Medical Properties Trust: Der Verkauf der australischen Vermögenswerte ist netto positiv
30. März 2023
Medical Properties Trust schloss eine Vereinbarung zum Verkauf seiner Vermögenswerte in Australien.
Die Transaktion wird zwar mit einem geringen Abschlag auf den Buchwert durchgeführt, ermöglicht es dem Unternehmen jedoch, sein 2024-AUD-Darlehen vollständig zurückzuzahlen.
In Anbetracht der positiven und negativen Auswirkungen des Deals scheint die Transaktion ein positives Ergebnis zu sein.
Im aktuell steigenden Zinsumfeld tut sich die Immobilienbranche schwer. Eines der am stärksten betroffenen Unternehmen ist Medical Properties Trust ( NYSE: MPW ), das seinen Anteil sahPreisverfall um mehr als 33 % seit Jahresbeginn. Die negative Marktstimmung hängt hauptsächlich mit den gestiegenen Finanzierungskosten zusammen, die sich schließlich in den Bilanzen niederschlagen werden, sobald die Unternehmen beginnen, Schulden zu verlängern. In dieser Hinsicht wird die kürzlich angekündigte Vereinbarung über den Verkauf der australischen Vermögenswerte von MPW den Liquiditätsbedarf bis 2024 decken, ohne dass Kapital beschafft oder Fremdfinanzierung eingesetzt werden muss. Die Transaktion wird wahrscheinlich einen kleinen Verlust darstellen, da die Vermögenswerte leicht unter ihrem Buchwert veräußert werden. Gleichzeitig wird dies das Umsatzrisiko von Mietern in Schwierigkeiten in den USA erhöhen. FFO wird auch eine nehmengetroffen, da die Zinseinsparungen die entgangenen Mieteinnahmen nicht vollständig kompensieren. Dennoch betrachte ich die Transaktion als netto positiv für MPW, da die Hebelwirkung im aktuellen Umfeld ein erhebliches Risiko darstellt und es der richtige Schritt ist, sie auf angemessene Weise zu reduzieren.
Der Deal
Am 29. März gab Medical Properties Trust bekannt , dass es eine Vereinbarung über den Verkauf seiner australischen Vermögenswerte mit verbundenen Unternehmen von HMC Capital (ASX: HMC) abgeschlossen hat. Es wird geschätzt, dass die Transaktion einen Barerlös von 1,2 Mrd. AUD einbringen wird und voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2023 nach den erforderlichen behördlichen Genehmigungen abgeschlossen sein wird.
Das Positive
Die anfängliche Marktreaktion nach den Nachrichten war positiv . Dafür gibt es einen guten Grund. Der Erwerb der australischen Vermögenswerte, die 11 Krankenhäuser umfassen, wurde mit einem 5-Jahres-Darlehen in Höhe von 1,2 Mrd. AUD finanziert, das 2024 fällig ist. Gleichzeitig waren die Zahlungsmittel und Äquivalente in der Bilanz zum Jahresende 2022 etwas höher als in den USA 235 Millionen US-Dollar und das Unternehmen scheint zumindest vorerst bereit zu sein, seine Dividende zu behalten. Der australische Kredit musste also entweder in bar abbezahlt oder refinanziert werden. Das Darlehen hatte einen festen Zinssatz von 2,45 %, was im aktuellen Umfeld unerreichbar ist. Als Referenz hat die Reserve Bank of Australia in ihrem jüngsten Schritt den Leitzins auf 3,6 % angehoben . In Kombination mit dem erhöhten Risiko für den Immobiliensektor hätte sich die potenzielle Rate eines Rollover-Darlehens wahrscheinlich mehr als verdoppelt.
Schulden
Nun soll laut Pressemitteilung der Barerlös an MPW für die vollständige Rückzahlung des Darlehens ausreichen. Dies wird zu sofortigen Einsparungen von etwa 29,4 Mio. AU$ (19,7 Mio. US$) führen. Außerdem wird die Gesamtverschuldung von MPW von 10,3 Mrd. USD auf 9,5 Mrd. USD sinken. Am wichtigsten ist, dass es MPW Luft zum Atmen gibt, da die Fälligkeiten der Schulden bis zum Jahresende 2024 ohne Eigenkapitalaufnahme oder Fremdfinanzierung überschaubar sein werden.
Das negative
Der 10-K-Bericht von MPW zeigt, dass die australischen Vermögenswerte zum Buchwert von 854,6 Millionen US-Dollar geführt wurden. Dies liegt über dem Transaktionspreis, sodass aus der Transaktion ein Verlust von etwa 50 Millionen US-Dollar resultieren wird (1,2 Milliarden AUD entsprechen etwa 804 Millionen US-Dollar zu aktuellen Kursen). Die Zahl liegt jedoch deutlich über dem geschätzten Wert der australischen Vermögenswerte in Höhe von 655 Millionen US-Dollar, der in einem BofA-Bericht vorgeschlagen wird .
Außerdem wird das Unternehmen keine GAAP-Miete von etwa 57 Millionen US-Dollar mehr erhalten. Während der genaue Netto-Cash-Effekt nach Berücksichtigung der eingesparten Zinsen aufgrund der geradlinigen Mieten unklar ist, ist es vernünftig anzunehmen, dass der Netto-FFO-Schlag irgendwo bei etwa 30 Millionen US-Dollar pro Jahr liegt. Dennoch scheint dies ein geringer Preis zu sein, wenn man bedenkt, dass die Zinszahlungen für das Darlehen bei einer Refinanzierung im aktuellen Umfeld möglicherweise sehr nahe an den Mieteinnahmen gelegen hätten. Unter der Annahme einer Refinanzierung zum festen Hypothekenzinssatz von März 2023 in Australien von 6,45 % hätten die Zinskosten 52 Millionen US-Dollar pro Jahr betragen ? sehr nahe an den Mieteinnahmen.
Der dritte und wahrscheinlich schwerwiegendste Nachteil ist, dass sich die Mietermischung verschlechtert hat. Die australischen Vermögenswerte waren nie Anlass zur Sorge hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit des Mieters. Der Verkauf dieser Immobilien wird also den proportionalen Anteil am Gesamtvermögen der angeschlagenen Prospect Medical Holdings von 7,5 % auf 7,8 % erhöhen.
Während der Verkauf der australischen Vermögenswerte auch negative Auswirkungen zu haben scheint, scheinen die positiven zu überwiegen. Der Umgang mit den Schulden von 2024 ohne Refinanzierung und auf nicht verwässernde Weise ist für die Aktionäre sehr gut, selbst auf Kosten des geringen Abschlags des Verkaufspreises auf den Buchwert der Vermögenswerte. Gleichzeitig kann diese Transaktion kein großer Katalysator für die Aktie sein, da die australischen Vermögenswerte im Gegensatz zu einigen Vermögenswerten in den USA nicht als Quelle für Mieterrisiken angesehen wurden.
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