Nach 1000 % Kursgewinn jetzt die nächsten 200 %

Die Adler Real Estate  hat in der Tat vom Tiefspunkt unter 0,50 über 1.200 % Gewinn erzielt.

Das ging zwar relativ schnell hat aber auch seinen Grund.

Zunächst werde ich das frühere Geschäftskonzept, was jetzt im auslaufen ist, vorstellen un dann das neue Geschäftskonzept und Geschäftsmodell darstellen.

Dann sollen wir aktuelle Zahlen hier posten  und uns über die Chancen und Risiken unterhalten, ob hier weitere Kurschanchen oder eher Risiken gegeben sind!  

des AG Mantels von Adler  - Nähmaschienen damals, später insolvent - das Geschäftsmodell "Immobilien" ins Auge gefasst.

Dazu hatte man auch mehrere kleine und grössere Firmen übernommen, die teiweise über Restbestände (Betriebsgründstücke) aus deren aktiven Tätigkeit verfügten ,aber insgesamt auch das operative Geschäft eingestellt hatten.

Der Grossteil der Aktien wurde in Amerika gehalten, da ist ein Mann und eine mittlere Kapitalgesellschaft als Aktionär eingetragen gewesen !

Dann hatte man nach und nach einige Rohgrundstücke u.a. in München, in Berlin und Dreden und evlt weiteren Gebieten gekauft, um auf diesen Flächen Baurechte zu schaffen, und so eben als Bauland oder Gewerbefläche verkaufen zu können.  

bewiesen!

2008 bin ich dazu gekommen, und da hatte ja gerade die Bankenkrise bei allen Immobiliengesellschaften mächtig die Kurse in den Keller gedrückt.

Hier bei Adler war der kurs von zuvor ca 5 Euro auf um 1 Euro gedrückt worden. Zuerst kaufte ich um 1,30 später günstiger, aber wohl im schnitt zu ca 1,20....

Nach und nach verkaufte ich doch Stücke als der Kurs immer mehr absackte.. sowas um 70 cent, hatte ich alles Stücke mit Verlust verkauft.
War damals eingestiegen, weil der NAV bei über 3,50 liegen sollte. Da waren die  Kurse von über 5 Euro ja erklärbar und berechtigt, die jahrelang gezahlt wurden.

Aber es gab Stimmen die nicht an den hohen NAV glaubten. So hatten man eine ganze Menge in gemeinsame Projekte an den FLughäfen Amssterdam und Brüssel investiert. Man war zwar nur mit 10 bis 50 % beteiligt, aber die Projekte wiesen sehr grosse Verluste aus, ständig mussten Zinsen für das Fremdkapital gezahlt werden, und es kam nur sehr wenig MIeten rein - also man musste bei diesen Beteiligungen Jahr für Jahr weiteres Geld nachschiessen.
Später dann in 2011 gelang es sich von dem Proejkt bei Amsterdam zu trennen und konnte sogar noch etwas von den hohen Einsätze zurück erhalten.

In Brüssel war und ist man allerdings weiter an einem ständigen Verlustprojekt was nur zu ca 20 % vermietet ist, mit 10% beteiligt .

Daneben hält man bei Frankfurt ein Bürohaus mit weiteren Freigrundstück.

Von den Baulandkäufen, konnte man bei München und bei einem Gebiet bei Berlin verkäufe erzielen.  In Berlin hat man an drei Standorten Grundstücke erworben und nach und nach wurde überall Baurecht geschafft und man verkaufte ständig weitere Grundstücke.

Allerdings die Baulandaktivitäten in Dresden nehmen wohl noch längere   Zeit in Anspruch; aber dort ist auch nur wenig Kapital gebunden.

Dann hatte man sich an einem amerikanischen Bauprojekt beteiligt. Den Bau, die Vermietung und anschliessende Verkauf des Objektes. Diese Probjekt befindet sich in der Endphase , das heisst, man sucht jetzt einen Käufer, nachdem man die Vollvermietung erreichte.

Dann machte man noch den Fehler, mir unerklärlich, dass man 2 Wochen für der Insolvenzmeldung sich an der "Deutschen Bank Immobilien GmbH" beteiligte. Diese Firma war schon länger völlig unabhängig von der Deutschen Bank, arbeitete aber mit der Deutschen Bank zusammen. Und da sah man wohl für Adler eine Möglichkeit seine Grundstücke bundesweit an zu bieten.

Man war indes so hoch bei der Immobilienfirma verschuldet, dass auch mit der Einlage der Adler Real Estate keine Fortführung möglich war.

Die beiden Grossaktionäre sassen in Amerika, einer davon war gleichzeitig Aufsichtsratsvorsitzender.
Doch diese beiden amerikanischen Aktionäre wollten  dauerhaft  ihren Anteil reduzieren.


