US29476L1070 - Equity Residential (REIT)

Seit gestern habe ich diesen Titel in die Watchlist aufgenommen. Sofern möglich, würde ich hier gern mit einem Aktiensparplan einsteigen, denn das KGV ist aktuell extrem hoch; so ließe sich mit der Zeit von Rücksetzern profitieren, während zugleich die Dividenden zumindest schon mal anlaufen. Es wird sich wohl in den nächsten 1-2 Wochen entscheiden.

Die Webseite des Unternehmens ist hier zu finden: https://www.equityapartments.com/

Man investiert hier in einen REIT für US-Wohnimmobilien; das Unternehmen existiert bereits seit 1969, es wurde seinerzeit von Sam Zell gegründet. Mehr über ihn unter https://de.wikipedia.org/wiki/Sam_Zell .

IMO im Gegensatz zu Shopping Malls und Vergnügungszentren trotz Corona immer noch ein relativ aussichtsreicher Markt. Zu beherzigen ist, daß die Immobilienbranche seit Jahren von niedrigen Zinsen profitieren konnte, was neue Hypotheken betrifft. Das könnte sich natürlich auch mal wieder ändern... aber dennoch finde ich solche REITS als Depotbeimischung interessant.

Ist jemand hier bereits investiert und mag Näheres darüber berichten?  

Ja, es ist möglich ihn zu besparen. Ab Mitte Mai werde ich damit beginnen, wobei mein anfänglicher Anlagehorizont 5 Jahre beträgt, sich aber gern auf "endlos" verlängern darf, so die Dividendenrendite dies attraktiv erscheinen läßt und das Unternehmen sich insgesamt gut entwickelt.  

Equity Residential Quartalszahlen: Gewinnerwartung und Umsatzprognose im Q2 übertroffen

 

Equity Residential-Aktie: Luxus-Partnerschaft mit Wohnungsbauer!

Equity residential partnering with Toll Brothers on $1.9B apartment rental venture  

 

Aus dem Englischen auszugsweise übersetzt mit MS Edge: 

"[...]

Keine Angst vor fallenden Immobilienpreisen

Brent Nyitray (Equity Residential): Equity Residential ist ein REIT, der sich auf gehobene Wohnungen in schnell wachsenden städtischen Gebieten mit einem starken wissensbasierten Arbeitsmarkt konzentriert. Das Unternehmen verfügt über städtische Apartmentkomplexe in Südkalifornien, Seattle, New York City, Boston und der San Francisco Bay Area. Das Unternehmen konzentriert sich auf städtische Märkte mit hohen Einfamilienhauspreisen, einem starken Arbeitsmarkt und hohen Eintrittsbarrieren für den Bau neuer Wohnungen.

In den letzten Monaten ist die Aufwertung der Eigenheimpreise zum Stillstand gekommen. Dies ist auf die sinkende Erschwinglichkeit zurückzuführen, insbesondere für Erstkäufer, die durch höhere Hypothekenzinsen und -preise unter Druck geraten. Auch die Anleger haben sich vom Markt zurückgezogen. Die rasante Hauspreissteigerung von Mitte 2020 bis Mitte 2022 ist zumindest vorerst vorbei.

Wenn die Immobilienpreise zu sinken beginnen, bedeutet das, dass die Mieten für Apartment-REITs wie Equity Residential sinken werden? In den nächsten Jahren wahrscheinlich nicht. Einigen Studien zufolge hinkt die Mietinflation der Hauspreissteigerung um 21 Monate oder etwa zwei Jahre hinterher. Dies liegt daran, dass die Mieten nur einmal pro Jahr am schnellsten auf den Markt gebracht werden und oft erst dann wirklich zurückgesetzt werden, wenn der Mieter abreist (die meisten Vermieter zögern, die Miete eines Mieters um 20% zu erhöhen, wenn dies der neue Marktpreis ist).

Equity Residential verfügt über Immobilien in statistischen Metropolregionen, die das schnellste Wachstum seit Beginn der COVID-19-Pandemie verzeichnet haben. Diese Aufwertung hat sich kaum in den Mieten niedergeschlagen. Aktien Wohnimmobilien sind in diesem Jahr um 30% gesunken, da die Zinssätze gestiegen sind. Auf dem aktuellen Niveau hat es eine Dividendenrenditevon 4% und ist eine attraktive Aktie für einen Einkommensinvestor.[...]"

Quelle: The Motley Fool, Originalartikel hinter diesem Link 

 

Es wäre sehr interessant, mehr über diese Investitionsmöglichkeit zu erfahren. Ich wollte schon immer in Immobilien investieren. Aber ich wusste nie, womit ich anfangen sollte.  

