den Leuten im Vorstand der DKR besteht, um die Darlehensrückzahlung.

Das wird immer mafiöser hier!  

Also daher die letzten Tage  die plötzlich zunehmenden Verkäufe bei der Aktien. Haben offenbar wieder Insider illegalerweise ihr Insiderwissen genutzt bevor die Elgeti-Bombe heute öffentlich platzte.  Aber so kennt man die Hütte und ihr Umfeld. Transparenz und korrektes Verhalten kennt man ja seit einer Ewigkeit nicht mehr bei der DKR. Ständig werden Termine verschoben aus fadenscheinigen Gründen und wichtige Dinge so lange wie möglich verschwiegen. Tja, wenn wundert es denn noch, wenn "Mr. Unseriös" Elgeti mal wieder "vergessen" hat  Gelder zurückzuzahlen? Man schaue auch auf den frischen WiWo Artike,l den ich jüngst verlinkt habe, zum Niedergang vom Elgeti und seinem Gezocke. Der Gute hat immer ungehemmt fett in die Zuckerdose gegriffen bei der DRK. Und da nur Clowns & Allesabnicker im AR saßen/sitzen, die  auf der Payroll&Buddyliste von Elgeti stehen, hat da nie einer offenbar genauer hingeschaut. Die große Schande ist ja, daß der Kursvernichter und Geldnichtzurückzahler Elgeti  noch immer einen Posten bei der DKR im AR hat. Aber wie gesagt, wenn man sich mal etwas ausgedehnter zuvor angeschaut hat was Elgeti die letzten Jahre an unseriösen und gescheiterten Investments gemacht hat, dann darf man nicht überrascht sein, wenn nun dringend benötigte 62,5 Mio. nicht mehr bei der DKR zurückkommen. Fehlt jetzt nurnoch die neue Bewertung der Immos zum Ende des 3.Q. . Dürfte vermutlich ähnliche "Begeisterung" auslösen. Von der ausstehenden Mega-Menge an Aktien die noch  alles extrem verwässern werden ( 40%+X mehr Aktien als jetzt), wenn die Wandelanleihe ausläuft, will ich garnicht erst noch groß reden.  

Hier auch nochmal ein Artikel aus dem Nebenwerte Magazin, was die ganzen Dinge aufarbeitet und auch die mehr als berechtigte Frage stellt wie weit hier grob fahrlässig / absichtlich massiv Dinge mißachtet wurden bzgl. Interessenskonflikten und Corporate Governance. Also eigentlich müßte Elgeti bei dieser Faktenlage umgehend sein Amt als AR-V niederlegen, da hier nicht gewährleistet ist, daß noch die Interessen ALLER Aktionäre durch den AR-V neutral im Fokus stehen. Würde mich nicht wundern, wenn es auch noch die eine oder andere  juristische Klage geben würde von geschädigten Einzelaktionären.

Deutsche Konsum REIT ? Hauptaktionär zahlt 62,5 Mio Darlehen nicht fristgemäss zurück. RED Flag für DKR? Corporate Governance? https://www.nebenwerte-magazin.com/...-fuer-dkr-corporate-governance/

 

Was tun nach dem Absturz?
https://www.finanznachrichten.de/...-was-tun-nach-dem-absturz-486.htm  

Bin zum Glück schon etwas länger raus allerdings hatte ich auch gute -50% eingefahren. Nun sieht es aber wohl noch schlimmer aus  

Der Kurs schleicht zuletzt wieder  stetig weiter nach unten. Aktuell 3,22?. Ist das dem allgemeinen schlechten  wirtschaftlichen Umfeld der Branche geschuldet? Befürchtungen um die bald kommende Veröffentlichung der verschobenen Neubewertungen wird enttäuschen?  Oder verliert man immer weiter den Glauben die Gelder die sich Elgeti auf mehr als seltsame Weise aus der Firmenkasse geholt hat kommen doch nochmal zeitnah zurück? Oder wenn, dann nurnoch Bruchteile davon.
(  https://www.nebenwerte-magazin.com/...-feuer-bei-rund-12-bilanzsumme/ "...Und jetzt ein 62,5 Mio EUR Problem... ?Warum leiht man sich bei der Bank Geld, um es an eine Firma zu verleihen, die eher kein Investment Grade hat?? Und warum an eine Firma, die die grösste Aktionärin des Unternehmens ist, deren Eigentümer gleichzeitig langjähriger Vorstand der Deutsche Konsum REIT war und dann nahtlos im Juli diesen Jahres als Aufsichtsratsvorsitzender fungierte. Wie passt das zum Unternehmenszweck? Warum wurde nicht auf die Besonderheit dieser ?kurzfristigen Kapitalanlage? hingewiesen? Zu viele Fragen, um unbeantwortet zu bleiben. Dazu die kursentscheidende Frage: Waren die Sicherheiten der Obotritia etwa Aktien der Deutschen Konsum REIT? Werden diese möglicherweise jetzt verwertet? Oder verwerten gerade andere, an denen Obotritia Aktien der Deutsche Konsum REIT verpfändete, aufgrund der fallenden ?Sicherheiten? die Aktien? ..)

