Also mMn ist TAG noch zu teuer, der Zukauf im Dezember ist ein Desaster. Übrigens waren die Leitzinsen in Polen, der Wibor, schon deutlich am steigen in Polen seit Oktober oder November. Da von den Banken auch lediglich 5 Jahre Zinsbindung angeboten werden, lediglich 2 bieten 7 Jahre an, und diese 1% Zinsaufschlag kosten, die Banken in der Regel 2% Gewinnmarge aufschlagen waren die Kreditkosten schon im Dezember bei 5-6%. Wie sie diesen Zukauf mit auch noch solch kurzer Refinanzierung des Kaufpreises durchführen konnten ist mir ein Rätsel.
Die prognostizierten Baukosten liegen auch bei ca. 2.000?/m2, mein polnischer Schwager hat sein Haus Schlüsselfertig für unter 1.000?/m2 gebaut,10% Kostensteigerungen schon inkl., während Corona. Die Grundstückspreise in den Großstädten sind sicherlich einiges höher, aber die Präsi hat mich vom Hocker gehauen. Bei der prognostizierten Mietrendite von 7% ist das schon bei einem Kaufpreis des Entwicklers von 0? ein Geldgrab, da die Dahrlehenszinsen aktuell ca. 8-9% betragen. Wibor bei über 7%. D.h. man darf bald sowohl die stark steigenden Zinskosten der Verbindlichkeiten auf polnischer Seite zahlen, als auch noch die der in 2023 zu refinazierenden 1 Mrd. ?, wovon man sich 500 Mio ? wirklich hätte sparen können. Die aktuell zu verzinsenden Schulden in Höhe von 4 Mrd. stehen einem Cashflow von ca. 200 Mio. ? ggü.. Bei einer durchschnittlichen Verzinsung von nur 3% wird das also ab nächstem Jahr 20 Mio ? jährliche Zinserhöhung geben, wobei eher mit mehr zu rechnen ist. Die Dividende beträgt derzeit fast 75% des FFO I. Gerät also nächstes Jahr schon arg in Bedrängnis.
Dass das Ebitda bei in den Bestand zu überführenden Wohnungen bei 75% angegeben wird und bei den zu verkaufenden bei 25%, obwohl die Baukosten dort um ca. 10% geringer ausfallen, ist mir nur am Rande aufgefallen. Eine Erläuterung dazu wäre wünschenswert. Aber die letzte Akquisition könnte der TAG das halbe Genick brechen.
allen Investierten viel Glück
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