Grand City Properties S.A.

GPC versteht sich als Turnaround-Spezialist im Immobilien-Bereich
und investiert in sanierungsbedürftige und teilweise leerstehende
Immobilien in Ballungsgebieten .
Die Einnahmen kommen zu etwa 60% aus dem operativen Geschäft
durch Mieteinnahmen aus Immobilien im Besitz . 40% durch Veräus-
serungen von Immobilien .
GPC hat hochinteressante Zahlen für 2013 abgeliefert . Das operative
Wachstum lag im 3-stelligen Bereich . Und auch wenn das KGV von 3  
aufgrund des Geschäftsmodells vielleicht etwas relativiert werden
muss , so hat der Kurs aufgrund des weiteren Ausblicks noch erheb-
liches Potenzial .

http://www.comdirect.de/inf/news/...;SORT=DATE&SORTDIR=DESCENDING

( wie immer nur meine persönliche Meinung )

 

https://www.grandcityproperties.com/...024_Financials/GCP_FY_2024.pdf

Weil hier das Thema Aktienrückkauf aufkam...

GCP hat im Dezember das glatte Gegenteil gemacht und still und heimlich 3,7 Mio Eigene Aktien (treasury shares) an diverse Investoren für insgesamt 43,5 Mio ? verkauft.

Super, dass man sowas als Aktionär erst im Geschäftsbericht erfährt und dort auch nur aus einer kleinen verschämten Textziffer 17.3 zur Entwicklung der Eigenen Anteile.

Diese Intransparenz ist genau der Grund, warum hier kein Vertrauen herrscht.
Solche Vorgänge bringen mich auf die Palme und wenn hier im Forum vergleichsweise gut informierte Aktionäre von einem ARP träumen, während GCP gleichzeitig das Gegenteil veranstaltet und meint, bei 11,76 ? sei ein guter Zeitpunkt für den Verkauf Eigener Anteile gekommen, dann scheint der Glaube an höhere Aktienkurse im Management nicht gegeben.

Wenn dann auch noch der einzige im letzten Jahr gemeldete Insiderkauf eine Ausübung von Aktienoptionen zu einem Kaufpreis von - man halte sich fest - 1 ? je Aktie ist, dann muss man sich nicht wundern, wenn der Kurs bei erster Gelegenheit binnen Tagen mal eben um 20% abgeschlachtet wird.

Die Manager bei Immobilienfirmen scheinen in allererster Linie in die eigene Tasche zu wirtschaften und Shareholder Value ist nicht existent.

Sorry für den Frust, aber das musste mal gesagt sein.  

wer auch immer diese Investoren sind!
An dieser Stelle können sie noch besser werden, dem stimme ich definitiv zu!

Aber die Kurse stagnieren nicht weil die Zahlen schlecht aufgenommen werden, das Zinsgespenst (vor allem bei den Amis die in Europa investieren) killt gerade alle Immo Werte  ===> zugreifen wenn die anderen nicht wollen. Viele sind auch in der Rüstungsparty, wenn es sich dort langsamer zugeht geht es bei uns wieder up.

Leider dauert das öfters länger als gedacht! LG smartdrago  

aber aktiv nach nem Haar in der Suppe oder?
As at 31 December 2024 the issued share capital consists of 176,187,899 shares.
Das wichtigste ist die Gesamtzahl und die hat sich nicht verändert.
Mitarbeiteraktien sind nunmal üblich leider, schau Dir mal die Amiunternehmen an... Amazon oder so hauen da im Jahr soviel an Aktien raus für Mitarbeiter wie das BIP eines kleinen Landes, wenn die Börse sowas mal realisiert und anfängt diese irrsinnigen Summen abzuziehn vom Gewinn würde da fast nix mehr übrig bleiben ;)
Naja, für die Shares die sie noch hatten haben sie immerhin 11,75 bekommen. Könnten sie ja gerade wieder zurückkaufen mit gutem Gewinn, was langfristig die beste Wahl der Kapitalverwendung bei allen Immofirmen ist im Moment. Natürlich nur sobald das LTV wieder stimmt, solang heissts Kredite abbezahlen um jeden Preis, denn wenn die Ratingagenturen anfangen zu meckern wegen zu hohem LTV willst du nicht in der Haut von den Immofirmen sitzen und Kapital brauchen am Markt. Das hat geklappt LTV is runter und das ist eigentlich das wichtigste. Den Rest wird die Inflation und MIetsteigerungen dann von selbst erledigen.  

Das Problem bei Aroundtown und GCP sind die Perpetuals, die betriebswirtschaftlich glasklar Fremdkapital darstellen, von S&P dennoch als EK-Instrumente anerkannt werden und daher im LTV nicht berücksichtigt sind.

Wird der LTV nur auf das den Aktionären zurechenbare EK gerechnet, wie es die Analysten tun, liegt der Verschuldungsgrad bei ca. 50%.

EK: 3,7 MRD ? + Minderheiten 0,5 MRD ? = 4,2 MRD EUR

FK: Net Debt 2,9 MRD ? + 1,2 MRD ? perpetuals = 4,1 MRD EUR

=> GK = 8,3 MRD ?
=> FK-Quote = 4,1 / 8,3 = 49,4%

LTV 33% sieht fraglos schöner aus als LTV 49,4%.
Das Problem ist halt, dass Analysten keine Deppen sind und die Perpetuals knallhart als FK ansetzen.

GCP und Aroundtown sind verschuldungsmäßig in der Vergangenheit einen extrem heißen Reifen gefahren und haben jetzt das Problem, dass sie eigentlich massiv Immobilien verkaufen müssten, um die mittlerweile teuer gewordenen Perpetuals zurückzukaufen.
Bei 4,9% Mietrendite sind 6,5% Perpetuals-Zinsen ein miserables Geschäft für uns Aktionäre.