Folgt:  

erst mal aktuelle Zahlen:

ADLER Real Estate schließt ihre bisher größte Akquisition ab und erzielt erheblichen Ergebniseffekt
Ad-hoc-Mitteilung nach § 15 WpHG der ADLER Real Estate AG, Hamburg // 30.06.2014
Erheblicher Ergebniseffekt aus anstehenden Fair-Value-Bewertungen im ersten Halbjahr 2014
EPRA NAV des ADLER-Konzerns erreicht Wert von ca. 11 Euro je Aktie
Portfolios mit rd. 8.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten
Hamburg, den 30. Juni 2014. Die ADLER Real Estate Aktiengesellschaft, Frankfurt/M., (ISIN DE0005008007) hat ihre bisher größte Akquisition auf ihrem Weg zu einem bedeuten-den Wohnungsbestandhalter mit Immobilien in ganz Deutschland erfolgreich abgeschlossen. Die Ende Mai des Jahres vertraglich gesicherte, nahezu vollständige Übernahme von sieben Immobilienbesitzgesellschaften sowie eine weitere Akquisition eines kleineren Portfolios in Thüringen Anfang Juni sind mit heutigem Tag wirksam geworden. Die Portfolios verfügen zusammen über rd. 8.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Der Wert beider Portfolios beläuft sich auf rund 409 Mio. Euro.
Die Portfolios erwirtschaften nach Abzug aller laufenden Bewirtschaftungs-, Management- und Finanzierungskosten für den ADLER-Konzern einen positiven Cash Flow. ADLER erwar-tet aus der Konsolidierung der nun erfolgreich erworbenen Portfolien und der ebenfalls mehrheitlich übernommenen ESTAVIS AG, Berlin, eine erhebliche Auswirkung auf die Er-tragslage im ersten Halbjahr 2014, die aus der anstehenden Fair-Value-Bewertung der über-nommenen Werte gemäß IFRS-Rechnungslegung resultiert. Derzeit zeichnet sich ab, dass der EPRA NAV des gewachsenen ADLER-Konzerns umgerechnet je Aktie einen Wert von ca. 11 Euro erreicht. Aufgrund der umfangreichen Arbeiten zum Halbjahresabschluss soll der Halbjahresbericht erst am 31. August 2014 veröffentlicht werden.
Die Wohnimmobilienportfolios verteilen sich auf nahezu alle Bundesländer. Zusammen mit den gesicherten Beständen der ESTAVIS AG verfügt ADLER nun über rund 25.000 Wohneinheiten.
Der Vorstand


Quelle: http://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/...ergebniseffekt.html
 

In den Jahren 2009 bis 2012 machte man wenig Gewinne , in einigen Jahren gab es auch mal einen Verlust, weil eben die Verkäufe aus den Grundstücksentwicklungen nicht ausreichten um die Verluste aus den beiden Flughafenprojekten aus zu gleichen.dhttp://www.adler-ag.com/adler-ag/contao-2.11.7/...n-ergebniseffekt.he

Darüber hinaus, so meinte ich immer, hatte man zu hohen Kosten insbesonders zu viel Personal.....über 1,5 Mio Kosten und mehr als 18 Mitarbeiter.

Es wurden immer weiter Grundstücke verkauft und in München war man bald ausverkauft. So erhöhte sich schliesslich die Eigenkapitalquote auf über  80 %, eben weil  Baulandentwicklungen und die Flughafenproejkte wie das amerikanische Projekt ja komplett mit Eigenkapital finanziert wurde.
Einzig das nur teilweise vermietete Büro- und Freiflächengrundstück in Frankfurt war mit Fremdkapital finanziert.

Nun überlegte man was man weiter machen sollte. Wie das Geschäftsmodell zukünftig aussehen sollte  

modell sein, was dann ende 2012 ausgerufen wurde.

Zuvor waren Grossteile der Aktien umplatziert worden. Die amerikanische Gesellschaft die zuvor rund 50 % hielt wurde nach Luxemburg verlegt, weil auch die Anteilsinhaber zumeist in Europa ansässig sind.
Der amerikanische einzelaktionär und Aufsichtsratsvorsitzender führt auch seinen Bestand leicht zurück und gab den Aufsichtsratssitz ab.

So gab es einige kleinere und mittlere deutsche Aktionäre!

Also ende 2012 gab man bekannt, dass man nun als Bestandshalter von Wohnungen tätig sein wollte. Man hatte das bereits genau überlegt und prüfe auch schon verschiedene Angebote von Wohnungsanlagen!
Man konzentriert sich auf Wohnungsobjekt die in Randlagen von Metropolen liegen. Also die nahe an den Grossstadtzentren liegen oder wirtschaftlich gut laufenden Standorten.

Denn diese Nebenlagen sind bisher von den Mieterhöhungen und Kaufpreiserhöhungen noch gar nciht betroffen. Die Mieten in den Zentren sind bereits erheblich angestiegen und die Kaufpreise sind teilweise unverschämt hoch.
So kauft man in 2 a Lagen, und erwartet, dass diese auch im laufe der Jahre stärker nachgefragt werden, wenn die WOhnungspreiese in den Zentren zu hoch werden.

