CORESTATE Capital Holding S.A

 

Momentaufnahme, denn wenn man sich mal den Cashflow anschaut, gab es da ja erhebliche Effekte im working capital.

Wenn man davon ausgeht, dass das im 2.Halbjahr nicht mehr so stark negativ wirkt (wobei in der Wachstumsphase der Aufbau der Inventories normal ist) oder sch gar umkehrt, dann sieht der Netdebt mit rund 400 Mio schon viel freundlicher aus. Das wäre ja alles andere als problematisch.

In der Zinsphase wäre ein niedrigerer netdebt ja eher merkwürdig.  

eigentlich läuft hier alle sehr erfreulich. Umsatz und Ergebnis stark.

Allerdings konnten AuM im ersten Halbjahr nicht gesteigert werden und grundsätzlich wird mir bei den Kennzahlen der Pressemitteilung zu viel aggregiert und adjustiert. Das verzerrt das Bild und schafft Enttäuschungspotential bei Analysten und Investoren. Die tatsächlich in der Hj-G+V ausgewiesenen Zahlen sind niedriger! Umsatz 110m statt 126, Net Profit 42m statt 61... nicht dass die Dividende wieder aus den Rücklagen bezahlt werden muss  ;-)

47,9  

als gering einzustufen.

Und die Inventories sind ja auch keine "Luft" Assets.

Also bilanziell ist Corestate eigentlich sehr solide aufgestellt. 2019 dürfte der Netdebt/Ebitda unter 2 liegen. Sehr niedrig!

glaube ich nicht. Aber du hast natürlich recht, dass die Inventories echte Werte darstellen. Konkret per 6/2018 knapp 350 Mio.  Wenn ich die 300 Mio aber von den Net-Dept abziehe, dann bleiben immer noch 300 Mio. die "nur" durch Earnings abgesichert sind. Oder anders ausgedrückt - die Nettoschulden sind doppelt so hoch wie das Immobilienvermögen.
Das ist auch der Unterschied z.B. zu Aroundtown. Dort sind liegt Netdept bei unter 5 Mrd. bei investierten Assets (Immobilien) von 11 Mrd. D.h. die Immobilien sind nur zu 50% mit Schulden unterlegt. (Da habe ich jetzt nur einen schnellen Blick in die Bilanz geworden ... ein Anspruch auf Richtigkeit).

Ich will das jetzt aber gar nicht Schlechtreden. Corestate hat ja auch ein anderes Geschäftsmodell. Die Immobilien im eigenen Bestand sind ja nur Inventory - insoferne kann man da Corestate nicht mit einem Bestandshalter vergleichen. Und eine Firma wie HFS zum Teil mit Krediten zu kaufen, macht ja auch jeden Sinn der Welt. Man darf es halt nicht überstrapazieren, weil dann das Risiko exponentiell steigt.

 

ich glaub dir schon, dass du das nicht schlechtreden willst. Ich glaub nur, dass du ein wenig übertrieben kritisch bist.

Wie gesagt, man dürfte ja bis Ende 2018 allein durch working capital und die laufenden Gewinne den netdebt auf 400-430 Mio senken. Investntories werden dann vermutlich bei rund 300 Mio liegen. Dazu kommt eine mögliche Übernahme, wobei die hinsichtlich Erwerbswert vs Schulden letztlich neutral zu sehen ist, aber dann ab 2019 die Gewinne weiter steigert.

Das heißt für 2019 angenommen das Ebitda steigt konservativ (ohne Übernahme) auf 175 Mio  ?, dann reden wir für 2019 inklusive des laufenden Cashflows vermutlich von einem netdebt/Ebitda von 2,0. Und der ist auch nur deswegen nicht noch niedriger, weil Corestate eine so hohe Dividende ausschüttet. Würde man das tun, wenn man bilanziell auch nur die kleinsten Sorgen hätte?

Aber wie gesagt, eigentlich versteh ich deine Sorge eh nicht so wirklich, denn ein netdebt/Ebitda von 2,2 ist ja nur wahrlich nicht hoch. Eher im Gegenteil. Dazu kommen die Investories, die Werte im Fall der Fälle darstellen würden. Von einem "heißen Reifen" kann man da nun wirklich nicht sprechen. Alle Schulden sind durch Cash, Inventories und dem OCF eines einzigen Jahres abgedeckt.

diesem Zinsumfeld eigentlich höher verschuldet sein muss, um seine Marktchancen ausreichend zu nutzen.

Frag mal bei Scansoft nach! Der regt sich eher immer über Unternehmen auf, die Cash halten.  

Das mit den One-offs gefällt mir auch nicht. Dass man z.B. ein aus meiner Sicht "normales" Projekt zur Verbesserung der Prozesse und Organisation (Zugspitze) aus den Ergebnissen "adjusted", finde ich auch "geschönt". Da werden 1,8 Mio. Aufwand aus der normalen GuV rausgerechnet, die im nächsten Jahr für das nächste Projekt wieder anfallen werden.