So wie es aussieht, wollen Aroundtown und GCP den heißen Reifen weiter fahren und auf Wertsteigerungen spekulieren, statt die Verschuldung auf ein solides Maß von 25% bis 30% zu senken, wie es etwa eine finanziell hochsolide Dt. Wohnen aufweist.

Aroundtown und GCP sind offensichtlich nur bereit, ihr Geschäftsmodell auf ein solideres Verschuldungsniveau einzudampfen, wenn S&P dem negativen Ausblick des Anleiheratings tatsächlich eine Abstufung folgen lässt und Perpetuals zukünftig nicht mehr als EK anerkennt.

GCP hat die Divi-Entscheidung für das Geschäftsjahr 2024 ausdrücklich an das S&P-Rating geknüpft.
Man könnte selbst aktiv das Delevern und Perpetuals abbauen... aber man will augenscheinlich lieber weiter auf Bewertungsgewinne zocken...

Dumm nur, dass den Analysten Neubewertungsgewinne relativ schnurz sind und sie in allererster Linie auf den FFO1 schauen, der durch steigende Anleihezinsen und teure Perpetuals spätestens mit Fälligkeit der nahe Null verzinsen 1 MRD Anleihe Anfang 2028 absehbar kräftig in die Knie gehen wird, wenn GCP nicht endlich reagiert und mindestens 1,5 bis 2 MRD Schulden durch Immoverkäufe abbaut.
 

Also der LTV ist mit 46% angegeben ohne Perpetuals was 2% runter ist. Der Immowert steht auch allein bei 8,6 Mrd oder?
Cash ist ja auch einiges da nun.
Alle deutschen Wohnimmounternehmen sind in dem Bereich bei LTV, zumindest die bis SDAX runter.
Ok, deutsche Wohnen hab ich jetzt nicht geschaut aber das ist ja sowieso quasi Vonovia durch die vollständige Übernahme jetzt und auch da sieht das so aus. Welches von den soliden hat denn nur 20-30% ? das erscheint mir  argh wenig, Vonovia, LEG, TAG waren alle mitte 45%+ mein ich mich zu erinnern.  

PS.: Auf Seite 169 ist die LTV Berechnung. https://www.grandcityproperties.com/...024_Financials/GCP_FY_2024.pdf

Sorry das ist so ausführlich alles, das ne Lektüre für den ganzen Tag...
Hast Du Einwände gegen die Rechnung da?  

Der LTV ist eine von der Immobilienwirtschaft erfundene Verschuldungskennzahl, welche die Netto-Finanzverschuldung (net debt) in Relation zum Marktwert des Immobilienvermögens stellt.

31.12.2024

Investment Property: 8.532.253.000 ?
+ Investment Property - held for sale: 224.705.000 ?
= Gesamtwert des Immobilienvermögens: 8.756.958.000 ?

Net debt: 2.920.625.000 ?

EK der Aktionäre: 3.700.201.000 ?
+ Perpetuals: 1.212.444.000 ?
+ Minderheiten: 501.560.000 ?
= Total Equity: 5.414.205.000 ?

LTV:
2.920.625.000 / 8.756.958.000 = 33,35%

EPRA LTV (GB Seite 169):
EPRA net debt: 4.125.148.000 ?
EPRA net assets: 9.052.826.000 ?
4.125.148.000 / 9.052.826.000 = 45,57%

https://www.grandcityproperties.com/...024_Financials/GCP_FY_2024.pdf


Das Problem des LTV-Konzepts ist, dass der verwendete Marktwert des Immobilienvermögens nicht vollständig zur Schuldenfinanzierung zur Verfügung steht. Sofern der bilanzierte Marktwert über den historischen Anschaffungskosten des Immobilienvermögens liegt, fallen beim Verkauf der Immobilien Ertragsteuern an. Der Wert der im Veräußerungsfall entstehenden Ertragsteuern ist im Konzernabschluss als passive latente Steuerlast bilanziert.
=> Ansatz 31.12.2024: 691.637.000 ?

Die passiven latenten Steuern sind in den Netto-Finanzverbindlichkeiten (net debt) nicht enthalten.

Um die Höhe der hypothetischen Schuldendeckung durch das Immobilienvermögen realistisch abzuschätzen, müsste der Marktwert der Immobilien um die auf den stillen Reserven (= Wertzuwachs seit Immobilienkauf) lastenden passiven latenten Steuern bereinigt werden.

LTV bereinigt:
2.920.625.000 / (8.756.958.000 - 691.637.000) = 2.920.625.000 / 8.065.321.000 = 36,21%

EPRA LTV bereinigt:
4.125.148.000 / (9.052.826.000 - 691.637.000) = 4.125.148.000 / 8.361.189.000 = 49,34%


Wie man unschwer erkennen kann, ist der um passive latente Steuern bereinigte EPRA LTV nahezu identisch mit der von mir ermittelten FK-Quote i.H.v. 49,4%.

Mit dem LTV rechnet sich die Immobilienbranche den Verschuldungsgrad systematisch schön, indem sie die passiven latenten Steuern weder als Minderung des Immobilienwertes noch als Finanzverschuldung berücksichtigt.

Es ist aber Fakt, dass nur der um die beim Verkauf anfallenden Ertragsteuern bereinigte Netto-Marktwert zur Schuldentilgung verfügbar ist.

Man sollte immer misstrauisch werden, wenn einzelne Branchen sich eigene Verschuldungskennziffern basteln...