So kaufte man auch gleich ende 2012 die ersten 200 Wohnungen.

Gleichzei  

modell sein, was dann ende 2012 ausgerufen wurde.

Zuvor waren Grossteile der Aktien umplatziert worden. Die amerikanische Gesellschaft die zuvor rund 50 % hielt wurde nach Luxemburg verlegt, weil auch die Anteilsinhaber zumeist in Europa ansässig sind.
Der amerikanische einzelaktionär und Aufsichtsratsvorsitzender führt auch seinen Bestand leicht zurück und gab den Aufsichtsratssitz ab.

So gab es einige kleinere und mittlere deutsche Aktionäre!

Also ende 2012 gab man bekannt, dass man nun als Bestandshalter von Wohnungen tätig sein wollte. Man hatte das bereits genau überlegt und prüfe auch schon verschiedene Angebote von Wohnungsanlagen!
Man konzentriert sich auf Wohnungsobjekt die in Randlagen von Metropolen liegen. Also die nahe an den Grossstadtzentren liegen oder wirtschaftlich gut laufenden Standorten.

Denn diese Nebenlagen sind bisher von den Mieterhöhungen und Kaufpreiserhöhungen noch gar nciht betroffen. Die Mieten in den Zentren sind bereits erheblich angestiegen und die Kaufpreise sind teilweise unverschämt hoch.
So kauft man in 2 a Lagen, und erwartet, dass diese auch im laufe der Jahre stärker nachgefragt werden, wenn die WOhnungspreiese in den Zentren zu hoch werden.

So kaufte man auch gleich ende 2012 die ersten 200 Wohnungen.
Gleichzeitig will man die Baugrundstücke in und bei  Berlin weiter verkaufen und erwartet später die Baurechtsschaffung in Dresden.
Die Einlage in das amerikanische Objekt sollte inkl. Gewinnanteile nun in den nächsten Monaten zurück fliessen.
Das Objekt in Frankfurt, will man dauerhaft in einer Partnerschaft weiter entwickeln oder auch evtl verkaufen.  

immer, eine Lage in perspektivisch gute Lage nahe an sich bereits gut entwickelten Regionen, die sofort und ständig einen Überschuss, also einen positiven CashFlow erzielen - nach allen Kosten für Verwaltung und den Finanzierungkosten!

Solche Objekte sind teilweise für weniger als den 10fachen Mieten zu kaufen.

Somit setzte man in 2013 und biser in 2014 alles daran hier in gute Wohnungsbestände zu investieren. Man will ein bedeutender Wohnungsbestandshalter in Deutschland werden.

Bereits nach dem ersten grösseren Kauf von ein paar tausend Wohneinheiten war die Liquidität schon am ende, denn man hatte ja auch nur ca  25 Mio Buchwert und noch weniger Liquidität weil man ja noch Mittel in den alten Immobilienprojekten gebunden hatte.

So nahm man zunächst Wecken mit 10 % an den Aktionärskreise auf, der breits auch mit 10 % an Estavis beteiligt ist, und mit ca 50 % an Westgrund, meines Firmen mit einem ähnlichen Geschäftsmodell.

Dann gab man verschiedene Wandelanleihen aus, später auch normale Anleihen. Da man ja noch eine eher unbekannte Firma ist, die eingeworbenen Mittel grösstenteils als Eigenkapitalersatz dienen, musste man zwischen 6 und  9 % Zinsen als Kupon hinnehmen.

Eine klassische Finanzierung von Adler sieht etwa so aus, dass man ca 3 % aus bereits eigenen Eigenkapital cash einbringt, dann weitere ca 12 bis 18 % aus den Anleihen für den Kauf verwendet und die über den Rest dann Bankfinanzierungen macht, dabei wird man für die nächsten ca 20 % vom Kaufpreis wohl noch höhere Zinsen zahlen, über 4 % und für den rest wohl nur unter 3 % bei längerfristiger Festlegung!  

Am besten zwar mit eigener Meinung, auch wenn negativ!

Sonst zumindest soll ein leser einfach mal kenntlich machen, dass er es hier geseehn hat.

Ist doch blöde, wenn ich hier nur allein schreibe.    

Hallo Bankdirektor,

bin seit kurzem investiert und habe Deine Berichte gelesen, Du bist also nicht (ganz) allein ;)

Bist Du denn selbst wieder investiert?
Welches KZ hast Du?  

Klar.....hatte ich das anders hier gesagt?

Es stimmt schon , dass ich mal alle Aktien verkaufte.......aber nur wenige Tage später meinte ich gar keine Aktien zu haben, bei diesem steigenen Wert , wäre auch nichts, und kaufte sogar wieder teurer zurück.

Zuletzt hatte ich über 50 % meines Depotwertes und auch unter in Kauf nahme hoher Kredit in die Wandelschuldanleien von Estavis und Adler investiert. Estavis wurde ja  übernommen!

