Medical Properties

State and Steward landlords are in a standoff as hospital sale date approaches

https://www.msn.com/en-us/money/realestate/...plQvk?ocid=BingNewsSerp  

wohl diese: .....Oder sie (Bundesstaat) könnten das Land und die Gebäude der Krankenhäuser durch Enteignung beschlagnahmen, wodurch MPT und Macquarie aus der Gleichung eliminiert würden, der Staat aber verpflichtet wäre, den fairen Marktwert für die Immobilien zu zahlen.

Diese Lösung ist aber nicht im Interesse des Landes, wäre aber der worst case für den Bundesstaat.
Die Frage: Welchen Marktwert haben die Krankenhäuser heute?  

Die Miete, die ein non-profit tenant in vergleichbaren Gebäuden zahlt, mit marktüblichem Multiple.
MPT hat den Wert seiner Gebäude in den Büchern seit Kauf nicht aufgewertet, folglich sollte nicht allzu viel Abschlag vorhanden sein.  

seit 2020 hatten die usa kumuliert über 20% inflation. das nun ausgerechnet vollbesetzte und benötigte spitalgebäude weniger wert sein sollen, dass erschliesst sich mir nicht wirklich.

zugegeben, bei leerstehenden bürogebäuden gab es tatsächlich teilweise massive wertverluste. hingegen sind industriegebäude leicht teurer geworden und einfamilienhäuserpreise sogar teilweise noch mehr als die inflation gestiegen.

marktwert von spitälern zu bestimmen ist sicher keine einfache sache. aber wertverluste bei vollbesetzten und benötigten spitälern? eher nicht.  

Medical Properties Trust: Why I Think It Is Worth Having A Pop

Jul. 03, 2024 5:55 AM ET

 

die us börsen gehen direkt richtung "trump trade". werte, die von einem trump wahlsieg profitieren würden ziehen an.

würde auch mpw von einem trump wahlsieg profitieren? ja, ich denke sogar sehr.
- trump will den fed chef powell ersetzen weil ihm die zinsen zu hoch sind.
- werden immowerte generell vom als immomogul grossgewordenen trump profitieren? auf jeden fall.
- die politischen angriffe auf mpw kommen ausschliesslich von dems wie elizabeth warren.

 

es geht vorwärts bei der sanierung des problemmieters steward. natürlich eine gute nachricht für mpw...

https://finance.yahoo.com/news/...announces-successful-125400943.html  

Medical Properties Trust: The Endgame Unfolds

Jul. 18, 2024 8:39 PM ET

 

Bin nach wie vor investiert und auf HOLD gestimmt. Doch es gibt auch kritische Stimmen, u.a. bei SeekingAlpha hier:

Medical Properties Trust Is Not Worth Your Hard-Earned Money

Jul. 22, 2024 7:33 AM ET

 

Latest news:

Medical Properties' tenant Steward gets buyers for two hospitals

Jul. 22, 2024 12:40 PM ET

 

In Ohio und Pennsylvania sah es (für Steward) schlechter aus:

Steward fails to spark competitive auction during first round of hospital sales

The bankrupt health system did not receive any qualified bidders in Ohio and Pennsylvania.

Published July 22, 2024

 

moin!

MPW ist m.E. so weit unter dem Buchwert bewertet, dass MPW jedes einzelne Stewart-Krankenhaus für 1 $ (!) quasi verschenken könnte und der verbleibende Buchwert würde immer noch 30 % (!) über dem aktuellen Aktienkurs liegen. Auch ohne Steward Mieten handelt MPW für 6-7 Jahre Cashflow und jede neue Miete nach der Steward Inso kommt da noch drauf!

Kleine Rechnung (aus den MPW Q1-Nachträgen): Alle Vermögenswerte hatten Ende März einen Buchwert von 17 Milliarden US-Dollar, davon sind 3,2 Milliarden US-Dollar in Krankenhäusern, die bisher von Steward betrieben wurden, dazu kam eine Nettoverschuldung von 10 Milliarden US-Dollar. Berechnen wir 17-3,2-10 = 3,8 Milliarden Buchwert des Eigenkapitals nach kompletter (!) Abschreibung aller Steward-Krankenhäuser ? aber die aktuelle Marktbewertung des Eigenkapitals beträgt 2,9 Milliarden Dollar ? 3,8/2,9 = 140 % ?).

In Q1 haben bis auf die Steward und die Prospect Häuser alle Mieter ihre Miete gezahlt und das reicht locker um die aktuelle Dividende zu bezahlen, durch Verkäufe von Immobilie drücken auch keine Schulden in nächster Zeit und da man mit den Verkäufen den Hochzins-Revolver zurückführt wirken sich diese auch erstmal nicht auf die earnings per share aus (man verkauft Miete generierende KH mit 7% Cape. und führt dafür in gleicher Höhe 7% Hochzins Kredite zurück)..