Die betriebswirtschaftlichen Verschuldungskennziffern namens FK-Quote (FK / GK) und Verschuldungsgrad (FK / EK) sind universell verwendbar.

Über den Daumen gepeilt ist GCP aktuell mit ca. 50% verschuldet, was bei einer Mietrendite von 4,9% und aktuellen Marktzinsen für unbesicherte Anleihen und Perpetuals im Bereich von 4% bis 7% schlichtweg zu hoch ist!

Dank steigender Immobilienpreise hat GCP derzeit freilich einen bequemen Ausweg für eine angemessene Schuldenreduzierung namens Immobilienverkauf.

Aus Anlegersicht ist es dauerhaft nicht akzeptabel, den Aktienkurs bei weniger als 50% des NAV zu sehen. Wenn GCP die Anleger nicht davon überzeugen kann, dass der Ertragswert des Unternehmens in etwa dem NAV entspricht, heißt die betriebswirtschaftliche Konsequenz LIQUIDATION!!!

Das Problem ist, dass die Liquidationsoption dem Management schlussendlich die Jobs kostet und daher faktisch nur von den Aktionären in der Hauptversammlung erzwungen werden kann.
Hier liegt ein klassischer Principal-Agent-Konflikt vor!  

Die Drückerkolonne ist bei GCP  und Aroundtown erneut unterwegs.

Es ist schon erstaunlich, wie beharrlich Analysten von Oddo und Co. Vonovia in den Himmel schreiben und GCP + Aroundtown nach unten.

Irgendwie scheinen die Analysten die 2024er Ergebnisse partout nicht wahrhaben zu wollen.

Während die hochgelobte Vonovia die herben Verluste aus der Portfoliobewertung im 2. Halbjahr nicht aufholen konnten und unter dem Strich erneut tiefrote Zahlen schrieb, hat GCP in 2024 tiefschwarze Zahlen geschrieben mit einem EPS jenseits 1 EUR je Aktie und KGV 9.

Mutter Aroundtown hat es trotz eines tiefroten H1 im Gesamtjahr immerhin in die schwarzen Zahlen geschafft.

Was sagt uns das? Offensichtlich hatte Vonovia bewertungstechnisch noch einige Leichen im Keller und konnte von der Erholung der Immopreise in H2 24 nicht näherungsweise so stark profitieren wie GCP und Aroundtown.

Und während der Marktwert von GCP und Aroundtown noch immer unter 50% des bilanzierten Eigenkapitals liegt, hat Vonovias MKAP bei einem Kurs von 29 EUR kaum noch Luft bis zum EK.

Wie also kommen die Analysten zu ihren m.E. grottenfalschen Anlagevotum bei GCP und Aroundtown?

Ich wage zu behaupten, dass die meisten Analysten keine Bilanzen lesen können und den dramatischen Bewertungsunterschied beim KBV schlicht ignorieren.

Offensichtlich stören sich viele Analysten vor allem an der starken Fremdfinanzierung von GCP und Aroundtown mit Perpetuals.

Unter dem Strich ist die FK Quote von Vonovia keinen Deut besser als bei GCP und liegt bei ca. 50%.

Im Gegensatz zu Vonovia haben GCP und Aroundtown in den letzten Jahren gigantische Cashreserven aufgebaut, aus denen sie sämtliche fälligen Anleihen bis Anfang 2027 vollständig tilgen und mithin die FK Finanzierung um einen Milliardenbetrag senken können.

Analystens Liebling Vonovia hat nichts dergleichen und zahlt lieber Dividenden, statt die FK Quote endlich seriös zu senken.

Ich würde GCP und Aroundtown dringend empfehlen, in großem Stil Perpetuals zurückzukaufen, statt Dividenden zu zahlen.

Das vorhandene Cashpolster würde locker ausreichen, um sämtliche Perpetuals zu tilgen und somit den Analysten ihr wichtigstes Argument gegen eine am EK orientierte Bewertung von GCP und Aroundtown zu entreißen.

Ich persönlich halte das von S&P getriggerte Geschäftsgebahren, Perpetuals   bei der Bonitätsbeurteilung teilweise als EK zu betrachten, für hochgradig unseriös, weil es die Unternehmen dazu verleitet, irreführende Angaben zum Verschuldungsgrad zu machen, indem Perpetuals nicht als FK berücksichtigt werden.

Betriebswirtschaftlich sind Perpetuals glasklar FK!

Insofern kann ich die Abneigung der Analysten gegenüber den unseriösen Angaben zum Verschuldungsgrad bei GCP und Aroundtown verstehen.

Allerdings sollten sie ihre Analysen dann folgerichtig generell an der FK Quote orientieren und würden sodann feststellen, dass GCP auch bei vollständiger Einbeziehung der Perpetuals als FK niedriger verschuldet, mit deutlich mehr Cashreserven ausgestattet und zudem weitaus profitabler und mit einem um Welten niedrigeren KBV ausgestattet ist als Vonovia.

Für mich sind GCP und Aroundtown aktuell glasklar EXTREM unterbewertet gegenüber Analystens Liebling Vonovia und daher eindeutig zu bevorzugen, ganz gleich was für kolossalen Unsinn einige Analysten ins Feld führen, um ihren US Shortfreunden immer wieder Attacken auf GCP und Aroundtown zu ermöglichen.

Wie gesagt, wenn die Perpetuals aus guten Gründen das Hemmnis für eine faire Marktbewertung von GCP und Aroundtown darstellen, dann ist die logische Antwort deren schnellstmögliche Tilgung!