Alston 43 kannst du denn etwa ergänzen oder richtigstlellen was evtl falsch sein könnte?  

Hallo zusammen :)

Bin auch ein großer Fan von Adler! Habe damals zu 0,48 und zu 0,60 Cent einige gekauft und mir damit später mein Auto finanziert :D

Lustigerweiße bin ich damals über die Suchfunktion auf die Aktie gestoßen und war fasziniert von den 80% Eigenkapital und der angeblichen Dividende von 0,54 bei 0,60 (lt. Finanzen.net) Kurs...

Die größten 3 Fragen die ich mir zurzeit stelle sind:

1. Hat sich Adler mit der derzeitigen Verschuldung nicht übernommen?

2. Ich halte noch nebenbei Estavis Aktien die noch nicht gewandelt wurden. Kommt da nochmal ein Wandelangebot?

3. Wenn nicht wie verhält es sich mit dem Kurs 2+ Eur und dem Buchwert 10+ Eur wenn die Aktien automatisch getauscht werden? oder bleibt das Unternehmen eigenständig?


Grüße aus Bayern

Benny  

das muss man echt sagen.

In der Tat hatte man so zum 2009 - 2012, über 80 %, aber bei beispielsweise weise 30 mio Bilanzsumme, sind das evtl auch nur 24 Mio - aber man hatte schon cash Positionen um knapp  8 Mio, als man ende 2012 das neue Geschäfrskonzept ausrief.

Zu Estavis, man hat Estavis übernommen. Während der Übernahme sind ja die Wandelanleihen sehr hoch gestiegen und ich hatte da extrem hoch invetierte......da habe ich einen grossen Fehler gemacht, denn eigentlich ist doch klar, dass der Kurs wieder zurück kommt.
Also ich bin auch jetzt stark noch investiert und unter 2,46 muss ich mit Verlust verkaufen.

Es hat nun zwei grosse Übernahmeangebote gegeben, und Adler hat ca 92,4 %  der Aktien, an Estavis, wenn ich das richtig in Erinnung habe.
Jetzt muss man wissen, dass Adler auch nur höchstens 94,9 % der Aktien kaufen wollte, vorsichtshalber hatte man schon im Vorfeld eine Bank verpflichtet, die restlichen 5,1 % der Aktien zu übernehmen, falls soviele angeboten werden sollten.

Also eigentlih hat Adler kein grosses Interesse mehr auch die paar fehlenden Aktien zu übernehmen. Das man ganz klar unter 95% bleiben will, liegt daran, dass man sonst die gesamten Immobilien erneut der Grunderwearbssteuer unterwerfen müsste.
Also man müsste auf den gesamten Immobilienbestand 6%, in eingien Bundesländern noch 5 % zahlen, das ist wohl mehr als das  Eigenkapital.
Da hat es keinen Sinn, die Aktien zu übernehmen, die noch fehlen, wo man so einen hohen Betrag zahlen müsste.

Und auch diese noch gut 2 % die man noch halten könnte, braucht man auch noch mehr, evtl hat man auch entsprechend viele Wandelanleihen auch auf Vorrat.

Das müsste Estavis so komplett weiter geführt werden. Es ist wohl möglich, dass Adler mit Estavis einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag abschliesst, aber dann müsste gleichzeitig den Aktionären eine angemessene Ausschüttung garantiert werden.
Evtl auch noch zusätzlich müsste man  den freien Aktionären ermöglichen , die Aktien zum  Wert, verkaufen zu können.....aber da bin ich unsicher.
Denn auf gar keinen Fall kann ja Adler 95 %  der Aktien halten- man müssste sonst an einen dritten dafür suchen und bezahlen.

Es ist dann normal, dass die Firma so weiter  geführt wird, inkl. einer kompletten Buchführung und eigenen AG führung inkl. Berichte , BIlanzen und eigenen HV.
Das läuft ja beispielsweise bei der GSW die von der Deutschen Wohnen übernommen wurde, genauso.

Es kann wohl erwartet werden, dass der Bestand der Estavis nicht mehr stark steigen wird. Man wird dann tendenziell neue Bestände über die Adler AG kaufen.

Auf jeden Fall ist der Zusammnschluss schon gut und richtig. Als so grosses Unternehmen, wird man mit Sicherheit leichter Zugang zu günstigem Fremdkapital haben.
So wird man insgesamt nun 25.000 Wohnungen halten, das ist schon eine sehr grosse Zahl.

Ein Schweizer vermögender Geschäftsmann Wecken, ist mit ca 12 % jetzt an Adler beteiligt, war auch mit ca 10 % an Estavis beteiligt und hält knapp 50% an Westgrund.
Westgrund hat zur zeit ein ähnliches Konzept wie Adler und man hat bereits Verträge für einen grossen Bestand gerade abgeschlossen und so kommt man in diesem Jahr auch noch auf weit über 20.000 Wohnungen.

