Hypoport - Kurschancen mit dem Finanzvertrieb 2.0

Ich habe mich in den letzten Monaten substantiell an Hypoport beteiligt. M.E. bietet die Aktie auf dem derzeitigen Niveau die reelle Chancen von nennenswerten Überrenditen in den nächsten 2-3 Jahren. Die Gründe für die Einschätzung stelle ich anschließend kurz dar und erläutere sie kurz:

1) Antizyklisches Investitionsmöglichkeit in der Finanzdienstleistungswirtschaft
Die Finanzdienstleistungswirtschaft in Deutschland befindet sich aktuell in der Krise, was man auch an den Aktienkursentwicklungen der Peers von Hypoport MLP, OVB und Aragon ersehen kann. Entsprechend sind die Bewertungen der dort operierenden Unternehmen allgemein depressiv mit teils einstelligen KGV´s. Da der Finanzdienstleistungsmarkt eher zyklisch verläuft deutet sich hier ein zyklischer Tiefpunkt an. Weiterer Vorteil von depressiven Marktstimmungen ist bekanntlich, dass nicht mehr zwischen guten und schlechten Unternehmen unterschieden wird (ähnlich wie in einer euphorischen Marktstimmung). Strukturell ist der Finanzdienstleistungsmarkt weiterhin ein Wachstumsmarkt, da die Marktmacht der Banken tendenziell sinkt und der Bedarf zur Altersvorsorge weiterhin hoch bleibt, da der Staat zunehmend seine Leistungsversprechen nicht mehr finanzieren kann. Im Vergleich zu Banken haben die Finanzdienstleistungsunternehmen den Vorteil im Hinblick auf die Assets deutlich transparenter zu sein und somit weniger unkalkulierbare Bilanzrisiken aufzuweisen. Für ein antizyklisches Investment insoweit ein interessantes Marktsegment.

2) Strukturell überlegendes Geschäftsmodell
Hypoport hat m.E. ein im Vergleich zum Wettbewerb strukturell überlegendes Geschäftsmodell, was dem Unternehmen ermöglichen wird auch in einem stagnierenden bzw. rezessiven Marktumfeld zweistellig organisch zu wachsen.
a) Allfinanzvertrieb Dr.Klein
Hypoport besitzt einen "normalen" Finanzvertrieb wie ähnlich z.B. AWD, OVB, Bonnfinanz, DVAG und MLP. Der Unterschied ist, dass dieser Vertrieb vollständig internetfokussiert und nachfrageorientiert ist. Dr. Klein berät, wenn eine Nachfragesituation beim Kunden vorhanden ist und "drückt"( in der Regel) keine ungewollten Produkte auf. Folge ist eine höhere Beratungsqualität und einhergehend eine relativ gute Markenreputation. Die notwendigen Leads werden sehr effizient über eigene Seiten (v.a. vergleich.de) im Internet generiert, wobei einfache Produkte über den Telefonvertrieb und komplexe Produkte über den Filialvertrieb verkauft werden. Im Unterschied zu reinen Onlinevertrieben wie Check24 und finanzen.de verfügt Dr.Klein auch über ein "Offline" Filialvertrieb der als Franchisemodell betrieben wird, was dem Unternehmen eine kapitalschonende Expansion in diesem Bereich ermöglicht. Dies zeigt, dass Dr.Klein im Gegensatz zu den vorgenannten Strukurvertrieben bei entscheidenen Elementen anders (m.E. besser) organisiert ist. Dieses "neue" Geschäftsmodell des Vertriebs scheint sich auch verstärkt in der Branche durchzusetzen, da Dr.Klein für sein Modell seit Jahren neue Berater gewinnen konnte, während bei fast allen Vertrieben diese Kennziffer rückgängig ist. Mit steigender Beraterzahl steigt bekanntlich auch die Vertriebsmacht und damit einhergehend der Wert des Vertriebes.