Bei GCP kommt indes spätestens seit der Dt.Wohnen Übernahme durch Vonovia glasklar die Übernahmephantasie hinzu. Hier im Forum wurde mehrfach geäußert, man hoffe dass sich nicht irgendein Investor günstig GCP schnappe. Diese Aussage ist freilich Nonsens. Es geht nicht um irgendeinen Investor sondern ausschließlich um Aroundtown, die angesichts der desaströsen Kursentwicklung sehr zeitnah den Ankauf der restlichen 20% an GCP erwägen dürfte. Angesichts einer mit mehr als 3 MRD EUR gefüllten Kriegskasse wären weniger als 400 Mio EUR Börsenwert der ausstehenden 20% GCP Aktien aus der Portokasse finanzierbar.

Ich frage mich, ob einige Analysten schlicht Shortinteressen verfolgen, wenn sie die glasklar bestehende Übernahmephantasie bei GCP zu beharrlich totschweigen und ohne mit der Wimper zu zucken bei nicht mal 40% des NAV liegende Kursziele raushauen...???

 

Vor dem Hintergrund der am Vortag endgültig bestätigten Dividendenaussetzung für das Geschäftsjahr 2024 werden die heute publizierten starken Quartalszahlen schlicht ignoriert. Der Markt setzt die Underperformance gegenüber Vonovia und Co.  unbeirrt fort.

M.E. bietet die GCP Aktie derzeit das mit riesigem Abstand beste CRV aller europäschen Wohnimmobilienaktien. Insbesondere bei der Profitabilität (KGV) und beim Verhältnis zwischen Markt- und Buchwert des Eigenkapitals (KBV) bietet GCP den Anlegern einzigartig günstige Kennzahlenwerte.

Dass obendrein im Hintergrund auch noch Phantasie für eine Komplettübernahme durch Aroundtown besteht, wird vom Kurs offensichtlich in keinster Weise reflektiert.

Ich habe die m.E. irrationale Kursschwäche für weitere Zukäufe sowohl der Aktie als auch von Derivaten auf GCP genutzt.

Der Rücklauf zur steigenden SMA38 bei aktuell 10,20 EUR im Anschluss an den jüngsten Anstieg von 9,20 bis 11 EUR erachte ich als rein charttechnisch bedingten Pullback und Sprungbrett zu einem neuerlichen Angriff auf die 11 EUR Marke und die SMA 200.

Wenn soch der deutsche Immobilienmarkt erwartungsgemäß weiterhin positiv entwickelt, ist es m.E. nur eine Frage der Zeit, bis die Verkäufer ihre bärische Position aufgeben und den Kurs schwungvoll Richtung 20 EUR Marke drücken. Ich sehe kein rationales Argument mehr für eine unter 50% des EK Buchwerts liegende Marktbewertung.

https://www.grandcityproperties.com/...025_Financials/GCP_Q1_2025.pdf

https://www.grandcityproperties.com/..._2025_results_presentation.pdf  

nie eine dividende sehen und aroundtown wird den Laden dann mit 20% Aufschlag übernehmen, ähnlich wie bei united internet und 1+1 heute  

Seit dem "Test" der horizontal verlaufenden SMA 200 bei 11,36 ? läuft die Aktie - gegen den Markttrend, trotz besser als erwartet ausgefallener Inflationsdaten und trotz sinkender Anleiherenditen - wie auf Schienen zurück zur 11 EUR-Marke und zur steigenden SMA 38 bei 10,91 ?.

In der heutigen Schlussauktion wurde das 1,5-fache des im laufenden Handel erreichten Tagesumsatzes gehandelt, was für mich heißt, dass Algos und Charttrader die Aktie mit Gewalt nochmals zur 11-EUR-Marke bewegen wollen.

Das Handelsmuster in dieser Aktie wiederholt sich immer wieder. Offensichtlich haben Charttrader GCP ob der geringen Liquidität als ideales Kursmanipulationsobjekt für sich entdeckt.

Die Aktie dient als Spielball zwischen markanten Chartmarken und das Geld wird über Hebelprodukte am Optionsmarkt verdient. Wenn man das Underlying quasi nach Belieben steuern kann, eine hochprofitable Strategie... Für GCP-Aktionäre hingegen eine einzige Farce...!!!

Die Aktie des nach KGV aktuell mit Abstand profitabelsten deutschen Wohnimmobilienunternehmens wird von Analysten und Charttradern gleichermaßen abgestraft. Warum eigentlich?
Wieso sind Analysten voll des Lobes über eine viel höher verschuldete und obendrein vergleichsweise unprofitable Vonovia und zugleich so pessimistisch für GCP?

Während für Vonovia Kursziele weit oberhalb eines KBV von 1,0 ausgerufen werden, sehen dieselben Analysten GCP bei einem KBV < 0,5 als fair bewertet an. Warum haben die Analysten ein derart großes Problem mit GCP? Mich erfasst da offen gesagt die blanke Wut, wenn eine Aktie aus nicht nachvollziehbaren Gründen offenkundig mit Absicht falsch bewertet wird, um eine faire Marktbewertung der Aktie nachhaltig zu verhindern und der Marktmanipulation durch Charttrader, Shorties und Algos Tür und Tor zu öffnen. Kann es denn wirklich wahr sein, dass langfristig orientierte Investoren die Aktie wegen der nunmehr 3-jährigen Dividendenaussetzung systematisch meiden, obwohl das Unternehmen für 2026 eine Wiederaufnahme der Dividendenzahlung angekündigt hat?

Ein unter 8 liegendes KGV bei einem Immobilienunternehmen mit KBV < 0,5 und ausgehend vom aktuellen Kursniveau die Aussicht auf 7 bis 8% Dividendenrendite sind Ausdruck einer spottbilligen Bewertung. Zum Halbjahr dürfte GCP das gesamte Immo-Portfolio neu bewerten. Angesichts deutlich gesunkener Leitzinsen und steigender Immopreise... was bitte soll da anderes herauskommen als ein neuerlich rekordverdächtiges Quartalsergebnis, nachdem bereits Q1 extrem stark ausfiel, obwohl GCP dafür nicht einmal 20% des Immoportfolios neu bewertet hatte?