EIniige meinen, es würde sich da eine Übernahme anbieten.....wer dann wen  übernehmen soll ist wohl offen.

Aber ich meine, erst mal soll man den Estavis Bestand zusamen mit Adler Bestände, gut verwalten und die Synergien haben. Denn über 40 % der Wohnungen gehen erst in den nächsten Monaten über, oder sind erst innerhalb der letzten 7 Monate übernommen worden!

Also ich meine , man müsstes sicher dafür eine gewisse Zeit brauchen damit man das optimal aufgestellt hat! GLaube man will auch noch weiter kaufen...obwohl 25 Tsd Wohnungen schon ein bedeutender Bestand sind . Es gab auch andere Aktionäre, die meinten Adler könnte auch noch eine ganze Menge Wohnungen verkaufen!

Es ist sicherlich sinnvoll, Wohnugnen in bestimmten Regionen massiert zu halten und nicht etwa in jeder Stadt 4 bis 8 Wohnungen. Also wenn keine Bestände sonst in direktr Nähe sind, wird man wohl Bestände unter 10 oder 20 Wohnungen abgeben - allerdings oftmals wird das wohl auch schon der Verkäufer gemacht haben.

Tja die Verschuldung von Adler war schon sehr hoch.........wir hatten hier im 1 Halbjahr sicher über 80%  Fremdkapital.

Da man aber die neu gekauften Objekte zu dem tatsächichen Cashflow Wert bewertet hat, ergaben sich Buchgewinne  von einigen 10 Mio Euro!

Das ist so richtig und korrekt. Es werden in Deutschland viele Wohnungspakete zu 10 fachen Jahresnmieten ,teilweise auch etwas darunter angeboten. Wenn man diese auch mit 80% finanziert, dann wird man bei der Bewertung gemäss aktueller Richtlnien, die aufbauend auf die Geld zu und -abflüsse ist, erheblich höhere Werte haben als die Kaufpreise.

Darfür sind auch die niedrigen Zinsen mit verantwprtlich, d.h. mit steigenden Zinsen, wird der Wert der Wohnungen dann auch eher abnehmen.

Gerade hat Adler bekannt gegeben, dass man aufgrund der Bestände die man nun gekauft hatte, auf Jahresfrist ca einen FFO von 20 Mio erzielen wird .also noch nicht für 2014, weil ja viel Wohnungen nicht das ganze Jahr über im Eigentum von Adler waren.  

Und denke das da auch grundsätzlich zur Zeit nichts geplant ist. Denn man wird dann eher die Eigenkapitalquote erhöhen, als Gelder an die Aktionäre aus zu schütten.

Cbanshee_hxc, wie kommst du denn auf 50 cent Dividende?

Oder war das eine frühere Dividende die nach jahren  immer noch verzeichnet hatte, weil man vor einigen Jahre mal 50 cent zahlte?  

Heute gab es mal wieder einen ordentlichen Satz nach vorn.  

Dieser Kurs war ja vor wenigen Wochen noch erzielt worden!

Also ich bin mal ganz ehrlich, ich dummy habe hier schon mehrmals unten  verkauft und bin dann wieder höher eingestiegen und bin wieder zu früh raus.

Klar habe ich so auch ein bisschen verdient, aber nicht die kompletten Kursgewinne mit gemacht und noch unnötig für Einnahmen der Banken mit meinen Gebühren gesorgt.

Ich finde das irgendwo zwischen unglaublich und völllig unmöglich, dass man aus einer kleinen Gesellschaft mit ca 35 Mio Bilanzsumma und gut 20 Mio Eigenkapital, dann einen Wohnungsbestandshalter mit Wohnungswerten von ca 1 Mrd schaffen kann, ohne das man gross (einer KE mit 1,6 Mio Aktien zu ca 3 Euro) Kapitalerhöhungen machte.

Oder vielleicht sind es das ZUsammenspiel aus günstigen Kaufpreisen, sehr niedrigen Zinsen  und die Bewertungsvorschriften die man nun einhalten muss, dass man sofort die Käufe mit einem ausserordentlichen Gewinn ausweisen muss!  

Also bin auch investiert und noch nicht lange, aber wenn ich in mein Depot schaue und für diese Zeit wow!! Mich wundert das auch sehr, dass von einer so kleinen Bude auf einmal so eine Bilanzsumme kommt und das ohne große KE! Aber dafür macht mich dies auch sehr vorsichtig bei dieser Aktie! Ziehe jetzt einfach mal SL hinterher (großzügig).

 

sagen ausdrücklich aus, dass Immobilien aufgrund des cashflows zu bewerten sind, wenn man diese zur Vermietung hält.

Dabei ist dann gleichgültig wie hoch der Ankaufspreis wäre, oder wie hoch der Verkehrswert ist.
Eine HGB BIlanz sähe anders aus.