b) Europace
Das interessanteste Asset von Hypoport ein Europace. Ein Marktplatz für Finanzprodukte, der als Cloudsoftwarelösung bei Vertrieben und Produktgebern platziert wird. Dieser Marktplatz ist in seiner Konzeption einzigartig in Deutschland und wird über Finmas und Genopace aktuell auch im Sparkassen und Genossenschaftsbankensektor platziert. Der Marktplatz ermöglicht einen sehr effizienten Vertrieb bzw. die Abwicklung von Finanzierungsprodukten und scheint ein Marktbedürfnis zu befriedigen. Jedenfalls steigen die Umsätze auf dieser Plattform kontinuierlich an und haben zuletzt 2012 ein Volumen von 28 Mrd. erreicht. Insofern kann man nunmehr feststellen, dass sich diese Geschäftsidee bzw. dieses Geschäftsmodell in Deutschland durchgesetzt hat. Gerade bei neuartigen Geschäftsmodellen besteht regelmäßig die Gefahr, dass diese scheitern. Dies sehe ich bei Europace nicht mehr, da der erreichte Track Record eine beeindruckende Sprache spricht. Sobald sich eine Plattformlösung durchsetzt, proftiert der Inhaber dieser Plattform von zwei positiven Effekten. Dem Marktplatzeffekt und den hohe Grad an Skalierbarkeit( vgl. Ebay). Beide Effekte werden in den nächsten Jahren immer deutlicher hervortreten, da bislang die Investitionen in dem Plattformaufbau im Vordergrund standen, die bis dato schon über 50 Mill. EUR (mehr als die aktuelle Marktkapitalisierung) betragen haben (aufgrund der Höhe der bislang geleisteten Investitionen sehe ich auch das Replacementrisiko durch Wettbewerber als gering an). Die "Erntezeit" bei Europace beginnt also erst langsam.
c) Maklertätigkeit für die Wohnungswirtschaft
In seinem dritten Geschäftsbereich ist Hypoport als Makler in der Wohnungswirtschaft tätig. Nach eigenen Angaben ist man hier Marktführer. Dies kann ich nicht verifizieren, allerdings generiert Hypoport hier seit Jahren kontinuierlich Ebitmargen von 30%, so dass hier offenbar ein Wettbewerbsvorteil gegeben ist.

Zu der zugegeben schwierigen und strittigen Frage der Bewertung des Unternehmens nehme ich im Verlauf der kommenden Tage nochmal gesondert Stellung.  

Über- und Untertreibungen sieht man sowohl hier als auch in den USA in diesen Earnings. Der Kurs befindet sich halt mitten im Nirgendwo.. alles nur Rauschen. Wenn Hypoport zukünftig keine Vorabzahlen mehr publiziert ist es das Beste für zittrige Aktionäre:)

Wer die Werthaltigkeit der Einzelteile nicht sehen möchte ist hier Fehl am Platz  

den Bach runter. Ich kann nicht mehr....

beklaut!

Nachkäufe für 159 getätigt. Zahle damit rund eine Milliarde für Europace. Finde dies ist ein guter Deal. Aber muss natürlich jeder selbst entscheiden. Das ist ja das spannende an der Börse.

ohne meine Frau zu fragen  

ich habe leider schon für 179 nachgekauft. Eigentlich kaufe ich immer zu teuer oder verkaufe zu billig.  

Stücke hat muss man versuchen bei Nachkäfen diszipliniert zu sein. Meine nächsten Nachkäufe würde ich dann bei unter 155 tätigen. Mal schauen ob die Mr. Market in dieser Woche auch nochmal anbietet.

Basierend auf dem EBIT von 23 Mio. EUR im ersten Halbjahr 2025 und einer Hochrechnung auf das Gesamtjahr ergibt sich ein geschätzter Jahres-EBIT von 46 Mio. EUR. Unter Verwendung typischer EBIT-Multiplikatoren für FinTech- oder Plattformunternehmen ergibt sich folgender Bewertungsbereich für Europace:

10x EBIT = 460 Mio. EUR
15x EBIT = 690 Mio. EUR
20x EBIT = 920 Mio. EUR

20x EBIT wäre aber schon ein seeehr hoher Multiplikator. Immerhin sind in Deutschland 800 Partner (Banken, Bausparkassen, Versicherungen und Finanzvertriebe) ja schon angebunden.
 

Mit Kursziel 318. Das wäre immerhin fast eine Verdopplung vom jetzigen Kurs

https://www.ariva.de/aktien/hypoport-se-aktie/...uy-ziel-318-11721678  

Baufinanzierungsmarkt wieder deutlich anziehen wird. Die Frage ist, wann?

Wenn es passiert, wird die Hypoport Rakete wieder zünden. Ist sicherlich nicht verkehrt, sich vorher zu positionieren.