In vielen deutschen Metropolen deutete sich bereits heute für das Gesamtjahr 2025 ein signifikanter Anstieg der Immobilienpreise von teilweise mehr als 5% an. Über das gesamte Bundesgebiet hinweg dürfte der Preisanstieg mehr als 3% erreichen und somit bei ca. 2% Inflation eine reale Wachstumsrate von >1% erreichen. Für GCP bei fallenden Leitzinsen, teilweise extremem Wohnraummangel  in Ballungsräumen und stetig steigenden Mieten ein nahezu perfektes Geschäftsumfeld. Allein die Bewertung der Aktie reflektiert die hervorragenden kurz-, mittel- und langfristigen Geschäftsaussichten aktuell in keinster Weise! Wann bitte ändert sich das endlich???

Wenn die Börse nicht endlich für eine halbwegs faire Bewertung sorgt, dürfte die Mehrheitsgesellschafterin Aroundtown das mittel Übernahmeangebot für uns Kleinaktionäre regeln und die Aktie anschließend delisten... Ich glaube kaum, dass Aroundtown sich die Witzbewertung ihrer Wohnimmobilientochter noch sehr lange untätig anschauen wird, bevor man es Vonovia nachtut und ein Übernahmeangebot lanciert...  

Für GCP-Verhältnisse heute mit knapp 600T Aktien  ein außerordentlich hohes Handelsvolumen in der Xetra Schlussauktion. Das erklärt möglicherweise auch, weshalb die Aktie im Peergroupvergleich zuletzt extrem underperformt.

Die Aktie der eigenen Konzernmutter Aroundtown läuft GCP mit Siebenmeilenstiefeln davon.
Während GCP zuletzt deutlich an der SMA 200 bei 11,30 ? scheiterte, liegt Aroundtown stabil über sämtlichen relevanten SMAs. Im Gegensatz zu GCPs horizontal verlaufender SMA200 sieht man in Aroundtowns Chart eine bilderbuchmäßig stetig steigende SMA200.

Blickt ein unbedarfter Anleger auf beide Charts, würde er vermutlich glauben, beide Unternehmen hätten rein gar nichts miteinander zu tun, da die Korrelation beider Aktien extrem schwach zu sein scheint.

Bei einem näheren Blick auf die letzten Quartalsberichte beider Unternehmen kann man den Eindruck haben, die Aktionäre eines der beiden Unternehmen seien Vollidioten, denn GCP schlägt Aroundtowns fundamentale Performance in jeder relevanten Kennzahl, egal ob Verschuldung, Profitabilität, Analystenkonsens für EPS, KGV und Dividendenrendite...

Und dennoch scheint die Börse GCP abgrundtief zu hassen, angesichts der dramatischen Underperformance gegenüber relevanten Peers wie Aroundtown oder Vonovia.
Letztere zeigt selbst ohne Bereinigung des 5% Dividendenabschlags eine mega Outperformance gegenüber GCP, obwohl Vonovias Fundamentalzahlen wie LTV, KBV, KGV etc. in geradezu dramatischer Weise schlechter sind als diejenigen von GCP.

Insbesondere das unter 50% liegende Kurs-Buchwert-Verhältnis bei einem im Vergleich zu Wohnimmobilienkonzernen konkurrenzlos niedrigen  Kurs-Gewinn-Verhältnis < 8 machen GCP zu einer der am niedrigsten bewerteten Immo-Aktien Europas, wenn nicht weltweit.

Ich persönlich kenne kein anderes Wohnimmobilienunternehmen mit einer derart krassen Unterbewertung. Als Anleger ist es einfach nur frustrierend, dass weder Analysten noch andere Anleger das Potenzial der Aktie erkennen.

Beleg hierfür ist u.a. dieses mausetote Forum. Wacht doch bitte endlich auf, bevor Aroundtown hier mit einem Billig-Übernahmeangebot für die ausstehenden 30% einen Schlussstrich zieht und die Aktie delistet! Wer eine Chance haben möchte, den lt. NAV bei 22 bis 25 ? liegenden inneren Wert der Aktie auch tatsächlich zu realisieren, muss mit relevanten Zukäufen dafür Sorge tragen, dass die Aktie das riesige Performance-Gap zu Vonovia und Co endlich schließt!

Wer in der Hoffnung, dass andere Aktionäre die Drecksarbeit für einen erledigen werden, weiter nur abwartet, überlässt die Aktie gänzlich dem Willen der Kurzfristzocker, Charttrader, Algos und Shorties...
Wie gesagt, wacht endlich auf und wehrt euch gegen diese verdammten Charttrader!  

GRAND CITY PROPERTIES S.A. GIBT ERGEBNISSE FÜR DAS ERSTUNGSJAHR 2025 BEKANNT, DIE EINE STARKE OPERATIVE LEISTUNG ZEIGEN, DIE FÜR WEITERES WACHSTUM AUSGEWOGEN IST
https://www.grandcityproperties.com/investor-relations#true-1
Seid Ihr mit dem Ergebnis zufrieden?  

Kursreaktion? Nix...

Aber zufrieden schon, könnte sich ja langsam in steigenden Kursen zeigen.

LG  

Immobilie zu 11,14, Tendenz steigend  

Was die Analystengilde bei GCP veranstaltet, geht auf keine Kuhhaut mehr.