Da Elgeti als säumiger Groß-Schuldner leider auch weiter den einflußreichen Posten des AR-V hat,  gehe ich nicht davon aus, daß hier unter diesen Umständen eine wirklich aufklärende IR Arbeit gegenwärtig betrieben wird. Transparenz ist hier leider schon lange nicht mehr gegeben. Da müßte mal personell der eiserne Besen durchgehen und auch die BaFin sollte hier mal ein genaueres Auge auf diese Vorgänge legen

 

ist ein zahnloser Tiger. Bestes Beispiel ist hier ja der langjährige Abschlussprüfer Domus AG, die von der BaFin offiziell kritisiert wurden für die lasche Prüfung von Elgeti-Gesellschaften.

?Sein Fett weg bekommt in einem Anhörungsschreiben der Bafin auch der Wirtschaftsprüfer des Bankhauses, nämlich die in Berlin ansässige Domus AG, Teil des globalen Netzes Russell Bedford International und den Angaben zufolge auch für zwei weitere Elgeti-Gesellschaften tätig. So erhebt das von den Richtern zitierte Schreiben die Forderung nach der Bestellung eines anderen Jahresabschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2021, ?weil dem von der Antragstellerin nach 2019 und 2020 erneut vorgeschlagenen Unternehmen? eine zu wohlwollende Prüfung des Abschlusses für 2019 zur Last gelegt wurde.?

https://finanz-szene.de/banking/...-stellen-muenchner-bankhaus-bloss/


Wenn hier also kurz vor Weihnachten nach 15 Monaten mal ein Bewertungsergebnis des Portfolios vorliegt, dann kann man getrost davon ausgehen dass die Marktwerte der Immos nochmal tiefer liegen. Aber auch so wird es spannend wie fett die Abschreibungen ausfallen.  

Danke für den Link Pleitegeier. Ich bin nach der Meldung Deutsche Konsum REIT - Hauptaktionär zahlt 62,5 Mio Darlehen nicht fristgemäss zurück am 03.10. ohne Nachzudenken raus.
Vertrauensbruch bei einem Unternehmen mit geringer Größe und im Moment, ich würde sagen erheblichen Problemen und unserem reinen Wunsch, dass sich alles regelt- das ist ein absolutes No-Go. Spekulieren kann ich in jeder Aktie, wer hohes Risiko will mit entsprechenden Papieren. Ansonsten sollte man die Aktie abhaken. In einem Jahr wieder schauen und neu bewerten, wenn es einen nicht los lässt. Oder im Frühjahr.
Selbst wenn am Jahresende ein wenig mehr Klarheit herrscht.
Immobilienaktien sind insgesamt günstig. 1-2 Tage mit Kursverlusten und man kann Schnäppchen machen. Diese Aktie würde bei einem potentiellen Markteinbruch doch auch noch mit absaufen- also ein hohes Risiko für die Aktie an sich, ein nicht zu unterschätzendes Marktrisiko im Moment- ich lese hier aus Interesse und werde mich weiter informieren. Aber ein Wiedereinstieg käme nicht in Frage, selbst wenn es heissen würde "Es war alles nur ein dummer Irrtum. Ergebnis klar geschlagen" und was-weiss-ich.
Im Moment bekommt man noch ein paar ?.
Was hier noch an ? gezahlt wird ist doch die Hoffnung, dass Buchwert da ist. Selbst wenn er da ist- Vertrauen ist doch das A und O. Erheblich mehr Buchwert als Aktienkurs hast du bei vielen Immo- Aktien... die zwar nicht unbedingt so unmittelbare Vertrauensprobleme, aber durchaus langfristige Finanzierungs...fragen haben. Darauf kann ich setzen- das bewerte ich, das bewertet der Markt. Aber hier...

 

Vertrauen in den Zirkus ist fraglich, trotzdem habe ich erstmal meine Position deutlich aufgestockt, da:

1. Der Immobilienwert angeblich bei 1.104.645.000 ? liegt am 30.06.2023, davon sind nach Marktschätzung schonmal mindestens 9,7% abzuziehen,
somit sind 107.150.565 mit Sicherheit weniger also: 997.494.000 ? Aktiva. Verlust OHNE Geldfluss.

