Gehen wir mal davon aus, jemand kauft für 100 tsd eine Wohnung, die 5.000 Miete im Jahr einbringt. MIt Kaufnebenkosten zahlt er 108 tsd und selber hat er nur 3.000 Eigenkapital eingebracht.
Also muss er 105 tsd finanzieren ( die Banken machen das wohl nur, wenn eine sehr gute Bonität da ist, also jemand ein so hohe EInkommen hat und keine grossen Belastungen, hat, dass er auch jeden Monat 500 Euro oder so , zuschiessen könnte.
Volltilgung führt zu ehr etwas niedrigen Zinsen, aber eine Beleihung über 60 %, über 80 % nochmals mehr und 100 % auch nochmals mehr, führt zu höheren Zinsen. Aber man könnte auch verschiedene Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufnehmen, denn wird bei kurzer Zinsfestschreibung , ehr in niedrigere Zins erreicht.
Sagen wir mal 60 tsd macht man für knapp 20 Jahre fest , zu 1,8 %. Dann vielleicht 40 tsd für 5 bis 10 Jahre, wegen der hohen Beleihung verlangen viele Banken 0,5 % oder noch mehr ZUschlag.. also gehen wir von 2,4 %.
Und die letzten 5.000 macht man varibal. da sind die Zinsen zur Zeit ca 1,2 % zuzüglich 0,6 % wegen hoher Beleihung.
für die 60 tsd sind das 1,08 tsd 40 tsd für 5 bis 10 Jahre sind 2,4 % also 960 Euro
5 tsd variabel 1,8 % sind 90
summa 2.130 Zinsen
für die WEG Verwaltung und INstandhaltugn und Rücklage rechnen wir 600 Euro, und 200 Euro für Reparaturen in der Wohnung also 800 Euro
Dann kommt man auf 5.000 Miete abzüglich 2.130 Zinsen abzüglich 800 - somit übrig 2.070. Steuerlich ergibt sich bei 2 % Abschreibung auf die Bausubstanz dann 470 Gewinn, die mit persönlichen Steuersatz versteuert werden müssen....Wenn man noch kosten für die eigene Verwaltung hat, evlt Anzeigen für Mietersuche oder Fahrten zur Wohnung so gehen diese Sachen vom Überschuss ab. Sonst nehmen wir mal an , dass 45 % Einkommensteuer zahlt, das ist fast der Spitzensteuersatz. also 45 % von 470 Euro sind 212 und somit bleiben noch 258 übrig. Und somit tilgt man im ersten Jahr dann insgesamt 1.812
Das zweite und dritte Jahr läuft im groben ähnlich, nur eben , dass von je 1.812 eben keine Zinsen mehr fällig werden, die aber auch nur 1,8 % für dieses kurzfristige Darlehen sind. Also nach 3 Jahren hat man dann ca 5.500 getilgt und das variabele Darlehen ist getilgt.
Meine so wird langsam sichtbar, dass man wohl nur mit den Einnahmen aus der Wohnung, die Darlehen nicht innerhalb von 20 Jahren tilgen kann. Man müsste da doch eine monatliche Zuzahlung von sonstigen Einkommen machen. Da würden aber auch schon so 50 Euro reichnen - nehmen wir mal 600 Euro im Jahr. Dann müsste man das jetzt durchrechnen. Man kann zwar mit höheren Mieten im Laufe der Jahre rechnen, aber das sind doch sehr wenig. Vorsichtshalber sollte man , vielleicht alle 3 Jahre , die MIeteinnahmen um 3 % höher ansetzen, aber wohl die ersten Jahre, wenn bei Übernahme die Miete marktgerecht ist, wohl gar keine Erhöhung. Bei Neuvermietung geht man ja schon ehr über die marktübliche miete hinaus, nach der Mietpreisbremse kann man in den definiten Gebieten nur noch um !0 % über die Marktmiete gehen .Und wenn man dazu vermietet, müssten ja die Mieten erst mal um min 12 % steigen, damit man in der jeweiligen Wohnung eine höhere Marktmiete hat.
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