Die heutigen Halbjahreszahlen sind m.E. durch die Bank hervorragend.
Wer Vonovia in den Himmel lobt, gleichzeitig aber die in jeder Hinsicht um Welten bessere Profitabilität einer GCP bestenfalls schulterzuckend zur Kenntnis nimmt, ist für mich als Analyst fachlich gescheitert!

Allein das bockstarke EPS von 0,92 ?, welches bei Fortsetzung des mittlerweile klar erkennbaren Aufwärtstrends der Immobilienpreise in Deutschland auf Jahressicht ein für Immobilienunternehmen geradezu wahnwitzig niedriges KGV < 6 bei ca. 6,5 bis 8% Dividendenrendite erwarten lässt, hätte die Analysten zu drastischen Kurszielerhöhungen veranlassen müssen!

Der gegenüber dem Geschäftsbericht 2024 nochmals um 3% gestiegene NAV liegt mittlerweile mehr als 100% über dem Aktienkurs, obwohl das Unternehmen dank 1,5 MRD EUR Liquiditätspolster faktisch null Sorge vor der Refinanzierung der 2026 bis 2028 auslaufenden Anleihen im Nominalwert von ca. 2,5 MRD EUR haben muss.

Selbst wenn infolge der Anleiherefinanzierung der aktuelle FK-Zins von 1,9% sich auf 3,9% verdoppeln sollte, würde die Reduktion der Bruttofinanzverschuldung von aktuell gut 4 MRD EUR auf unter 3 MRD EUR die jährlichen Finanzierungskosten bis 2028 lediglich um 40 Mio ? steigern, was GCP bei über 3% p.a. steigenden Mieten ausgehend von aktuell 422 Mio ? Jahresmiete locker allein durch Mieterhöhungen kompensieren kann, so dass der FFO1 trotz Zinserhöhungen stabil bleibt bzw. leicht steigt. Der FFO2 hingegen dürfte dank Immobilienpreissteigerungen bis 2028 weiter steigen. Bruttofinanzverschuldung bzw. LTV dürften dank selektiver Immoverkäufe bis 2028 weiter sinken.

Alles in allem betrachte ich GCP bei 11 EUR als Nobrainer und habe dementsprechend heute nochmals kräftig nachgelegt, sowohl mit Aktien als auch Knockouts.

Wollen wir doch mal sehen, ob die Analysten mit etwas Zeitversatz nicht doch ihre vorsichtige Haltung zu GCP aufgeben müssen und die Kursziele drastisch erhöhen.

Wenn der Kurs nicht zeitnah drastisch steigt, dürfte es m.E. nur noch eine Frage der zeit sein, bis Aroundtown uns ein Angebot zur vollständigen Übernahme des restlichen 30% Anteils unterbreitet.
Wenn man bedenkt, dass AT1 die GCP-Aktien heute mit mehr als 50% Abschlag zum NAV erwerben könnte, macht es eigentlich keinen Sinn mehr, sich mit dem Zukauf einzelner Immobilien aufzuhalten statt GCPs Gesamtportfolio faktisch zum Schnäppchenpreis zu übernehmen.

Liquidität für ein entsprechendes Übernahmeangebot wäre bei AT1 vorhanden.
Alternativ wäre möglich, dass GCP die eigene Überschussliquidität für einen Aktienrückkauf nutzt.
Es wäre für mich nicht verwunderlich, wenn GCP im Laufe der nächsten 12 Monate ein ARP auflegt.

Selbst für den Fall, dass weder ein Übernahmeangebot noch ein ARP zeitnah publiziert werden, hat die Aktie m.E. enormes Wertsteigerungspotenzial. Bis jetzt war die Kurshürde bei 11,40 ? noch zu hoch.
Möglicherweise bietet der jüngste Rücksetzer zu den zwischen 11,10 ? und 10,80 ? liegenden SMAs 38, 50, 200 und 100 endlich das charttechnische Sprungbrett für einen Anstieg Richtung Jahreshoch jenseits der 13 ? -Marke. Spätestens dann dürften die trendfolgenden Analysten sich bemüßigt fühlen, ihre Kursziele der Kursentwicklung hinterher nach oben anzupassen.  

ist halt bisher total uninteressant gewesen, da es bisher keine Dividenden gab, im Gegensatz zu Vonovia und Co.
Dafür ist das LTV dann jetzt aber auch ein ganzes Stück niedriger als zb bei Vonovia. Man scheints also final geschafft zu haben. Hoffentlich sind die Ratingagenturen nun endlich auch zufrieden und erhöhen das Rating wieder, sollte ja langsam Zeit sein. Wenn die endlich zufrieden sind, sollte ja wohl auch den Dividenden dann nichts mehr im Wege stehn und der Markt dürfte spätestens dann reagieren.
 

gerade nochmal das S+P Rating gelesen. Hängt wohl alles an Aroundtown. Unverständlich dann aber die totale Outperformance von Aroundtown, da kanns ja nicht schlecht laufen.
Alles komisch, naja wenigstens rechnet auch S+P mit der Divi in 2026, denk mal das wird auch Aroundtown dann mehr helfen, "Doppelwumms" oder wie war das Unwort? würde das ja bewirken, wenn auf die Art beide nen Upgrade bekommen, wenns auch total bescheuert ist.
Aktienrückkauf... S+P schreibt extra, wenn da Geld für Aktienrückkäufe verwendet wird gibts den Ratingfinger, also wohl nicht, muss man wohl wirklich nach günstigen Kaufobjekten suchen wie im Bericht dargestellt um das Geld zu investieren  

Aus meiner Sicht spricht viel dafür, dass GCP nach starkem Rücklauf vom Jahreshoch bei 13,50 ? in den letzten 3 Monaten im Bereich 10,75 ? bis 11,10 ? einen erfolgreichen Bodenbildungsversuch unternommen hat und nunmehr kurz vor einem nachhaltigen Ausbruchsversuch über die zuletzt immer wieder vergeblich angelaufene Charthürde 11,40 ? - 11,60 ? steht.