2. Die Werthaltigkeit von der Forderung an Obotria Capital KgAA ist einfach mal mit 0 ? anzunehmen, solange nicht bekannt ist, welche Sicherheiten gewährt worden sind.
Der Wert resultiert aus der Nachranganleihe von der Firma WKN: A1616U 1% oder 0% ist kein Unterschied. Verlust somit 62,5 Mio ?

3. Mir sind die persänlichen Verhältnisse, des Vollhafters und Hauptaktionärs Rolf Elgeti nicht bekannt, aber ich gehe davon, dass selbst im Falle eines Totalausfalls, die finanzierenden Banken eher die Aktien übernehmen, als sie an mich mit einer Order zu 0,01 ? zu überlassen :). Für 30 Millionen könnte sogar der "Wort Ihrer Wahl einsetzen" Ralf Dümmel noch zuschlagen.

4. Der Reitstatus ist meiner Auffassung nach wahrscheinlich nicht aufrecht zu erhalten, bedeutet eine Abfindungsverpflichtung für alle "kleinen" Fische die geschädigt werden, dadurch, das plötzlich und unerwartet 15% Körperschaftssteuer anfallen. Bei der Gewerbesteuer bin ich mir sicher, das diese nicht zum Tragen kommen sollte, außer es sind nachgewiesen die Edeka/Rewe/Real oder andere Mieter an dieser Firma beteiligt. REITG ist interessant, mir ist das Verfahren nur noch nicht bekannt und die Chance was zu erhalten? Ich glaube nicht dran.

5. Laut Xetra Orderbuch sind es bis zum Kurs von 6 ? ein Investment von ca. 50.000 ? maximal 100.000 ?

6. Zusammenfassung: wir erhalten immer noch anteilige Miete in Höhe von 88 Mio ? jährlich, wovon wie oben beschrieben 62,50 Mio. wegfallen, dafür sollte das eine Steuerermäßigung in Höhe von 9,375 Mio ? geben.

7. Eigenkapital lt. meiner Schätzung: 7-10 ? je Aktie.
Gewinnzone wird in 2026 wieder erreicht, Banken finanzieren es einfach weiter...

8. Ab 2027 1 ? Dividende ^^ (Hoffnung stirbt zuletzt)

Wie immer Do Your Own Research  

Auf jeden Fall, ein interessanter Zock. 90M? Mieterträge, davon gehen vielleicht 50M? Zinskosten und 20M? sonstige Kosten in Zukunft ab (also im Worst Case bei 10-12% Zinsen nach Risikoprämie). Macht unterm Strich 20M? Cashflow im Jahr. Bei derzeitiger Marktkapitalisierung von 120M? sind das 20ct pro Aktie, kann aber auch schnell doppelt so viel werden und dann knackt das Unternehmen die 10% Dividendenrendite. Wir sehen aktuell absolut Einstiegskurse.
Aber Elgeti hat nicht nur; er ist ein Governance-Problem. Alles was er anfässt, scheint in den letzten Jahren zu scheitern (Staramba, Bankhaus Obotritia, Vyble, FP, die Probleme bei DKR...) Außerdem ist er offensichtlich erheblich over-leveraged, hat sich finanziell verhoben, wenn er schon so viele DKR Aktien verkaufen musste und den Kredit nicht zurückzahlen kann. Und er ist nicht nur bei der DKR den Weg in die AR-Rochade gegangen. Er hat diesen Sommer auch noch plötzlich den AR von Obotritia ausgetauscht, wahrscheinlich (wenn man sich die Gesichter anschaut) um ihn mit Yes-Men zu füllen.  

DKR bekommt neuen AR-V ( => https://www.ariva.de/news/...-reit-ag-sebastian-wasser-neuer-11053159 ), aber "Problembär" Elgeti bleibt weiter im AR. Also wenn man den AR-V neu bestellt, weil der alte AR-V Elgeti vielleicht soviel Dreck am Stecken hat bzw. mit seinem völlig übedimensionierten Kredit und dessen Nichtzückzahlung massiv allen DKR Aktionären geschadet hat, dann wäre die einzige Konsequenz der Aktionärschädling ganz aus dem Gremium zu verbannen mangels charakterlicher Qualifikation. So sitzt er weiter in seiner AR-"Buddy-Runde"( die alle brav abgnickt haben, daß Elgeti überhaupt so tief in den Honigtopf greifen konnte) und seine Handpuppe Wasser darf AR-V spielen. Will man die Aktionäre für blöd verkaufen oder Sand in die Augen streuen? Solange Selbstbediener Elgeti nicht die 62 Mio. zurückzahlt, sollte der keinen Posten in der Firma bekommen und stattdessen lieber Hausverbot erhalten.  