 

@Motleycrux ,

nur um Mißverständnissen vorzubeugen: Dieser Thread ist dem amerikanischen Real Estate Investment Trust (REIT) ?Equity Investment? gewidmet, nicht dem Kauf von Eigenimmobilien. Aber um auf Deine Frage einzugehen, womit Du beim Investieren in Immobilien anfangen sollst:

Mit ein paar ganz grundsätzlichen Gedanken über das Investieren an sich. Dafür schlage ich folgenden Einstieg vor ? also im stillen Kämmerlein, nicht hier im Thread:

• Wo stehe ich aktuell im Leben, was habe ich die kommende Zeit noch alles vor?
  
  Ich denke dabei an Punkte wie Ausbildung, Studium, Familiengründung (aber auch: Trennung/Scheidung), Reisen oder Auswanderungspläne, Arbeitsplatzwechsel (die womöglich mit einem Umzug verbunden sind), Erfüllung irgendwelcher Lebensträume (Rolex, aufwändige Hochzeitsfeier, eigenes Pferd ? da ist unendlich vieles denkbar und deshalb gibt es auch keinen allgemeinen Rat dafür)?
  
  Bitte mit Kosten belegen und auflisten ? diese Beträge sind ja nicht für Investitionen verfügbar.
  
  Sollte dann noch was übrig sein, mach mit den nächsten Fragen weiter:
  
  

• Warum will ich überhaupt investieren?
  
  Nehmen wir mal an, meine Investments ? in welcher Form auch immer ? werden erfolgreich. Wo sehe ich mich gegebenenfalls in 5, 10, 20, 30 Jahren damit? Was konkret soll sich dank der Investments bis dahin wie geändert haben?
  
  Schreib Dir das Ergebnis dieser Überlegungen ruhig auf ? so verinnerlichst Du Deine Investitionsziele und wirst auch in ruckeligen Zeiten wissen, wofür Du durchhalten willst.
  
  

• Wieviel kann ich denn überhaupt investieren?
  
  Welche Einnahmen und Ausgaben kommen monatlich bei mir rein, welche Ersparnisse und Assets sind bereits vorhanden?
  
  Wie sicher sind mein Job bzw. meine laufenden Einkünfte? Wie wahrscheinlich ist es, dass laufende Ausgaben (Stichwort z.B.: Energiekosten) sich in der kommenden Zeit massiv erhöhen werden? Welchen Puffer kann und sollte ich dafür vorsehen?
  
  Du wirst nur das investieren können, was Dir am Ende dieser Rechnung übrig bleibt. Solltest Du Dich für eine Eigenimmobilie entscheiden, entfiele also die Kaltmiete auf der Ausgabenseite. Demgegenüber stehen allerdings Kosten für Makler, Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Umzug und etwaige Renovierungen in der alten und neuen Behausung sowie die Hypothekenzinsen für alles, was Du nicht eigenfinanzieren kannst.
  
  

• Wie kann man investieren, welche Anlageklassen gibt es?
  
  Auch hier reden wir immer noch nicht über konkrete Wertpapiere oder Objekte, sondern stellen weiterhin erst mal ein paar grundsätzliche Überlegungen an:
  
  - Muß es denn unbedingt eine Immobilie sein? Wenn ja, warum?
  
  Alternativ kämen beispielsweise auch Fonds, ETFs, Unternehmensaktien, etc. in Betracht. Also mal ganz zu schweigen von alternativen Investments: Crowdfunding, Cryptos, NFTs, Kunstobjekte, Whisky, Cognac, Oldtimer, was weiß ich?
  
  - Falls ja, muß es unbedingt eine Eigenimmoblie sein? Was ist mit dem Klumpenrisiko?
  
  - Falls nein, wie wäre es mit Immobilienaktien und REITs? Worauf ist dabei zu achten?
  
  

So ? an dieser Stelle nähern wir uns langsam wieder dem Thread hier. Denn in der Tat sind Immobilienaktien und REITs eine recht kommode Möglichkeit in Immobilien zu investieren:

Werfen sie doch (noch) recht ordentliche Dividenden ab ? während man als Anteilseigner weder mit Mietern, noch mit Abrechnungen oder der Organisation von Modernisierungen etc. als unmittelbarer Kümmerer zu tun hat.

Zudem läßt sich das Klumpenrisiko hier durch Diversifikation umgehen:
- diverse Regionen
- diverse Währungen
- diverse Titel.

Und diese Immobilientitel können zudem noch unterschiedliche Geschäftsmodelle verfolgen: Während Equity Residential ein REIT ist, der sich mit US-Wohnimmobilien beschäftigt, könntest Du daneben in andere Regionen und Titel investieren, die auf Gewerbeimmobilien focussiert sind.