Sehe den aktuellen Short case auf dem Niveau nicht, bin daher long mit ner ordentlichen vierstelligen Aktienanzahl (aktuell -8% mit der Position).

Grüße!  

Die Aktie des Medical Properties Trust zieht am Montag nach neuen Nachrichten an, denn der größte Schuldner des Unternehmens hat zwei Objekte losschlagen können. Ist das ein Kaufsignal für den REIT mit über 13% Dividendenrendite?
https://www.sharedeals.de/...rties-trust-das-ist-eine-gute-nachricht/  

will heute noch eine Info über den aktuellen Stand der Verkaufsbemühungen herausbringen.  

Ein Update habe ich auf der Seite von Steward nicht gefunden, aber aus Massachusetts gibts auf jeden Fall Nachrichten. Dort wurde für jede Klinik ein Angebot abgegeben.

https://www.nbcboston.com/news/local/...e-bids-governor-says/3436331/  

bedeutet: - alle spitäler in massachusetts werden weitergeführt und bezahlen miete an mpw.

gerade in massachusetts ist steward ja speziell unter beschuss der politik. und btw, wenn die verkaufspreise kommen, nicht verwirrt sein, die werden nämlich sehr tief sein. verkauft werden ja auch nicht die gebäude, steward ist ja nur mieter bei mpw, sondern bloss das innenleben der spitäler inklusive offener mietschulden und anderer schulden.  

wir mal, das aus den Geboten auch Verkäufe werden und das zu einem Preis der zur Rückführung der Schulden von Stewart beiträgt. Die beiden Verkäufe letzte Woche waren ja nicht so überzeugend von der Summe.
Wichtiger ist allerdings, das es neue Mieter gibt, die die Miete auch bezahlen und vorzugsweise zu einer für MPW guten Miete. Das wird jetzt bestimmt noch alles ausgehandelt.  

es werden ja auch nicht die spitalgebäude verkauft, die gehören weiterhin mpw. es wird nur das inventar von mieter steward verkauft.  

haben die Käufer das Inventar und die Schulden übernommen, sind aber aus den Mietverträgen mit MPT raus.
Da bleibt für mich die Frage offen, ob die, neue Verträge mit MPT abschließen oder wie das da sonst laufen soll ?  

die Summen sind nicht besonders hoch, die Stewart dafür erhalten hat. Das was ich gefunden habe,  waren 200k und 500k und das ist nicht viel was nach Schulden übrigbleibt um dann die anderen offenen Positonen zu begleichen. Wenn es bei den anderen Krankenhäuser nicht besser aussieht mal sehen.

"Steward is selling the Wadley Regional Medical Center in Hope, Arkansas, to Pafford Health Systems Inc. and Glenwood Regional Medical Center in West Monroe, Louisiana, to an affiliate of American Healthcare Systems. Pafford and AHS have agreed to pay $200,000 and $500,000 for the hospitals, respectively, and assume certain liabilities, according to court documents filed on Sunday."

https://www.bloomberg.com/news/articles/...ospitals-amid-senate-probe  

Moin,

also für die Kursentwicklung wird wichtig sein, dass möglichst viele ehemalige Steward Krankenhäuser weiterbetrieben werden und weiterhin Miete genieren (auch Mietsenkungen sind total ok). Rückflüsse aus der Steward Insolvenz (wenn welche kommen) sind Bonus.

Also auf dem aktuellen Kursniveau sind alle Steward Immobilien mit 0 ? Wert und 0 ? Miete eingepreist, theoretisch haben wir sogar noch einen (ordentlichen!) Abschlag auf die übrigen Krankenhäuser (u.a. wegen Unsicherheiten bei Prospect). Ende März waren 436 Krankenhaus Immobilien im Bestand, davon waren 36 Steward Krankenhäuser und 13 Prospekt Krankenhäuser. Die übrigen 387 Krankenhäuser (wovon mittlerweile ein paar verkauft worden sind zwecks Schuldendienst) zahlen aufs Jahr hochgerechnet ca. 1 Mrd. Dollar Miete. Davon kann die aktuelle Dividende und der aktuelle Schuldendienst ganz entspannt bezahlt werden. Die Aktie notiert aktuell für ca. 6-7 Jahre Cashflow, dieser schon sehr niedrige Wert sinkt natürlich nach Neuvermietung noch einmal, weil darin alle Steward Krankenhäuser nicht enthalten sind.