Na, da sind ja die Bewertungszahlen.  200 Mio Verlust? Och, egal. Peanuts. 62 Mio an Elgeti verschenkt ohne Wiederkehr?  Och, kein Problem. Peanuts.  DKR hat es ja. Die große Menge Wandelanleihen mit Cash zurückzahlen, wenn Kurs unterhalb des Wandelpreis liegen sollte?  Kein Problem, man hat es ja. Dividenden? Wer möchte schon sowas. usw. usw. Der Laden ist nurnoch ein schlechter Börsenwitz mit der  schlechtesten Corporate Governance in diesem Land. Wer als Unternehmen die Elgeti-Seuche hat, der gehört auf die Intensivstation anstatt den Bock weiter zum Gärtner zu machen ( = Elgeti weiter im AR). War mir schon klar als man diese Veröffentlichung immer weiter nach hinten verschob, daß mal wieder nur Mist rauskommt.  Bin mir auch sicher intern ist das alles seit Monaten längst bekannt. Bei der Bude ist das inzwischen traurige Tradition Dinge möglichst lange zu verschleiern, zu beschönigen und  lieber Managern absurd hohe Darlehen ohne halbwegs brauchbare Sicherheiten zu geben, die aktionärschädigend nicht wieder zurückgezahlt werden. Die ersten 30 Mio vom Elgeti Darlehen hat man also schon in den Klo geworfen laut der Meldung. Zum Dank darf der Herr Elgeti weiter im Aussicht-Gremium sitzen. Zum schenkelklopfen, wenn es nicht so traurig wäre.  Eine intransparente aktionärfeindliche Selbstbediener-Bude vor dem Herrn. Das Schmierentheater spottet jeder Beschreibung. Das sowas ungeahndet in D.land möglich ist, zeigt auf welchem Witz-Niveau inzwischen dieses Land angekommen ist bei der Kontrolle von Unternehmen und dem Schutz von Aktionären.  Kein Wunder, daß Vorgänge wie  Wirecard & Co . in D.land auf so fruchtbaren Boden fallen.  Würde mich auch nicht mehr wundern, wenn Elgeti bald wieder auf den  CEO Thron zurückkehrt  als Dank für seine Verdienste um das selbstlose Wohl der einfachen Aktionäre. Es lebe die Bananenrepublik Deutschland.

Deutsche Konsum REIT: Mehr als 200 Millionen Euro Verlust - https://www.4investors.de/nachrichten/...?sektion=stock&ID=173647 "....Deutsche Konsum REIT bilanziert vorläufigen Zahlen zufolge aufgrund hoher Abschreibungen für das abgelaufene Geschäftsjahr 2022/2023 einen Verlust von mehr als 202 Millionen Euro. Im Jahr zuvor hatte man noch ein Ergebnis von mehr als 60 Millionen Euro eingefahren. Die Dividende fällt infolge des Verlustes aus: Es könne ?für das abgelaufene Geschäftsjahr 2022/2023 kein Dividendenvorschlag unterbreitet werden?, so das Unternehmen aus Potsdam, das in Einzelhandelsimmobilien investiert. Hintergrund sind zum einen die Folgen der deutlich gestiegenen Zinsen. Laut einer vorläufigen Bewertung des Immobilienportfolios durch einen externen und unabhängigen Bewerter wird ein Wertrückgang um circa 9 Prozent bilanziert. ?Das Portfolio wird zum Stichtag 30. September 2023 mit EUR 997 Mio. bewertet (30. September 2022: EUR 1.051 Mio)?, so Deutsche Konsum am Freitagnachmittag. Weitere Ergebnisbelastungen ergeben sich aus Steuerzahlungen (wir berichteten).Pikant ist zudem ein anderes Detail: So wertet Deutsche Konsum REIT eine Darlehensforderungen gegenüber der Obotritia Capital KGaA in Höhe von derzeit 65,7 Millionen Euro auf nur noch rund 30 Millionen Euro ab.Obotritia ist größter Einzelaktionär von Deutsche Konsum und Rolf Elgeti zuzurechnen, der zugleich bei Deutsche Konsum lange als Vorstand agierte und nun dem Aufsichtsrat angehört - bis Mitte November kurzem als AR-Chef. An der Börse gab es zuletzt deutliche Kritik aufgrund der Interessenskonflikte bei Elgeti in Zusammenhang mit Ausleihungen, die nun wertberichtigt werden müssen.