Dementsprechend habe ich mich in den letzten Handelstagen bei Kursen nahe / unter 11 ? mit GCP Aktien und Knockoutcalls so stark eingedeckt, wie niemals zuvor.

Wie bereits mehrfach geschrieben, ist die aktuelle MKAP für mich unter betriebswirtschaftlichen Aspekten in keinster Weise nachvollziehbar und schreit m.E. geradezu nach einer signifikanten Aufwärtskorrektur zu Kursniveaus zwischen 15 und 17,50 ?, die auf Basis des NAV noch immer niedrig erscheinen, sich mit der aktuell noch nicht überwundenen Unsicherheit bezüglich der tatsächlichen Divi-Höhe in 2026 und dem damit verbundenen Misstrauen income-orientierter Investoren indes vielleicht halbwegs plausibel erklären lässt.

Ein NAV-Abschlag von aktuell ca. 56% bei einem für 2025 erwarteten KGV in der Größenordnung von 6 und einer anhand der jüngsten Guidance erwarteten Dividende i.H.v. ca. 80 Cent erscheint mir derart jenseits von Gut und Böse, dass ich ihn als MARKTVERSAGEN und IRRATIONAL bezeichnen möchte.
Für mich habe ich daraus den Schluss gezogen, GCP auf aktuellem Kursniveau als Nobrainer zu betrachten und die GCP-Depotgewichtung via Aktien und Derivaten auf das für mein Langfristdepot festgelegte Maximum von 10% anzuheben.

Bin sehr gespannt, ob ich damit richtig liege. Aber wer nicht wagt, kann auch nicht gewinnen...  

ja dass AT richtig gut lief in der letzten Zeit und auf Höchstkursen der letzten 3 Jahre liegt.
Würde ja gerade gerne mehr umschichten aber Gewinne und Steuern hemmen da gerade.
Denke aber auch hier gibt es bald einen Move up.

LG

 

Ich kann mich den Ausführungen vom Eisbär nur anschließen.  Die Bewertung erschließt sich mir nicht und der Begriff "Marktversagen" beschreibt sehr gut die Ignoranz der unglaublich günstigen Bewertung. GCP ist mit einem Kaufpreisfaktor von ca. 14 auf Basis aktueller Zahlen bewertet. Das impliziert eine BruttoRendite von über 7%.
Einfach verrückt in Anbetracht der sehr breiten Diversifikation des rentablen Portfolios.
Ist jetzt nach TUI  und Vonovia mein drittgrößter Wert und hat quotal auch einen hohen Anteil nahe der 10% im Depot, die ich i.d.R. meide zu überschreiten oder mich ohr zu nähern.  

Die Bewertung erschliesst sich uns hier schon ne ganze Weile nicht. Vermute es liegt wirklich daran, dass es an der fehlenden Divi lag, da man ja wohl die 45% LTV erst klar machen wollte bevor die Rating Agenturen nochmal motzen.
Das ist ja stand letzter Q-Bericht geschafft und ich hoff mal darauf, dass es nächstes Jahr dann endlich wieder an der Zeit ist. Hätte gern zumindest den AFFO ausgeschüttet. Also die Mieteinnahmen abzüglich Instandhaltung etc. Wär dann ja so ca 60 Cent. Hätt aber auch nix gegen 80 oder mehr natürlich, falls man uns an den weiter steigenden Immopreisen durch ein paar Verkäufe beteiligen möchte. Von mir aus sollens auch noch was kaufen, denn schnell steigenden Mindestlöhne in den nächsten Jahren werden wohl die Preise und Mieten auf ansehbare Zeit weiter stark steigen lassen. https://www.bmas.de/DE/Service/Presse/...0weitere%25205%2C04%2520%25.  

Zum Jahresende dürfte GCP beim bilanzierten EK der Aktionäre die 4 MRD ? Marke wieder überschreiten. Zugleich dürfte der EPRA LTV unter 44% sinken.

M.E. wären damit die bilanziellen Voraussetzungen für die Wiederaufnahme einer Dividendenzahlung i.H.v. 75% des FFO I erfüllt.

FFO I Guidance lt. Q2-Präsentation: 1,05 ? - 1,11 ? pro Aktie
=> Dividendenprognose lt. Q2-Präsentation: 0,78 ? - 0,83 ? pro Aktie

https://www.grandcityproperties.com/..._2025_results_presentation.pdf

Sofern Euroland-Inflation innerhalb der nächsten 9 Monate nicht vollends aus den Fugen gerät, wofür ich derzeit Null Komma Null Anzeichen sehe, sollte GCP die Dividendenzahlungen nach dreijähriger Unterbrechung im Sommer 2026 wiederaufnehmen.

Ich fürchte indes, GCP wird die verbindliche Wiederaufnahme der Dividendenzahlung erst mit Publikation des Geschäftsberichts 2025 ankündigen und die Shortseller mit weiteren 6 Monaten latenter Divi-Unsicherheit beschenken.

Anders kann man sich das Kursgeschehen der letzten 8 Monate nicht mehr erklären.
Es mutet doch als Treppenwitz der Geschichte an, dass ausgerechnet Immobilienunternehmen, die 2025 extremes Gewinnwachstum vermelden können, year to date signifikante Kursverluste hinnehmen mussten, wiewohl die EZB ihren Leitzins überdeutlich und exakt im erwarteten Ausmaß auf aktuell 2,15% gesenkt hat und obendrein das 2% Inflationsziel erreicht wurde...

