WCM- Bewertungsthread!

Trotz der Vielfalt der Threads habe ich mich entschlossen, einen Thread zu eröffnen, der sich wirklich nur mit der fundamentalen Bewertung auseinandersetzt. Ich bitte alle basher und pusher und Chart-Anhänger sich in anderen Thread auszutoben. Derb mittel- bis langfristige Erfolg oder Mißerfolg wird sich nach der fundamentalen Bewertung der WCM richten.
Zur Einführung eine Diskussion, die ich auf w:o verfolgt habe und die mir zum gegenwärtigen Zeitpunkt am realistischen erscheint (insbesondere die kritische Analyse des E&Y Gutachtens). Was ist Eure Meinung?????

Anbei die Diskussion zwischen dem Benutzer ceres und art_bechstein:

#9172 von ceres24      15.01.04 12:36:25  Beitrag Nr.: 11.851.519   11851519
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Werde ich zukunft nicht doppelt posten:

Möchte mich jedoch auch in diesem Thread kurz mit meiner Einschätzung zu WCM einbringen:
Bin seit heute neu angemeldet. Habe mir gestern als reine Spekulation 20.000 WCM Aktien gekauft. Das derzeitige Kursniveau wird ausschliesslich von der Hoffnung getragen, dass die WCM mehr wert ist als 0,97 pro Aktie.

Einige Anmerkungen von mir zur Aktie:
1. Die 53.000 Gehag wohnugen befinden sich vollständig im Besitz der WCM (keine Fremdverwaltung!)
2. Aber : die Wohnungen werden über Tochtergeselschaften der WCM gehalten. Diese gefinden sich jedoch nicht alle zu 100% im Besitz der WCM.
3. Man müsste die Wohnungszahl um die Anteil von " Minderheitseigner" anpassen. Hat das mal jemand gemacht???
4. Die GEHAG ist ein grundsätzliches Problem: die EK Quote lag bei 8% in 2002 (30% in 2001), der Jahresfehlbetrag über 100 Mio.
5. Die niedrige EK Quote liegt wohl an Verschmelzungen mit anderen Firmen (blicke ich nicht genau durch)
6. Mehr Sorgen bereitet mir der hohe Fehlbetrag. Wenn er nicht auch aufgrund außerordentlicher Faktoren enstanden ist,arbeitet die GEHAG ausgesprochen unprofitabel. Weiss jemand mehr?????
7. DIE IVG wird - denke ich - nicht von der WCM ersteigert, dazu hat die WCM zu wenig cash, außerdem ist die MARKE WCM ruiniert
8. Aus dem Grund denke ich ist ein anderes Szeanrio wahrscheinlich: DIE IVG geht an einen strategischen INvestoren, der mittelfristig auch eine abgespeckte und teilweise sanierte WCM übernimmt.
9. Dies hätte den Vorteil, dass Immo-Synergien genutzt werden können
10. WCM Wohungen könnte man wunderbar in Immofondslösungen einbauen.
11. wer gerade wirft ist reine Spekulation. Fakt ist dass dies nicht auf neuer Nachrichtenlage basiert. Es könnte Ehlerding Aktien sein oder Bestandsbereinigungen oder Verkäufe aufgrund der I.G. Farben Verwicklung alles möglich!!!

so long

ceres

und dann art_bechstein:
@ Ceres

wegen Wohnungen - das mag für die Mehrheitsbeteiligungen noch zutreffen, aber die 7000 Wohnungen der Bremischen, an der WCM mit 24,9% beteiligt ist, würde ich nun wirklich nicht dazu rechnen, zumal die " at equity" bilanziert werden, also nicht in der Konzern-Bilanz auftauchen. Um die Minderheitsanteile bereinigt (inkl. Bremische) landet man so knapp über 42.000 Wohnungen.

Der Fehlbetrag bei der GEHAG ist NICHT liquiditätswirksam und allein durch Verschmelzungsverluste entstanden. Die GEHAG arbeitete bis inkl. 2002 profitabel - 2003 wird jedoch kein gutes Jahr, da erstmals die hohen Finanzierungskosten voll durchschlagen und Mietausfälle i.V.m. Vollsanierungen zu verkraften sind.

Synergien gibt es zwischen IVG und WCM überhaupt keine und der Fokus ist wesentlich verschiedener als man glaubt.