 

Es hört sich an wie Frust der aus dir spricht, ich hoffe du warst nicht investiert im letzten Jahr.

Zu den Zahlen muss man nichts hinzufügen, heftig. Wie man die 7,99? NTA jetzt wieder als ?deutlich über dem Aktienkurs? anpreist ist der nächste Witz. Der wichtigste Absatz für mich dazu:

?Hinsichtlich der im Frühjahr 2024 auslaufenden Unternehmensanleihen ist die DKR in Verhandlungen mit dem Bondholder, um schnellstmöglich eine für alle Seiten zielführende Lösung zu erarbeiten.?

Das klingt sehr danach als wird man das nicht refinanzieren können. Kann Fire-Sale von Immobilien bedeuten oder Verwässerung durch Kapitalmaßnahmen, was bei den jetzigen Kursen sehr übel ist für die Aktionäre. Dazu Steuerthemen, BaFin, REIT Status und vermutlich weitere Leichen im Keller. Es ist der reinste Krimi hier! Von der Seitenlinie eigentlich ganz spannend anzuschauen.
 

Da bin ich auch gespannt wie das ausgeht bezüglich der auslaufenden Wandelanleihe in 2024. Die Zeit bis  dahin ist nicht mehr so weit. Es gibt jedenfalls weiter genug Minen in dem Minenfeld die hochgehen können. Bei dem Thema REIT Status gehe ich auch davon aus, daß mit hoher Wahrscheinlichkeit dieser Status verloren geht mit allen damit einhergehenden Steuernachteilen. Und ich würde nicht so schnell ausschließen, daß weitere Wertberichtigungen beim Immo-Bestand nächstes Jahr noch folgen werden, was noch weiter auf das Eigenkapital drücken würde. Die Eigenkapitalquote ist gegenüber dem Vorjahr um brutale !!40% !! gefallen und auch andere Bilanzkennzahlen haben sich klar verschlechtert. Gibt es bei den Wandelanleihen eigentlich wie bei normalen Anleihen Covenants, die bei unterschreiten von bestimmten Kennzahlen verletzt werden und die Anleihebesitzer dadurch vorzeitig kündigen können?  

Aber die Wandelanleihen laufen ja erst 2025 aus oder? Nächstes Jahr müssten erstmal zwei Unternehmensanleihen fällig werden i.H.v. 70 mio am 5. April (unbesichert) und 36 mio am 31. Mai (besichert). Da wird also auf jeden Fall Cash fällig, so viel wird man bis dahin vermutlich nicht haben wenn Elgeti nicht zahlt. Banken würden das vielleicht refinanzieren, wobei ich da ein dickes Fragezeichen dahinter setzen würde. Jedenfslls nicht in der Nähe der alten Zinssätze von 2,35% bzw. 1,8%.

https://www.deutsche-konsum.de/investor-relations/unternehmensanleihen  

Also im bald schon beginnenden Jahr 2024 muß viel Refinanzierung geregelt werden bzgl. der normalen Anleihen und auch bei den Wandelanleihen. Denn die WA laufen ja auch nur bis Ende Januar 2025 und bei der 1,25% WA liegt der im August 23 angepaßte Wandelpreis von 3,66 Euro schon jetzt deutlich über dem Aktienkurs. Gut möglich es wird so bleiben bis dahin, daß der Aktienkurs unterhalb am Ende liegt. Es gäbe verschiedene Möglichkeiten Dinge zu regeln. Entweder man versucht z.B. mit den gegenwärtigen Anleihen-Inhabern Laufzeitverlängerungen zu erreichen (zu für diese Gruppe verbesserten Zinskonditionen) . Oder man bieten ähnlich wie bei den WA den normalen Anleiheinhabern an vielleicht einen Teil mit Aktien zu begleichen. Oder man muß schauen wie man an frisches Geld kommt. Via KE auf diesen tiefen Kursständen wäre schon brutal. Immos verkaufen wäre auch möglich, ist aber gegenwärtig zu vernünftigen Preisen nicht so einfach ( siehe die Probleme bei der DEFAMA ihre Anleihe auch mit Immo Verkäufen zu refinanzieren => https://www.nebenwerte-magazin.com/...rheit-ueber-anleiheplatzierung/ ). Wieder neue WA ausgeben? Wieder "normale" Anleihen ausgeben mit dann sehr hohem Zinssatz?