Aufgrund der niedrigen Zinsen, bleibt schon ständig bei der Vermietung ein hohe Cashflow monatlich und weil die Zinsen niedrig sind, werden auch nur niedrig die späteren cashzuflüsse abgezinst.
Und deshalb ist dann der Wert der Käufe von Wohnanlagen soviel höher.

Mir ist ohnenhin ein Rätsel wieso, diese Bestände nur mit dem 10fachen , oder mal 10,5 fachen der Istmieten...oft 90% der Sollmieten, angeboten werden.

Das diese so günstig sind, zeigt wohl, dass viele Marktteilnehmer doch diese Wohnungen keinen so grossen Wert beimessen...oder was auch ein Grund sein könnte, das höhere Eigenkapital was die Banken voraussetzt können viele, die bisher schon in Vermietung tätig waren, so schnell nicht beschaffen.
VIelleichst ist auch die Überlegung da, dass die Altbestände, noch hohe Kosten verursachen könnten, durch Energiesparmassnahmen, Feuermelder etc, oder/und sonstige neuen gesetztlicen Vorschriften.

Wegen der Mietrechtsgesetzgebung gibt es mit Sicherheit hohe Vorbehalte bei Ausländern!

Eigentlich sind die Wohnungspakete sind billig!

Und mir ist es ein Rätsel wie das Adler schaffte, mit weniger als 20 % Eigenkapital soviel Geld von den Banken zu bekommen.
Habe ein gemischtest Objekt..ca 60% Gewerbe und 40% Wohnen, mit einem gescätzten Wert von 880Tsd , und die Bank meint der Beleihungswert sei 500 tsd Euro.....und eben von diesen 500 tsd will man erstrangig sie günstigen Zinssätzen eben nur 60% Kredite geben- mir reicht das......, aber so grundsätzlich......man könnte evtl auch noch Darlehen.. bis 80%, je nach Bonität etc auch bis 100  % bekommen nur kostet das eben entsprechend mehr
Zinsen.

Adler hat ja die Wandelanleihen jeweils heraus gegen und damit gegenüber der Bank den Eigenbeitrag dargestellt. Aber diese Wandelanleihen sind genauso fremdkapital also Schulden wie Bankschulden auch - nur, dass hier evtl mal eine Wandlung in Aktien KÖNNTE, dvor muss man hohe Zinsen zahlen, teilweise über 9%!

Dann ist im Schnitt wohl eine Finanzierung so zustande gekommen.....dass man aus dem eigenen Cashvermögen ca 3 % einbrachte, ca 17% durch die Wandelanleihen und evtl sonstige Anleihen, das ist das Eigenkaptail......gegenüber der bank...ist aber eigentlich nicht, !
Dann beleiht die Bank bis 60 % des Beleihungswert, der fast immer unterhalb des Verkerhswertes liegt noch zu guten Zinssätzen. Glaube aber nicht, dass man die günstigen Zinssätze gibt, die man in der Presse lesen kann...das sind mehr Lockvogel angebote , und die bekommt man nur für das eigengenutzt Einfamilienhaus, wo man dann i.R. 40 % Eigenkapital selber einbringt und über ein gutes Einkommen verfügt - evtl wo die Frau auch noch über eine gutes Einkommen verfügt, so, dass man 2 eigene Verantwortliche hat, dass im Fall einer Scheidung auch noch alles gut finanziert ist.
Gibt es kleinste Abweichungen, und bei vemieteten Immobilien erst recht muss man jeweils 10 Zehntel Prozent mehr zinsen zahlen!
So nehme ich dann mal an, dass man bis 60 % des Verkehrswertes, dann knapp 3 % zahlen muss....20 % hat man vermeindlich selber eingebracht , dann braucht man noch 20% bzw. noch mehr, wenn der Beleihungswert unterhalb des Anschaffungswertes (inkl. Grunderwerbssteuer und Kaufnehbenkosten etc) ist.
Für diesen Rest wird man wohl mind 1 bis 2 % höhere Zinsen zahlen.evtl sogar 3 % zuschlag hinnnehmen müssen!

 

erwerben können...

Dann hat man im zweiten Halbjahr 2013. eines im ersten Halbjahr 2013 gekauftes Wohnungsportfolio hochgeschrieben.
Also ich weiss es nicht genau, glaube aber, die AGs müssen verbindlich die Bewertung nach IFRS übernehmen. Deshalb hätte man dann gar keine Möglichkeit gehabt, niedriger zu bilanzieren.
Somit ergab sich bei Berechnung des Wertes nach IFRS, dass die Wohnungsbestände 80 Mio mehr wert sind, als man diese bisher mit ca 500 Mio bewertete.
Diese 80 Mio sind dann auch ein Gewinn, und der muss auch versteuert werden. Man hat aber klar auch schon in 2013 gezeigt, dass man aus der Bewertischaftung, also die Vermietung der Wohnungen bereits einen kleinen Gewinn erwirschaften konnte.

