Die KE sehe ich weniger als Problem an, wenn es dafür einen eingekauften fairen Gegenwert gibt. Das wäre in diesem Fall ja der polnische Projektentwickler und das damit verbundene Neubauportfolio.
Wenn den Bestandsaktionären das Bezugsrecht der zusätzlichen Aktien günstiger angeboten wird, ist das prinzipiell ok.
Kritischer ist die aktuell befürchtete Rezession zu betrachten. Die von den Klimaideologen dauerhaft angestrebten hohen Energiepreise werden das Einkommen der Mieter schrumpfen, so dass die bezahlbare Wohnfläche pro Kopf sinkt, was Nachfrage senkend wirken kann.
Auch kann eine Rezession zu Betriebsschließungen, insbesondere in strukturschwachen Gegenden (Ostdeutschland) führen, was Abwanderung und damit Rückgang der Nachfrage / Leerstand und damit geringeren Ertrag zur Folge haben kann.
Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind in den letzten Monaten bereits gestiegen und es steht die Frage, auf welchem Niveau sich diese Zinsen nachhaltig perspektivisch einpendeln werden. Die Zinsen sind definitiv eine permanente Ausgabe, welche bei Anstieg den Ertrag verringert.
Insofern sind die bisher erfolgten Kursabschläge durchaus nachvollziehbar, da eindeutig die Wahrscheinlichkeit einer Ertragsverringerung insbesondere durch höhere Zinsen besteht.
Um die mögliche ertragsmindernde Wirkung der Zinserhöhungen beurteilen zu können müsste man die Laufzeiten der Zinsbindungen und die aktuelle Zinsrate der TAG kennen.
Sollte jemand hierzu Werte haben, wäre das für eine aktuelle Kursbewertung hilfreich.
Die aktuelle Höhe der Immobiliendarlehen liegt wohl bei rund 4 Mrd. Eine Erhöhung der Zinsen von 1% auf 5% würde demzufolge jährlich 160 Mio kosten, was der Hälfte der bisherigen Miete entspräche.
In einem solchen Szenario könnten die Tilgungsraten nicht mehr geleistet werden bzw. kein FCF erzeugt werden, was zum Ausfall der Dividenden führen würde.
U.U müsste mehr EK durch KE gebildet oder Darlehen durch KE reduziert werden, was die Kursentwicklung belasten könnte, da man den Hebel für das Investment senkt.
Rezessionsgefahr und nachhaltige Zinsentwicklung bzw. die langfristigen Zinsbindungen dürften somit die wichtigsten Parameter für den TAG-Ertrag und damit auch den Kurs der Aktie sein.
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