Es gibt sicher auch noch mehr Denkmodelle. Aber Fakt ist, daß die Zeit davon läuft und schon Anfang April die erste normale Unternehmensanleihe ausläuft (EUR 70.000.000,00 LZ Ende 5. April 2024 ) und die nächste Anleihe Ende Mai 24. (EUR 35.900.000,00 LZ Ende Mai 2024 ). Da müssen Lösungen im dreistelligen Mio. Bereich her, die nicht erst  knapp vor Auslaufen der Anleihen fix gemacht werden sollten. Von daher mal schauen wie turbulent es die nächsten Monate hier noch zugehen wird bei Meldungen zu diesem Thema. Sollte man gezwungen sein Immo-Tafelsilber bei hektischen Notverkäufen klar unter Marktpreis zu verkaufen, dann müßten schon wieder die nächsten Wertminderungen bilanziert werden.  

Dann ist die Zukunft bei der DKR klar - es ist wohl erst einmal deleveraging und Sparkurs angesagt.

Die ~100M? in 2024 fälligen Verbindlichkeiten könnte die DKR etwa zur Hälfte mit dem laufenden Cash Flow zurückführen. Eine Tilgung von 50-60M? im Jahr war die letzten beiden Jahre jedenfalls problemlos möglich, letztes Jahr trotz Zukäufen. Wenn doch noch Geld von Elgeti kommt, dann könnten sogar 100+M? getilgt werden. Dazu kommen mögliche Steuerschulden über bis zu 70M?, deren Fälligkeit, falls in 2024, quer schießen könnte.

Danach wird die Wandelanleihe 37M? Anfang 2025 fällig. Wer weiß - wenn der Kurs dann über dem Wandlungspreis liegt wird wohl sogar gewandelt, sodass hier gar keine Refinanzierung notwendig wird (bzw. "nur" die Verwässerung kommt).  

Bleiben knapp 400M? Bankschulden und 100-150M? Unternehmensanleihen, sowie die Steuerschulden. Die DKR wird Ende 2024 insgesamt bei um die 500-600M? (eher so 500) liegen. Wenn Immobilien zu ~100-200M? verkauft werden, bleiben vielleicht sogar nur noch 300M? Schulden.

Die Ertragswertbewertung kam ja auf knapp 1 Mrd. Vermögen, mit den neuen IFRS-Stichtags-Zinsen Ende September. Ich denke mal, die werden mit ~8% abgezinst haben, also sind netto-Cashflows von ~60-80M? drin. Damit ist in 5 weiteren Jahren mit Dividende in der Größenordnung 10-30 Cent der Schuldenberg komplett abgetragen. Und auf jede der dann ~45 Mio. Aktien (verwässert) kommt rechnerisch ~ein Euro Cash Flow; dann ist die Aktie wieder bis zu 10? wert (nach NAV Methodik mit 800M? im Portfolio sogar eher 20?). Muss halt alles gut gehen bis dahin.

Das ist der Best Case.

Der Worst Case wäre, dass einer der Banken die Zinsen oder der Kredit nicht zurückgezahlt wird, und diese das Darlehen fällig stellt. Dann schickt die Bank das Unternehmen in die Insolvenz, und den Aktionären bleibt nichts. Alternativ (aber ähnlich) steigen die Zinsen weiter und es bleibt vor lauter Zinsaufwand kein Cash Flow fürs deleveraging mehr übrig. Alles in Allem also eine faire Bewertung aktuell, mit den unter 3?.  

Jetzt müßte man nurnoch wissen wie man die Wahrscheinlichkeiten für Worst & Best Case wirklich benennen sollte ;) Und der Worst Case wäre halt so drastisch, daß viele konservative Anleger (und dazu zählen zumeist Anleger die auf "Betongold" setzen) lieber auf andere ImmoWerte setzen könnten ( für den Fall es kommt auch wieder einer Zeit mit deutlich tieferen Zinsen)  die solche potenziellen Refinanzierung-Tretminen nicht haben. Und ein finaler Verlust des REIT Status wäre auch ein Grund zu Firmen zu wechseln die diesen Status (plus dessen Vorteile) weiterhin haben.

Und ganz grundsätzlich : Solange ein windiger Selbstbediener und Aktionärschädling wie Herr E. im AR weiter fröhlich seinen Einfluß ausüben darf und der ganze Kontroll-Apparat den desaströsen Eindruck macht, daß denen der Streubesitz völlig egal ist, Transparenz und gute Corporate Governance in der Firma wohl als Unworte gelten, wird der Wert mit einem unschönen Geschmäckle behaftet sein und das Vetrauen nachhaltig erschüttert. Echten Willen zur Umkehr sehe ich nicht, solange nichtmal der Zocker Elgeti ( Rolf Elgeti : Wie sich der Immobilienkönig verzockt hat - Absturz eines Aufsteigers https://www.wiwo.de/my/finanzen/geldanlage/...fsteigers/29416452.html ) allen Posten enthoben wird.