Grüße
 

BIRMINGHAM, Ala.--(BUSINESS WIRE)--Jul. 24, 2024-- Medical Properties Trust, Inc. (the ?Company? or ?MPT?) (NYSE: MPW) today announced the sale of the 50-bed Arizona General Hospital in Mesa, AZ and seven freestanding emergency department (?FSED?) facilities in the Phoenix metropolitan area to Dignity Health, a wholly-owned subsidiary of CommonSpirit Health, for $160 million. The sale price and current cash rents imply a capitalization rate of less than 7.5%. The Company intends to use the proceeds from the transaction to reduce debt and for general corporate purposes.

Construction of the eight facilities was funded by MPT for their original operator, Adeptus Health (?Adeptus?), between 2015 and 2017 at a total initial cost of $92 million. The specific locations for the hospital and surrounding FSEDs were chosen carefully in the underwriting process based on their strategic value in caring for lower-acuity patients closer to their homes and in diagnosing injuries and illnesses requiring advanced treatment at the system?s general acute facilities. Shortly after Adeptus filed for Chapter 11 bankruptcy protection in 2017, Dignity Health recognized the value of this footprint within a growing and aging local healthcare ecosystem and leased the facilities without interruption to care or any change to the rental rate.

https://www.medicalpropertiestrust.com/...etes-160-million-sale-eight  

Nee, hier liegt glaube ich ein Denkfehler vor: Erstens sind die 200k und 500k nur für den Betrieb der KH, und zweitens werden die gesamten Mietschulden von Steward mit übernommen! Das heißt also, der neue Mieter muss die Mietschulden begleichen.

Dazu kommt, dass ALLE Schulden von Steward schon längst abgeschrieben sind. Jeder einzelne Dollar, der aus dem Insolvenzverfahren an uns fließt, ist somit Buchgewinn!

Zum Thema "MIetverträge wurden nicht mit übernommen": Naja, der neue Betreiber betreibt das KH ja im Gebäude von MPW. Also wird er wohl in irgend einer Weise Miete zahlen! Und da MPW eine Art Veto-Recht für alle Verkäufe hat, werden die sich da schon nicht über den Tisch ziehen lassen!  

Genau richtig!

Ich diskutiere derzeit auch mit vielen auf Seeking Alpha, aber die Argumente der Shorties, warum man eine Aktie mit einem derart großen Immobilienbesitz und so großem Cashflow auf dem $5 Kursniveau noch mit einer Milliarde (35% der Marktkapitalisierung!!) shorten muss, kann da auch keiner plausibel erklären.

- Es besteht kein Insolvenzrisiko in den nächsten Jahren. Der Schuldendienst bis weit ins Jahr 2025 ist durch Assetverkäufe über 2 Mrd bis Ende 2024 (das meiste schon unter Dach und Fach) gesichert.
- Das Unternehmen bekommt 2 Mrd. Cash pro Jahr aus fast 400 Krankenhäusern auf der ganzen Welt verteilt.
- Die Steward Insolvenz wird diesen Cashflow sogar noch erhöhen, da hier nach Neuvermietung wieder Mieten gezahlt werden.
- Die Krankenhäuser haben nicht nur einen hohen Buchwert in der Bilanz, sondern die Assetverkäufe zu Caprates zwischen 7-8% belegen permanent, dass die auch am Markt diese Werte haben.
- MPW kann sich derzeit auch unverändert günstigen Konditionen Fremdkapital bei Banken beschaffen.
- Die Assetdeals führen nicht zu großen Mindereinnahmen, da man 7-8% Caprate Krankenhäuser verkauft und davon die revolvierenden Kreditlinien mit 7% Zins zurückführt (weniger Einnahmen und weniger Ausgaben in ähnlich großer Höhe).

Ich rechne damit, dass die Shorties in den nächsten 4-12 Wochen gewaltig unter Druck kommen. Im Prinzip müssen ja über 1/3 aller Aktien in den nächsten Monaten gekauft werden....Freue mich auf die Kauflawine :-D

 

Auch wenn die Schulden abgeschrieben und daher nicht mehr wirksam in der Bilanz sind, möchte ich als Geldgeber trotzdem so viel wie möglich zurück bekommen, wenn Masse vorhanden ist. Das wäre dann eine zusätzliche Einnahme und zu verschenken hat keiner was. ;-)

Bei der Übernahme der Mietschulden wäre es interessant zu welchem Prozentsatz dieses erfolgt. Da wurde bestimmt auch entsprechend hart verhandelt. Dazu hatte ich selber bisher nichts gelesen, was aber nichts heißt .