Die Mieten werden weiter steigen und der Immobilieninvestitionsstau wird auch immer größer. Einen Zinsschock wird es wohl voerst nicht mehr geben - daher erachte ich die Risiken für das Europace Geschäftsmodell als sehr begrenzt.  

Grundsätzlich hast du recht.. dennoch sind die Bauzinsen seit Amtsantritt der neuen Regierung (und Ankündigung des Schuldenpakets) um ca. 0,5 - 0,6% gestiegen.


 

Grundsätzlich gelicht der Markt die Zinsen aus. Höhere Zinsen führen dann zu niedrigeren Kaufpreisen, weil Käufer sich nicht mehr leisten können. Alles ganz normal. Ich habe damals mein Haus zu 0,7% finanziert, dafür ist es jetzt 10-15% weniger wert. Warum der Markt damals Zusammengebrochen ist, lag an der Geschwindigkeit der Zinsveränderung. Die konnte der Markt nicht kompensieren, weil Immobiliemärkte sehr schwergängig sind und nicht wie Aktienmärkte Veränderungen in Millisekunden abbilden. Ich will nichts ausschließen, aber aktuell sehe ich die Gefahr für so einen Schock nicht. Ob sich der Zins langsam von 3 nach 4 oder wieder zurück bewegt, ist für Hypoport völlig latte.

Stimme auch dir zu, das höhere Zinsen zu niedrigeren Marktpreisen führen (sollten). Wenn dieser Mechanismus immer zu jeder Zeit funktioniert, wäre es auch so wie du beschreibst und es würde Hypoport 0 interessieren.

Aber in der Praxis muss das nicht immer zwangsläufig auch sofort so eintreten. In der langen Niedrigzinsphase ist man beispielsweise auch immer davon ausgegangen, dass die Inflation mit jeder Zinssenkung anspringen muss

Ich weiss nicht wie es bei euch ist, aber in unserem Raum ist subjektiv für mich noch nicht zu erkennen, dass die Kaufpreise wirklich zurückgehen oder zurückgegangen sind. Ich finde, dass die Praxis da derzeit noch deutlich hinterher hinkt. Und genau dieser "luftleere" Raum macht Hypoport dann eben doch irgendwo zu schaffen. Diese Zurückhaltung am Markt zieht sich ja nun auch schon einige Zeit.  

Na ja, an deinem Beispiel sieht man ja genau wo das Problem liegt. Die Bauzinsen haben sich von 0,7% auf aktuelle 3,5%-4,2% locker verfünffacht und die Kaufpreise sind vielleicht um 10-15% gefallen. Dass das keinen Ausgleich bewirkt kann sich ja eigentlich jeder selbst ausrechnen.

Bei n-tv gibt es immer mal wieder eine schöne Aufstellung, die das Problem mit der Zinslast verdeutlich:

https://www.n-tv.de/wirtschaft/...ise-nicht-mehr-article25619346.html

wenn man da bei 10 Jahren Laufzeit und 500.000 ? Darlehensbetrag 4% Zinsen zahlen muss hat man nach 10 Jahren direkt mal 120.000 ? mehr Zinslast als bei 1% und immer noch eine Restschuld von über 300.000 und das trotz einer fast doppelt so hohen Abzahlrate. Wenn das 500.000 ? Haus dann nur noch 425-450.000 kostet ist das logischerweise nicht ansatzweise ein Ausgleich und gleichzeitig werden etliche Interessenten zu solchen Konditionen überhaupt gar nicht finanzieren können! Für einen echten Aufschwung in der Immobilienbranche bräuchte es entweder einen deutlicheren Rücklauf der Preise oder eben der Zinsen. Ansonsten sehe ich die vorherigen Niveaus in den nächsten Jahren als unerreichbar!  

Hatte ja schon mehrmals erwähnt, dass ich es für wenig hilfreich halte, persönliche Preiserfahrungen etc hernanzuziehen, um einen extrem heterogenen Markt zu beurteilen. Gibt ja mit der Maklerbranche eine Berufsgattung, die nichts anderes macht als den richtigen Verkaufspreis auzuloten, da sie wie Hypoport nach Transaktionen bezahlt werden. Klar führen höhere Zinsen zu weniger Nachfrage, aber wenn sich früher 10 Käufer für ein Haus interessiert haben und jetzt nur noch 3 mit Geld der Eltern ändert dies ja nichts daran, dass man das Haus nur einmal verkaufen kann. Entscheidener ist m.E. dass der Mietmarkt als Konkurrenz immer mehr ausfällt und Familien jetzt gezwungen sind ins Eigentum zu gehen. Daher sollten die Transaktionen im Bestand weiter strukturell steigen.  