Deutsche Konsum REIT ? Knüppeldick. Bewertung, Steuern, Darlehen. Riesenverlust. Dividende perdu.- 25 Nov 2023 - https://www.nebenwerte-magazin.com/...-riesenverlust-dividende-perdu/ "....Aber dass die Deutsche Konsum REIT darüber hinaus noch Gelder, und zwar ein wesentlicher Teil der gesamten Liquidität, 62,5 Mio EUR, an den Hauptaktionär direkt ausgeliehen hat, ahnte man damals noch nicht. Ein vollständiges Versagen einer Corporate Governance,ein vollständiges Fehlen einer Struktur zur Verhinderung von Conflicts of interests ? mit extremen Wirkungen für die Aktionäre ? eine Farce in unseren Augen, wie man bisher damit bei der Deutsche Konsum REIT damit umging..... Und egal wie die Geschichte ausgeht, ein Schaden wird bleiben. Änderungen sind notwendig.."

 

Tja, Eigenkapitalforum war leider ein weiterer Flop.Angst vor Fragen zu unbequemen Wahrheiten?

https://www.nebenwerte-magazin.com/...f23-angekommen-oder-eben-nicht/ "...Nach dem Mittag dann die Deutsche Konsum REIT ? seit den Neunmonatszahlen mit den drei Problemen Abwertung, REIT-Status, Darlehenswertberichtigung(an den Hauptaktionär gewährt, in der Brenne.) Verspäteter Referent. ?Wenn jetzt wieder einer aus der Immobilienbranche nicht kommt?? ? Kommentar aus dem Kreis der Wartenden. Und dann erscheint von der Deutsche Konsum REIT im vollbesetzten Raum ?New York? des Steigenberger Flughafenhotels ? NIEMAND. Schwer nachvollziehbar. Info nach 10 Minuten Wartezeit ?krankheitsbedingt? ? mag so sein. Der Eindruck auf jeden Fall nicht gut...Viele Fragen, die man gerne gestellt hätte ? aber Deutsche Konsum REIT glänzte durch Abwesenheit ? ?krankheitsbedingt?. Nicht gerade ein guter Anfang, verlorenes Vertrauen zurückzugewinnen.Und schon symptomatisch,"

Welche ...hüstel.. "Krankheit" war denn so plötzlich schuld, daß man sich den vielen offenen Fragen und Erklärungsnotwendigkeiten nicht gestellt hat? Vielleicht die Krankheit volle Hose i.V.m. langer Nase? Oder Transparenzallergie? Das niemand sich hier hingestellt hat in dieser schwierigen Situation erzeugt in mir leider den Verdacht, daß es in der Hütte vielleicht stärker brennt als man bislang  zugeben will, aber keiner hinterher haftbar sein möchte, wenn man hier vorher auf Fragen bewußt unrichtige Antworten geben würde.

Also da würde mich auch nicht mehr sonderlich wundern, wenn die nächste HV vielleicht wieder nur virtuell stattfinden würde, weil man den lästigen direkten Kontakt  mit dem aufgebrachten Streubesitz leichter umgehen könnte. Eine Schande was da abläuft hinsichtlich Kommunikation, Transparenz und Corporate Governance . Der neue CEO und der neue AR-V wirken auf mich bislang noch immer wie Leute die nur durch Einfluß von Elgeti auf dem Posten sind und daher zahnlos sind gegenüber ihrem "Gönner". Leider nicht Manns genug sich persönlich zu stellen. Stattdessen nur stets zuviel kastriertes  IR-Gesäusel ohne harten Kern. Da müßte man beim AR und Vorstand mit dem eisernen Besen durch. Hoffen wir mal, daß da nicht erst ein Involvenzverwalter kommen muß zum sauber machen.

 

Was man verstehen muss ist ja auch, dass diese Aktie mit einer Marktkapitalisierung von 100 Mio. mittlerweile komplett ausgebombt ist. Sollte Elgeti zurückzahlen, wäre alleine mit diesem Rückfluss eine Ausschüttung von fast 2? pro Aktie möglich. Bei 3? Kurs... Noch hat der Laden ja fast 50 Mio. Cashflow im Jahr. Noch, und der Zinsaufwand wird massiv steigen, weil die vereinbarten Zinsen auf alle Kredite noch lächerlich niedrig sind, und ich auch die Bonität nicht mehr so einschätzen würde, wie es vor 2 Jahren war.