Immobilienfonds bei Wohnungen funktionieren nicht, wie man immer wieder in der Realität sieht. Man kann höchstens die Verbindlichkeiten durch Verbriefungen umschichten und die Finanzierungskosten verbilligen.

Art

und dann wieder ceres:
@art

unterstellt man 42.000 Wohnungen, ergibt dies linear heruntergerechnet einen Quadratmeterbestand von 2,6 Mio qm. Bei einem unterstellter qm Preis von 700 ergibt dies ein Immobilienvermögen von knapp 1,8 Mrd. Euro. Addiert man noch die Beteiligung an Klöckner hinzu (300 Mio) und den Verkaufserlös des Coba Deals (400 Mio). erhält man in etwa den Wert der Bankverbindlichkeiten. Werden die restluche assets zur Deckung der übrigen Verbindlichkeiten und Rückstellungen herangezogen verbliebt ein Unternehmenswert von EK/Anzahl Aktien, also knapp 1,8 Euro je WCM Aktien! Stimmst Du mit meinen Überlegungen überein???

Da frage ich mich, wie E&Y auf 3,5 Euro kommt.

so long

ceres
#9180 von ceres24      15.01.04 13:34:10  Beitrag Nr.: 11.852.330   11852330
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@art II

dein persönliches KZ liegt bei 2,5 Euro, wenn ich richtig gelesen haben, wie kommst du auf diesen Wert bei 42.000 Wohnungen???



und art_bechstein:
Ceres

das KZ ist insofern etwas zu korrigieren, als WCM nicht die angekündigten 19 Euro je CBK-aktie bekommen hat, d.h. man landet bei knapp 2,20 Euro/aktie - die sind auch in etwa realistisch, da ich bzgl. IVG von keinem Verlust ausgehe.

EY hat eine CF-Berechnung durchgeführt, die nichts mit einer Börsenbewertung zu tun hat, d.h. die haben ein schön niedriges beta genommen, haben die Liquiditätsplanung der WCM übernommen und dann mit einem schön niedrigen Kapitalisierungszinssatz (sogar noch reduziert um einen Steuersatz der Anleger) gerechnet - das ist die Trickkiste " Neuer Markt 1997-2000" , die EY mal wieder vom Dachboden geholt hat.

Die 2,20 Euro/Aktie Substanzwert gelten also ganz genau für die Nettovermögenswerte - das ist aber nicht zu verwechseln mit dem Unternehmenswert, der natürlich darunter liegt - Du siehst, ich bin nicht investiert  

Art

und dann nochmal ceres:
#9185 von ceres24      15.01.04 14:07:33  Beitrag Nr.: 11.852.635   11852635
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@art

ein solches Vorgehen von E&Y erinnert mich mehr an Zielwertsuche, denn an wirklich gut recherchierte Unternehmensbewertung. Ist der Stellhebel der Unternehmensbewertung der Kapitalkostensatz ist dies immer kritisch zu hinterfragen, wobei mich ein niedriges beta zunächst nicht wundert, zumal Immobilienaktien (ich gehe mal davon aus, dass die WCM zu so einer mutiert) traditionell ein niedriges beta haben.
Thema NAV- UNternehmenswert: der UNternehmenswert liegt niedriger, wenn man davon ausgeht, dass die WCM dauerhaft Verluste mit ihren Immos (exkl.Beteiligungen) erwirtschaftet. Mein derzeitiges Verständnis sagt mir aber, dass die Immos zumindest +- 0 wirtschaften. Meiner Kenntnis nach sind in 2003 umfangreiche Renovierungen vorgenommen worden. Da ich auch in Zukunft eher Ergebnisse um den " Gefrierpunkt" erwarte, stellt sich mir der Unternehmenswert der WCM so um die 2 Euro dar. Stimmst du mir dazu, oder woher kommt deine deutlich niedrigere Unternehmenswert Eiinschätzung.

und nochmal Art_bechstein:

#9186 von Art Bechstein      15.01.04 14:11:35  Beitrag Nr.: 11.852.688   11852688
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@ Ceres

- Going-Concern Abschlag allgemein (im prinzip der negative Wert der Holding)
- schlechtes management
- hohe potentielle Abfindungen (auch in den Töchtern)
- kompliziertes Geflecht von Holding-Verträgen
- Zeitdruck-Kosten bei Notverkäufen

Wirklich sehr gut recherchiert

Top!

was ist eure Meinung!!!!


deranalyst  

Da es sich hier um Übernahmeangebot von WCM an andere Gesellschafter geht und ich doch stark hoffe, dass WCM nicht überzahlen möchte gehe ich sehr davon aus, dass E&Y nicht zu positiv geurteilt hat. Besonders CoBa zu 12? sollte einem Verkauf zu >16? für alle eventuellen "zu positiven Einschätzungen" die Luft aus dem Segel nehmen.