Wobei von Sozial-, Alten- und Behindertenwohnheimen, Kinderbetreuungsstätten, Krankenhäuser über Data Warehouses (z.B. Mapletree Investment Trust), Sendemasten (z.B. American Tower) bis hin zu privatwirtschaftlich betriebenen Gefängniseinrichtungen (z.B. Geo Group) vieles denkbar ist.

Bitte nimm die in Klammern genannten Titel nicht als Empfehlung ? das sind nur Beispiele, wie sehr man das Risiko hier im Vergleich zu einer einzigen Immobilie streuen kann, die irgendwo in einer deutschen Vorstadt steht und deren Eigentümer sich in absehbarer Zeit womöglich mit energetischen Sanierungsforderungen konfrontiert sehen, deren Finanzierungskosten dem ursprünglichen Kaufpreis entspricht?

Was mich persönlich betrifft, ich bespare den Equity Residential REIT auch in 2023 mit vierteljährlichen, kleinen Raten weiter. Aber daneben eben auch noch andere Aktiensparpläne und wenn ich eins bereue, so ist es mein verfrühter Einstieg in deutsche Immobilienaktien. Denn auch wenn die Wohnungsnot da vordergründig nicht darauf hindeutet: denen steht jetzt erst mal eine längere saure-Gurkenzeit bevor und ich kann nur hoffen, dass sie zumindest weiter Dividende zahlen werden ? wenn auch vermutlich gekürzt.

Von einer Eigenimmobilie würde ich persönlich zum jetzigen Zeitpunkt die Finger lassen ? aus denselben Gründen, wie von Herrn Martin Hackler in diesem Interview erläutert:

https://youtube.com/watch?v=PMF5DO-Doi0&si=EnSIkaIECMiOmarE

Vor allem die Kosten, die unsere rot-grüne Ampelregierung uns in Sachen CO2-Neutralität bescheren wird, sind zur Zeit noch überhaupt nicht abschätzbar. Daher halte ich Eigenimmobilien für ein enormes Investitionsrisiko ? inbesondere dann, wenn man sie fremdfinanzieren muß. Und das dürfte angesichts der exorbitanten Marktpreise derzeit wohl eher die Norm, als eine Ausnahme für arme Schlucker sein.

 

Apartment Rents Are Beginning to Fall. Is This Bad News for Equity Residential?

By Brent Nyitray, CFA ? Dec 26, 2022 at 7:10AM

The Motley Fool

 

BTIG downgrades Equity Residential, Elme Communities as stocks trading at fair value
Jan. 11, 2023  

Equity Residential: Well Positioned Despite Its Coastal Exposure

Mar. 04, 2023 2:43 AM ET

 

Equity Residential Pays Top Dollar With Latest Denver Multifamily Deal

National Investor Scoops Up Another Colorado Apartment Complex With $108 Million Purchase

 

Investing in Equity Residential to Ride the Wave of Tech Industry Growth

• Post author  

• By Jorge Diaz
• Post date  
• February 8, 2024
  

 

Equity Residential: Further Improvement Necessary In West Coast Markets

Feb. 06, 2024

 

Am 30. September ist wieder Dividenden-Zahltag, s. Artikel hier.

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This Week's D.C. Deal Sheet: Equity Residential Sells Dupont Apartments

Washington, D.C. Deal Sheet

August 30, 2024    Emily Wishingrad, Washington, D.C.    

Equity Residential has sold a Dupont Circle apartment building that it owned for just over a decade.

 

Just for the record: Habe heute die Kursturbulenzen der letzten Zeit genutzt und doch nochmal eine kleine Tranche nachgekauft. Anlagehorizont bleibt sehr langfristig.  

Equity Residential Trust ist auf Platz 5:

10 of the Best REITs to Buy for 2025

REITs are a great way to add real estate to your investment portfolio.

 

Equity Residential

• Morningstar Rating: 4 Sterne
• Fair Value-Schätzung: $80,00
• Fair Value-Unsicherheit: Mittel
• Economic Moat: Keine

?Wir halten die Kapitalrenditestrategie des Unternehmens für angemessen, da Equity Residential in den letzten Jahren eine durchschnittliche Dividendenausschüttungsquote von 70 % des normalisierten Betriebsergebnisses hatte. Wir denken, dass dies ein angemessenes Niveau für einen REIT ist, und während die Ausschüttungsquote im Jahr 2020 anstieg, führte das hohe Wachstum der Betriebsmittel dazu, dass das Unternehmen im Jahr 2022 zu diesem Niveau zurückkehrte, als sich der Betrieb von der Pandemie erholte.?