Ich bin einverstanden mit der Ansicht, dass die Corporate Governance bei diesem Ticker besonders unterirdisch ist, und denke der Vorstand und der WP ist immer noch eine Strohmannshow für Elgeti. Ich habe kein Verständnis dafür, dass Elgeti sich in seiner Zeit als Vorstand in der Kasse selbst bedient hat, und das Geld nun nicht zurückzahlen möchte. Ich will das auch nicht entschuldigen. Ich glaube aber auch noch nicht, dass Elgeti ein Betrüger aus der Schule Marsalek, und die Bilanz der DKR eine komplette Luftnummer ist.

Und die Zinslast könnte perspektivisch nicht so stark steigen, wie aktuell gedacht. Jeder Prozentpunkt bei der Refinanzierung auf 600 Mio. Kredit macht im Jahr 6 Mio. Zinsaufwand aus. Das sind 17 Cent Dividende.
 

Die 10 jährige Bundesanleihe ( relevant für Baufinanzierung) ist in den letzten 8 Wochen von 3% auf 2% gesunken ... Ich etwas von Vonovia auf DKR umgeschichtet.
VNA FFO ca 2,36? Kurs 29? ... DKR FFO 0,72% Kurs 3?  

Die FFO sind ein schwieriger Indikator, weil sie den Zinsaufwand nicht richtig bewerten.
Letztes Jahr hat die DKR 17 Mio Zinsen auf 679 Mio Schulden bezahlt. Das sind 2,6% Zinssatz im Schnitt. Umschulden muss die DKR definitiv - zum Abschluss waren nur 5 Mio. in der Kasse und der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit lag nur bei 40 Mio im Jahr vor Zinsen. Gibt die DKR in Zukunft also mehr als 40 Mio im Jahr für Zinsen aus, dann generiert sie keinen Cashflow mehr zur Tilgung oder Ausschüttung. Bei 679 Mio kann sie maximal 5,9% Zinsen stemmen. Die EZB ist bei 4,5%, also muss der Spread unter 1,4% liegen, damit die DKR in Zukunft überhaupt noch Geld verdient. Ich vermute, die Kredite wurden überwiegend zu Nullzinszeiten aufgenommen, also war schon bevor die Governance-Risiken bekannt waren der Spread bei ca. 2,6%. Sprich das sieht gar nicht gut aus, sofern die EZB ihre Zinsen nicht wieder deutlich senkt auf unter 3%.

Oder sofern die DKR die Hälfte oder mehr ihrer Schulden abbauen kann. Das ist nur mit Verkäufen möglich, im aktuell schwierigen Marktumfeld. Es gab zuletzt auch gar keine Ankündigungen in dieser Hinsicht. Ich gehe mal davon aus, dass das Geld von Elgeti nicht mehr fließt und er nicht vom Vorstand oder den Aktionären auf Rückzahlung verklagt wird.


 

Laut Jahresbericht: FFO = 33 Mio ? bei 2,81% Zins und 638 Mio Schulden.
Bei zusätzlich 5,2% Zinsen, d.h. 2,8+5,2=8% wäre der FFO bei 0

Aktuell ist die 10 jährige Bundesanleihe ( maßgeblich für Baukredite von 3% auf 1,9% gefallen) Es gibt schon wieder Baukredite für 3,1% .... Wenn DKR keine neuen Objekte anschafft und keine Dividende bezahlt, ein idealer Turnaround Kandidat, insbesondere bei Rezession, weil die Zinsen dann noch schneller fallen und das Geschäft nicht zyklisch ist  

Na klar, die Zinssensitivität ist enorm bei der DKR.

Wenn die FFO so bleiben wie bisher und die Fremdmittel sämtlich zum selben Zins refinanziert werden können und nicht abgebaut werden müssen - ist die Rendite fantastisch. Dann könnte die DKR die 33 Mio nächstes Jahr theoretisch voll ausschütten, das entspricht fast 1? pro Aktie oder 30% Dividendenrendite. Dazu kommt noch die noch mögliche Upside, dass Elgeti zahlt, der Fair Value der Immobilien wieder deutlich steigt (geht auch schnell, wenn der Rechnungszins sinkt) und der Reit-Status doch nicht verloren geht.

Aber erst einmal muss der Vorstand gute Refi-Deals mit den Banken hinbekommen, und dafür müssen die Zinsen zumindest stabil bleiben. Das wird nicht einfach.