Das mit den Umsatzdifferenzen ist aber glaube ich ein Missverständnis:
Der Umsatz lt. offizieller GuV setzt sich so zusammen:
- Management-Management-Fees:      94
- Mit-Investitionen (Alignement):          15 (da werden Dividenden als Umsatz "gebucht")
- Warehousing:                                              16
In der GuV Darstellung werden aber immer gleich die direkten Kosten je Segment abgezogen - daher vielleicht das Missverständnis.  

Der größte Unterschied beim Net-Profit ist neben den One-offs die Abschreibung auf die (gekauften) Management-Verträge (11,5 Mio).
Das könnte man natürlich auch anders darstellen. Die gekauften Portfolios haben ja Ablaufdaten. Von daher ist es richtig, die dafür abgelösten Management-Verträge über die Restlaufzeit abzuschreiben. In der Betrachtung würde das den Gewinn  schmälern (wie auch in der GuV abgebildet).
Andererseits kann man ja davon ausgehen, dass es Corestate gelingen wird, aus dem Bestand Folgegeschäft zu machen. Der (echte) Wert der zugekauften Portfolios muss also nicht fallen - ökonomisch ist es von daher vermutlich schon vertretbar, dass so darzustellen, als ob der Wert erhalten bleibt. Und in einer CF/EV Betrachtung fällt der Punkt eh raus. Diese "Kosten" sind nicht cashwirksam.  



 

Ja, Capital Allocation ist eine ganz wichtige Funktion zur Generierung von Shareholder Value. Und da gehört der Einsatz von Fremdkapital auf jeden Fall dazu. Da hast du und Scansoft absolut recht.
Ich hatte ja geschrieben, dass z.B. der Kauf von HFS zum Teil mit Fremdmitteln den Wert von Corestate (je Aktie) sicher deutlich vorangebracht hat.

Und man muss sicher bedenken, dass Corestate hinsichtlich des EBITDA ja doch einen hohen Grad an Planungssicherheit hat. Das erhöht die Schuldentragfähigkeit auf jeden Fall.

Was mich gestört hat, war auch nicht unbedingt die absolute Höhe (okay den "heißen Reifen" hätte ich mir sparen können, da habt ihr recht), sondern die "Verschlechterung" von Q1 zu Q2,  .... ohne dass ich eine schlüssige Antwort dafür gefunden hätte (außer vielleicht, dass einfach mehr "invested Capital" notwendig ist, um die versprochenen Earnings zu generieren?).
   

Betrachtungen von Cashflows und daraus sich ergebender Bilanzlage/Verschuldung.

Gerade bei Unternehmen, die sich auf Wachstumspfad befinden, kann es da quartalsweise aber auch durchaus mal mehrere Quartale in Folge negativen Cashflow geben, da die Investitionen ins Wachstum temporär größer sind als der parallel zurück fließende Cashflow aus dem Gewinn.

Das muss man dann mal im Geschäftsbericht genauer gucken, aber da der Vorstand ja bereits angekündigt hat, dass der nebdebt bis Jahresende wieder deutlich sinkt, ist eigentlich da kein Problem erkennbar. Es sind halt die üblichen working capital Schwankungen, die temporär die Nettoverschuldung erhöhen. Man muss es dann halt auf Jahresbasis 2019 betrachten und ins Verhältnis zum Ebitda und OCF setzen. Dann sieht das alles schon viel freundlicher aus. Und wie gesagt, so eine hohe Dividende kann man nicht ohne Grund zahlen.

wir heute noch unverändert.

als der kurze Schwung auf 49 schon früh nach XETRA Eröffnung weg war einen Freund per Mail geschrieben.


Wenn du mittlerweile den Kurs ansiehst kann man davon ausgehen dass sie wieder auf den alten Trott zurückkehrt trotz der guten bis sehr guten Zahlen. Warum die Aktie bei uns in Deutschland so unbeliebt ist kann sowieso keiner verstehen.

Das war um 09:25
 

 

Kann es auch nicht erklären, wieso es nun wieder so kommt ....

Zahlen Sau stark, Dividende dürften ca. 3€ angepeilt werden, starke Entwicklung.

Aber wir sind wieder im Abwärtstrend drin. Sollten wir jetzt wieder nach unten abtauchen, verstehe ich es nicht mehr ....

Es läuft alles super nach Plan!  

es positiv sehen will, haben wir nur das Gap von heute morgen geschlossen.

Hab trotzdem schon schönere Kerzen gesehen. ;)

Und damit sind wir jetzt definitiv wieder drin!

Ich kann es nicht mehr glauben ...

Komische Nummer bei solchen Zahlen.