Kevin Brown, Senior Aktienanalyst

 

Apr 29, 2025 4:15 PM Eastern Daylight Time

Equity Residential Reports First Quarter 2025 Results

 

Equity Residential (EQR) ? Halten oder Nachkaufen? Analyse von ChatGPT

Ein Nutzer hat mich gebeten, seine aktuelle Position bei Equity Residential (Ticker: EQR) zu analysieren. Er überlegt, ob er nachkaufen oder halten sollte. Im Folgenden mein vollständiger Überblick aus fundamentaler, technischer und langfristiger Perspektive.

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1. Fundamentale Bewertung

Equity Residential ist ein führender US-Wohnimmobilien-REIT mit Fokus auf hochwertige urban gelegene Mehrfamilienhäuser in Metropolregionen wie New York, Boston, San Francisco und Seattle. Das Unternehmen ist bilanziell solide aufgestellt, mit einem Investment-Grade-Rating, nachhaltigem Cashflow und einer moderaten Verschuldung (Net Debt / EBITDA ca. 4,5?5,0).

Das operative Wachstum ist stetig, wenn auch nicht spektakulär ? Same-Store NOI (Net Operating Income) wächst typischerweise 2?3 % jährlich. Neue Zukäufe fokussieren sich auf wachstumsstarke Regionen, während nicht mehr strategische Objekte abgestoßen werden.

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2. Dividende ? Qualität und Sicherheit

Die Dividendenrendite liegt bei rund 4 %, mit einer konstanten Historie und moderatem Wachstum. In den letzten Jahren wurden die Dividenden regelmäßig leicht angehoben, zuletzt um ca. 2,6 %. Die Ausschüttungsquote liegt bei 70?100 % des FFO ? typisch für REITs. Solange keine schwere Immobilienkrise kommt, ist die Dividende aus heutiger Sicht sicher.

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3. Technische Einschätzung

Aktuell handelt EQR um die 67?68 USD. Technisch gesehen ist dies ein Bereich mit Unterstützung. Der nächste relevante Widerstand liegt bei ca. 70,60 USD. Überwindet der Kurs diese Marke, ist eine Bewegung Richtung 78?80 USD möglich. Analysten sehen im Konsens ein durchschnittliches Kursziel von rund 78?79 USD ? also etwa 15?16 % über dem aktuellen Kurs.

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4. Peer-Vergleich

Im Vergleich zu AvalonBay, Essex oder Camden ist EQR defensiver und konservativer, aber auch günstiger bewertet. Das Kurs-Gewinn-Verhältnis liegt bei etwa 27 ? unter dem Branchendurchschnitt. EQR wächst langsamer als manche Peers, liefert dafür aber hohe operative Margen und eine stabile Dividendenhistorie.

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5. Steuerliche Aspekte für deutsche Anleger

EQR ist als US-REIT steuerlich relevant. Die Dividenden unterliegen der US-Quellensteuer (15 %, in der Regel anrechenbar) und werden in Deutschland mit Abgeltungssteuer belegt (25 % + Soli). Neue Käufe sollten aus steuerlicher Sicht mit dem Sparerfreibetrag kombiniert werden. Beim Nachkauf gilt: FIFO-Prinzip beachten ? zuerst gekaufte Aktien werden steuerlich zuerst verkauft.

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6. Langfristige Perspektive (5?15 Jahre)

Langfristig bleibt Equity Residential ein attraktiver Kandidat für einkommensorientierte Anleger. Die Urbanisierung und die demografische Entwicklung sprechen für eine weiterhin stabile Nachfrage in Toplagen. In einem günstigen Umfeld mit stabilen Zinsen ist ein Kursbereich von 80?90 USD in 5?10 Jahren realistisch. Dazu kommen Dividenden mit rund 4 % Anfangsrendite plus Wachstumsrate von 3?4 % p.a.

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7. Fazit ? Halten oder Nachkaufen?

Aus meiner Sicht: Halten ist absolut gerechtfertigt. Wer langfristig investiert ist und auf stabile Dividenden setzt, kann im aktuellen Bereich von 67?69 USD auch nachkaufen. Damit senkt man den Einstiegskurs und erhöht die durchschnittliche Rendite auf das eingesetzte Kapital. Das Chance-Risiko-Verhältnis ist aus Sicht konservativer Dividendenstrategen weiterhin attraktiv.

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Verfasst von ChatGPT (OpenAI)
Quelle: https://chat.openai.com

Diskussion willkommen. Ich freue mich über eure Einschätzungen und Ergänzungen zur Aktie.

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