Durch diese Hochschreibung steigt dann der Wert um 80 Mio und das Eigenkapital auch um 80 Mio abzüglich gezahlter Einkommensteuerbzw. Körperschaftssteuern.

Somit konnte man dann ein höheres Eigenkapital auch bilanziell nachweisen, denn man hält ja bis ende des zweiten Halbjahres 2014 ja fast im Wert von 1,2 Milliarden Immobilien.

Vorerst will man ja noch weiter wachsen und weitere Zukäufe bewerkstellen....der aktuelle cashflow aus der Vermietung beträgt ca 20 Mio im Jahr....dazu kämen noch die Verkäufe aus dem Altbestand bzw. die Ausschüttung der investierten Gelder in das amerikanische Objekt.

Man wird aber nun auch bilanziell die Neuankäufe im zweiten Halbjahr 2013 und im ersten Halbjahr 2014 noch gemäss IFRS bewerten, was dann auch höhere Werte als der Ankaufspreis war, ergeben wird und auch dadurch erneut ein Gewinn ausgewiesen wird.

Zahlen ,mit einem Bestand von 1,2 Mrd Immobilien (inkl. der Estavis!) liegen ja noch nicht vor!

Richtig ist aber auch, das hat beispielswesie die TAG immer wieder betont, dass erst ab einer bestimmten Menge an Wohnungen erst Sinn machte die Wohnungen zu verwalten, vorher hat man im Verhältnis viel zu hohe Kosten. TAG mit jetzt ca 80 Tsd Wohnungen  hat diese kritische Grösse längst erreicht.

MIt diesem Bestand von 1,2 Mrd Immobilienvermögen und wohl ca 20 tsd Wohnungen wird Adler Real Esatate einen höheren Cashflow als nur die genannten 20 Mio p.a. erzielen.  
Gespannt bin ich wie hoch die Wertzuschreibungen sein werden und wie hoch der Zufluss aus dem Altgeschäft ist - auch da werden kleinere Gewinne ausgwiesen, wenn man gut verkaufen konnte.
Also die Bilanz per 30.06.2014 wird ein weit höheres Eigenkapital als 100 Mio Euro ausweisen..
Da mann die gesamte Estavis  durch Aktientausch übernommen hat, hat man auch die etwas höhere Eigenkapitalquote von Estavis übernommen , die sich dann auch leicht erhöhend auf das  Adler Eigenkapital auswirkt, hingegen muss man schon mit hohen Kosten für die Übernahme rechnen.  

Am besten mit Begründung, damit man das nachvollziehen kann.

Also ich habe Meinungen gehört, dass man den Verdacht hat, dass Adler sowas wie ein Schneeballsystem macht. Nur wenn man ankauft, wird man in den folgenden Quartalen Gewinne ausweisen, eben weil man dann die gekauften Bestände hochschreibt.

Das stimmt grundsätzlich. Man macht hier Gewinne, ohne, dass man wirklich auch nur einen Cent eingenommen hätte, der gewinnträchtig ist.
Doch sollte ja aus der Vermietung ein kleiner Überschuss sich entwickeln. Grundsätzlich war das immer gesagt worden, dass ein positiver Cashfllow nach Instandhaltungen und Kostern der Immobilien und nach Zinsen , sich ergibt.

Ein Satz von 2 % der Gebäudesubstanz ist Steuerfrei zu vereinnahmen, weil man diese 2 % vom Wert abschreibt ( die Gebäudesubstanz macht je nach Lage und Wert des Grundstücks ca 65 bis 91 % des Kaufpreises bzw. Buchwertes aus. Da man ja eher billige Objekte mit niedrigen Mieten hat, wird auch der Grundstückspreise nicht hoch sein. So werte von nur 65 % Gebäudewert sind bei älteren Bauten in 1a Lagen, aber solche Lagen hat Adler wohl nicht.
Deshalb könnte man doch davon ausgehen , dass man nicht über 20 % Grundstücksanteil liegt. also werden jedes Jahr 1,6 % der Immobilienwerte abgeschrieben.

Und wenn man diese 1,6 % an Überschuss generieren kann, also laut aktueller Bilanzierung bei 0 Gewinn liegt, dann ist das nicht schlecht, weil ja ständig das Vermögen anwächst...falls, ja wenn die Altimmobilien nicht an wert verlieren. Im allgemeinen kann man schon sagen, dass die meisten Immobilien die gut instand gehalten werden, jedenfalls Wohnimmobilien nur wenig an Wert verlieren.
Abgerissen werden nur solche Objekte, wo man jahrelang keine Instandhaltungen mehr machte, oder wo man aus Wohnungen dann Gewerbe braucht oder eben die Grundstückspreise sehr hoch sind.

Man könnte eher noch von steigenden Werten der Immobielien ausgehen, weil ja durch die Kostenentwicklung, Neubauten immer teurer werden und so sich da eine Referenz zeigt gegenüber dem  Bestand.