WCM bleibt für mich ein Kauf, wobei ich bis zur HV 2,50 (Buchwert Ende 2003) bis 3? sehe.

Das indirekt ein "Signalling" betrieben wird ist natürlich nicht auszuschliessen, aber ich glaube eher Vogel als irgendjemanden hier im Board...  

bewertung nach ertragswert oder zerschlagungswert? bin kein WCM-insider, je nach sichtweise ergeben sich dann (mit genauen daten) ziemlich große unterschiede.

allerdings erscheint mir die hebelwirkung einer verminderung der aktiva bzw vergrößerung der verbindlichkeiten/rückstellungen enorm hoch, in bezug auf das eigenkapital. deswegen ist eine bewertung extrem schwierig.

 

...und bin alle Beteiligungen der WCM durchgegangen. Da ist Erstaunliches zu tage getreten:

Immobilien:
WCM gibt an ca. 53.000 Wohnungen zu bewirtschaften. Was aber befindet sich im Besitz der WCM???

Wuppertal, Kiel, Mönchengldbach etc. sind durch Beteiligungsgesellschaften zwischen 95 und 100% Anteile abgedeckt.

Bremen und Berlin stellen sich etwas anders dar. An der GEHAG hält WCM 75% der Anteil und konsoldiert die GEHAG voll. Das heisst, dass die Wohnungen zwar zu 100% in den Sachanlagen ausgewiesen werden, der WCM de jure aber nur 75 %davon gehören. ABER: Gleichzeitig werden auch 100% der Verbindlichkeiten ausgewiesen, obwohl der WCM nur 75% zuzurechnen sind. Der Ausgleichposten für das zu hoch ausgewiesene Sachanlagevermögen sind die Anteile anderer Gesellschafter im Eigenkapital.


In Bremen stellt es sich anders dar:
An der Beamten baugesellschaft hält die WCM ca. 100% also sind rund 4000 Wohnungen vollkonsolidiert im sachanlagevermögen (SAV).
Die restlichen 7000 Wohnungen gehören aber der Bremischen und da hat die WCM durch die Beteiligungskonstruktion nur ca. 27 %. Die Bremische wid bei der WCM at equity bilanziert, also nicht im Sachanlagevermögen, sondern in der Position: assoziierte Unternehmen. Auch die Verbindlichkeiten der Bremischen werden nicht bilanziell erfasst.
Bedeutet für die Immos:
das ausgewiesene sachanlagevermögen bezieht sich auf 53.000 - 7000 (bremische) - 5000 (Gehag) 41.000 Wohnungen. Der Rest des SAV muss in anderen Beteiligungen stecken. und da frage ich mich:

wo kommt das hohe EK der nb beteiligungsgesellschaft von knapp 200 Mio her? es werden zwar 3% an Klöckner gehalten, das macht aber gerade 21 Mio aus. und der Rest??? bei einem Aktienpreis von 3 Euro ist die NB Beteiligungsgesellschaft also 600 Mio wert??? WOW, dass sind stille Reserven. Weiterhin besitzt die WCM 7% an der AGIV (ca. 30 Mo gegenwert) und 10% an der deutschen real estate (nochmal 30 Mio). was ist mit der BETA Vermögensgesellschaft (EK von 150 Mio). Sie hält gerade mal das EK von 17 Mio der Hm Vermögensgesellschaft. und der REST????? Weitere stille Reserven??? Zumindest haben sie nichts mit den Wohnungen zu tun!!!
Dann noch MAAG, Maternus, BHE, MEDICO, Allboden, Getreideheber, Norddeutsche spar und YMos, macht in Summe locker nochmal 100 MIO.

HALLO Aufwachen!!! Da sind neben den uns bekannten Immos und der Klöckner noch eine Vielzahl weiterer Beteiligungen!!!!! ca. 800 MIO. WOW!!!!

deranalyst!!!