Wenn das alles eingepreist sein soll, Bzw. Nicht gut genug sein soll, dann bin ich mal gespannt, falls irgendwas negatives kommt. Ich kann es einfach nicht mehr glauben ...  

empfinde ich auch als vollkommen absurd, der Kurs scheint auf Nichts zu reagieren,weder News noch Zahlen oder einem positiven Ausblick.
Da werde ich wohl noch viel Tee trinken müßen um zusätzlich zur sehr erfreulichen Dividende oben drauf noch eine positive Kursentwicklung erleben zu dürfen.
Strange das Ganze.  

verkaufen, seit Wochen/Monaten.

Ist ja sonst kaum zu erklären. Irgendwelche Altaktionäre noch auf großen Paketen sitzend?

Schaue gerade nach heute Morgen wieder rein und dachte ich sehe Kurse oberhalb der 48. Was hier passiert ist ja inzwischen eine Farce. Was soll das? Wir bestätigen somit erneut den Abwärtstrend?
Nach über 4% Plus der Rutsch ins Minus. Na jetzt bin ich bedient, da kommste endlich aus dem Krankenhaus und bekommst trotzdem schlechte Laune :-(  

Katjuscha, genau daran hatte ich auch gedacht. Es kann sich nur um den Gründer handeln, der nicht mehr im Management steckt. Ich denke, dass er auch ohne Insiderkennzeichnung verkaufen kann. Falls ich falsch liege, bitte ich um Kommentare.

Bei den insgesamt schwachen Umsätzen kann ein einziger Verkäufer den Kurs nach Belieben drücken. Insofern trennt er sich noch relativ kursschonend. Bedeutet aber auch, dass wir alle Geduld brauchen.  

mags gar nicht sagen ... zu 48,x, ... und jetzt das hier (45,50 ?). Denke auch, dass hier Eigner grösserer Anteile seit längerer Zeit Aktien verkaufen ... jetzt/heute wieder zu höherem Kurs-Niveau, eben zwischen 46 ? und 48 ? ! Die Frage nach dem 'warum' und ob's Corestate-spezifische Gründe sind stellt sich natürlich mir auch, mindestens ! auf der Vertrauens-Ebene.      

nach allen relevanten Maßstäben sehr günstig. Egal welche Kriterien man betrachtet - man bekommt die (versprochenen) Erträge sehr günstig, wenn man jetzt kauft. Und nach meiner Einschätzung, sollte im Hinblick auf dieses "Renditeversprechen" auch nicht wirklich viel schiefgehen. Die Immobilienmärkte sind attraktiv. Genug Kapital, das so eine Form von Investition wie die Corestate-Fonds sucht, ist genügend vorhanden.

Dass ein "Alt-Eigentümer" aussteigt könnte, tatsächlich eine Erklärung für die Kursentwicklung sein. Für diesen kann der Ausstiegs-Preis trotz der günstigen Bewertung attraktiv sein. Wenn das so wäre, dann beunruhigt mich das aber  nicht.
Eigentlich ist es ja egal, wie sich der Kurs in den nächsten Monaten entwickelt, wenn man länger dabei bleiben will. Wenn Corestate bei der Präsentation der Ergebnisse für das Jahr 2020 ein EBITDA von 200 Mio. und ein Nettoergebnis von 150 Mio. bei gleichzeitig auf 400 Mio. reduzierter Verschuldung präsentiert, dann kann ich einen niedrigen oder volatilen Kurs in der Zwischenzeit gut ertragen.
Vor allem wenn man in der Zwischenzeit 4% Dividende bekommt.

 

Nun, die beiden nächsten interessanten Termine sind:

06.09.2018 --> Capital Markets Day von Corestate Capital
Kurz Danach oder davor: Prognose für 2019

Wie komme ich auf den Zeitraum für die Prognose? Im letzten Jahr kam die Finanzprognose für das Jahr 2018 am 11.09.2017. Dann wird es dieses Jahr denke ich zu einem ähnlichen Zeitpunkt kommen.

Mal schauen, wie sich die Aktie im weiteren Wochenverlauf verhält, kann morgen genauso wieder hochgehen ...

Ich warte einfach ab, denn nach so einem Investment-Case sucht man vergeblich!  

Ist hier bislang gar nicht gepostet worden, Meldung kam am 09.08.
Zum 01. September wechselt das bisherige Team von der Corestate Tochter Upartements Real Estate  zu Capital Bay.
Upartements gibt sich nach außen cool, man gehe personell gestärkt und besser aufgestellt aus der Veränderung hervor.

https://www.immobilien-zeitung.de/147435/...m-angriff-auf-mikro-markt  

Bei ADO gab es auch eine länge Konsolidierung nach einem starken Anstieg. Wichtig ist, dass die Multiples niedrig sind und das Management hat bisher immer geliefert. Ich betrachte es daher einfach als eine Frage der Zeit.

Einige Investoren sehen sicherlich auch eine mögliche Zinswende als Risiko, obwohl Corestate relative niedrig geleveraged ist. Ich bin davon überzeugt, dass sich mit zunehmender Zeit das Chance/ Risiko-Verhältnis bei diesem Asset-Play immer weiter verbessern wird, bis irgendwann viele Investoren gar nicht mehr daran vorbeikommen werden.