 

Hallo Bankdirektor,
ich wollte bei AR erst short gehen, da die extrem starke Kursentwicklung doch nach sehr viel Euphorie in der Bewertung aussah und mit der Kapitalerhöhung (für Estavisübernahme) doch viele neue Aktien auf den Markt kamen.
Zum Glück habe ich die Shortposition schnell wieder aufgelöst und mich mit nem Mini-Gewinn begnügt; mittlerweile bin ich trotz anfänglicher Bärenstimmung nach einer Geschäftsberichtsanalyse sogar long.
Wie bereits bekannt, ist der NAV bei ca. 11 ?.
Natürlich ist das in erster Lini der Aufwertungen durch DCF-Bewertung (oder vergleichbares) geschuldet.
Trotzdem sehe ich hier kurz-/ mittelfristig auf diesem Niveau keine scharfe Korrektur.

Die Gesellschaft hat positive Cash-Flows und erzielt auch zahlungswirksame Gewinne. Da sie keine Dividende zahlt, stärken diese die Kapitalausstattung von AR. Die mittlerweile ansehliche Größe verbunden mit dem sehr günstigen Zinsumfeld und der verbesserten Kapitalmarktkommunikation wird dafür sorgen, dass sich auch AR bald günstiger refinanzieren kann, was die EK-Rendite weiter steigern dürfte.
Ein weiterer Vertrauensbeweis für die Gesellschaft: Die ehemaligen Estavis-Aktionäre sind größtenteils auch bei AR an Board geblieben (soweit ich das überblicken kann); Sähen diese starke Kursrisiken, hätten sie mit hoher Wahrscheinlichkeit ihre Bestände abgebaut.

Mein Kursziel: 10 Euro.  

im Umlauf!

Zunächst waren es nur 15 MIo, dann wurde eine zehnprozentige KE zugunsten von Herrn Wecken gemacht und dann kam offiziell keine weitere Kapitalerhöhung mehr.

Aber man hat ein paar Mio Wandelschuldverschreibungen ausstehend. Diese werden auf Basis von ca 2,80 gut verzinst, notieren aber bei caer  6,20, also wegen der Verzinsung lohn es sich her nicht,eben weil nur ein Teilbetrag verzint wird.
Hier könnte und kann auch ständig jeder Halter die Wandlung in Aktien verlangen. Das würde  jeweils aus  Fremdkapital Eigenkapital machen.

Bei der kleinen Anzahl von Aktien, sind sicherlich weniger als 25  Mio Stück glaube ich nicht, dass der Kurs in Gefahr ist.

Eben weil das Angebot knapp ist und die Grossaktionäre wollen wohl nicht verkaufen, sondern evtl sogar eher zukaufen.

Es ist sicherlich nie falsch, mit Stopp los Gewinne zu sichern, aber ist das hier denn so sinnvolll knappe StopLos Limis zu setzen? Mein ehr nicht, denn auch nach 15 % Kursrückgang, dann wohl um 5,40, ist nicht sichtbar, dass der Kurs dann weiter zurück geht, sondern ehr noch weiter ansteigt.

Dauerhaft in den nächsten Monaten, müsste schon noch eine ordentliche Kapitalerhöhung folgen, damit das relativ hohen Gesamtkapital auch durch Aktien repräsentiert wird; auch brauht man für weitere Ankäufe weiteres Cash!
 

Darf man hier auch Frage bzgl Estavis stellen?

Wie sieht Ihr die zukünftige Kursentwicklung von Estavis? Diese notiert (denke aufgrund des KGVs) weit unter dem Buchwert und sollt doch jetzt durch positives Management und Steigerung des Gewinn steigen?

Grüße

Banshee  

Bin mir nicht sicher, ob das der passende Thread für Estavis ist,
aber ganz allgemein:

Estavis wird sicher ein spannender Wert - die Frage ist, wie sie letztlich integriert wird.
Wenn beispielsweise die Privatisierungs-Tochter von Estavis zukünftig den gesamten Adler-Bestand privatisieren wird und dazu auch eine marktübliche Vergütung bekommt, wird sicherlich mittelfristig der Buchwert erreicht werden. Oder wenn durch den Bestand von 20.000 Wohnungen der Adler-AG synergien bei der Bewirtschaftung endlich gehoben werden.

Allerdings kann auch durch die Adler-Vorherrschaft leicht Verträge zu ungunsten der restlichen Estavis-Aktionäre abgeschlossen werden. Als Außenstehender wird man das kaum mitbekommen :(  

Wenn du längerfristig investieren möchtest, würde ich bei Estavis auf die ältere Wandelanleihe (A1PHDA) setzen. Da hast du bis 2017 einen ziemlich attraktiven Zinskupon von 7,75% (auf den Nominalbetrag) und gleichzeitig die Möglichkeit noch von dem Kursanstieg (Wandelpreis 2,4? = Nominalpreis) zu profitieren.