Abgesichts von ca. 4% p.a. organischem Mietwachstum, einer Wachstumsrate der dt. Wohnimmobilienpreise von 3 bis 4% p.a., eines 10J-Immo-Zinsniveaus von ca. 3,5% und einer historisch weit unterdurchschnittlichen Neubautätigkeit herrschen für Wohnimmobilien-Bestandshalter in Deutschland aktuell nahezu traumhafte Geschäftsbedingungen.

Wenn der Markt bei GCP und Aroundtown aktuell noch irgendetwas bemäkeln kann, dann sind es die hohen Anleihefälligkeiten Anfang 2028 und die damit verbundene Angst signifikant steigender Finanzierungskosten, da Niedrigzinsanleihen in Milliardenhöhe durch neue Anleihen mit 3 bis 3,5% Zinscoupon refinanziert werden müssen.

Das Ergebnis des erwarteten Anstiegs der durchschnittlichen Zinskosten von aktuell 2,0% auf 3 bis 3,5%  ist die Prognose eines jahrelang stagnierenden FFO1.

Um den Aktionären eine weitere jahrelange Hängepartie zu ersparen würde ich Aroundtown und GCP dringend anraten, die 2026 bis 2028 fällig werdenden Anleihen durch entsprechende Tender Offers zeitnah zurückzukaufen, selbst wenn man dabei einige Millionen EUR Zinsmehrbelastung einfährt.

Sobald das Fälligkeitsprofil der nächsten 3 Jahre geglättet und die durchschnittliche Restlaufzeit von aktuell unter 4 Jahre auf über 5 Jahre erhöht wurde, haben Aktionäre und Analysten deutlich mehr Transparenz über die Gewinn- und Dividendenerwartungen der nächsten 3 bis 5 Jahre und können die Aktien von Aroundtown und GCP einer Neubewertung unterziehen.

Die wabernde Angst vor steigenden Finanzierungskosten und jahrelang stagnierendem FFO1 hält die GCP Aktie m.E. auf dem aktuellen Kursniveau gefangen. Wir brauchen endlich Klarheit über das Niveau der Finanzierungskosten nach Tilgung der letzten Großen Anleihen aus der Nullzinsära.

Ich bin mir ziemlich sicher, dass eine vorzeitige Tilgung der Niedrigzinsanleihen letztlich die damit verbundene Angst vor höheren Finanzierungskosten beseitigen und gleichzeitig die Stagnation des FFO1 beenden würde.

Immobilienunternehmen ohne stetiges FFO1-Wachstum sind für Dividendenjäger ein Stück weit uninteressant. Lieber nehme ich mit einer vorzeitigen Tilgung der Niedrigzinsanleihen einen einmaligen Einbruch des FFO1 ausgelöst durch eine sofortige Anpassung des Durchschnittszinssatzes an den aktuellen Marktzins hin, als weitere 3 Jahre Stagnation des FFO1 und der Aktie erleben zu müssen.

Man sollte sich endlich ehrlich machen, wie hoch der FFO1 beim aktuellen Marktzinsniveau wirklich ist und die ungeschminkte Wahrheit über die finanziellen Folgen der Beendigung der Nullzinsära nicht in der m.E. realitätsfernen Hoffnung auf erneut Richtung Null sinkende EZB-Leitzinsen weitere 3 Jahre bis zum finalen Fälligkeitstermin Anfang 2028 aufschieben!

Aktionäre hassen nichts mehr als Unsicherheit...
 

gerade die 10 Jährigen Bonds Frankreich, Deutschland, Italien, GB die geben die Richtung vor.

Deshalb krachen gerade die IMMOS durch die Bank weg (Immos sind wie Langläufer Zinspapiere so meinen die Experten:), Unsicherheiten in der Eurozone einmal wieder durch Frankreich ausgelöst, aber die anderen sind ehrlicherweise auch nur so am rumhantieren und rummachen.

Und die Finanzkrise in den USA vom dummen Donald ruft auch schon rüber.

Europa fehlt eine starke Hand. Leider.

LG  

es wird halt Geld "gedruckt" in einem Ausmass wie nur selten zuvor ausserhalb der Weltkriege. Hüben wie drüben. Donaldo machts vor, da steigt die Geldmenge so schnell wie in Corona und gleichzeitig will er unbedingt die Zinsen senken (was er auf die eine oder andere Art auch schaffen wird, entweder durch Einflussnahme oder durch die kommende Rezession).
Commodities reagieren und schiessen durch die Decke. Lustigerweise das Endprodukt in die andere Richtung. Also Backsteine, Ziegel, Zement, Holz und Land wird mal wieder teurer genauso wie die Arbeitskraft, aber das Endprodukt, was jeder brauch und keiner mehr herstellen kann zu den Preisen wird wieder billiger.
Logik? keine vorhanden.
Wie idiotisch dies verhalten ist, kann man doch fast täglich bewundern.
Die Leut stecken ihr Geld lieber in Cryptocurrencys zur Werterhaltung.
Hier nen Zitat: "On average, 1 million new tokens are created weekly in the cryptocurrency space, according to Coinbase CEO Brian Armstrong. This figure reflects the rapid growth and creation of new coins and tokens in the market."
Muss jeder selber wissen wo er in Zeiten wie diesen sein Geld anlegt. Ich hab ne Menge Pulver und werde werde die Tage zugreifen. Wo? noch keine Ahnung, aber wahrscheinlich mal wieder Immobilien an der Börse (im echten Leben machen die ja leider diesen Wertverfall nicht mit sondern das Gegenteil).