Okaaay. Da haben wir aber mal eine sehr unterschiedliche Sicht auf Märkte und die Kräfte die in ihnen wirken. Wenn du vorher 10 Interessenten hattest und jetzt nur noch 3, dann kannst du das eine Haus sicherlich nur einmal verkaufen, aber die restlichen 9 eben nicht, sondern nur noch weitere 2. Das ist genau das was Angebot & Nachfrage beschreibt. Die restlichen 7 müssten dann die Preise senken, um 7 weitere Interessenten dazu zu bewegen doch vielleicht auch ein Haus zu kaufen. Aber genau diese Entwicklung passiert derzeit nicht bzw. nur unzureichend!
Ich habe ja auch in meinem vorherigen Post mal gar nichts aus meinem persönlichen Umfeld beschrieben, sondern ganz allgemein was höhere Zinsen an zusätzlichen Kosten bewirken.  

Wer möchte denn heute noch Schulden abbezahlen und das über Jahrzehnte und dann auch noch Vollzeit arbeiten und nicht mehrmals im Jahr in den Urlaub fahren. Quasi ein Leben führen wie die Eltern oder Großeltern. Nein, da bleibe ich lieber mal in Teilzeit und Miete undgenieße das Leben.
Worklifebalance passt so gar nicht zur Immo ?  

obwohl es auch hier natürlich sehr starke regionale Unterscheide gibt. Aber die Zeit der 90 Kaufwilligen und Bewerbungsgesprächen bim Verkäufer im Zeitalter der 0 Zinsen ist natürlich vorbei, wobei es halt am Ende auch hier nur eine Transaktion gab.

Klar Häuser muss man wollen, war auch überzeugter Mieter, aber dann gabs Stress mit den Vermieter der keine Kinder wollte. Habe mich daher für Eigentum entschieden. Hat wie immer alles im Leben Vor- und Nachteile. Wie bereits gesagt, es ist ein extrem heterogener Markt.

also ich kann jetzt nicht behaupten,
dass für Häuser keine Nachfrage mehr da ist ;-)
oder wie du schreibst die geringere Bewerberzahl eine signifikante Auswikung hätte.
Im Gegenteil, zum "richtigen Preis" geht alles,
bin daher klar bei @scansoft  

.. eher untergeordnet sehen. Gibt vermutlich auch genug Familien die es anders sehen und gerne als Familie in den eigenen 4 Wänden leben würden.

Da würde ich eben eher den Faktor des "Bezahlen-Könnens" heranziehen. Grish hat oben ja was zur Verhältnismässigkeit beschrieben. M.E. können es sich unter den derzeitigen Bedinungen einfach viele nicht wirklich leisten und das ist der entscheidende Faktor.

Selbst wenn wir jetzt das Argument von Scansoft nehmen, dass der Mietmarkt als Konkurrenz immer mehr ausfällt.. ok.. aber wenn es sich die Leute nicht leisten können, ändert es erst mal nichts. Jetzt wird der eine oder andere vielleicht sagen, irgendwo müssen die Leute ja leben (verständlich), aber auch deshalb ändert sich der Status quo ja erst mal nicht. Der Markt steckt in der Zwickmühle und Hypoport leidet mit.  

die Zahlen im Bestand sind top. Und am Ende muss man halt wie im jeden Markt sehen was geht. Wenn alle könnten wie sie wollten würden wir alle Porsche fahren. Gibt genug günstige Häuser, aber muss man dann halt viel Arbeit reinstecken.  

Das ist doch genau mein Punkt. Zum "richtigen Preis" bekommst du für fast alles ausreichende Nachfrage. Aber genau dieser "richtige Preis", der sich beim Immobilienkauf aus einer Kombination von Kaufpreis und Darlehenskosten zusammensetzt ist derzeit eben genau nicht vorhanden und genau deswegen schwächelt die Nachfrage. Wenn sich der Kombinationspreis nicht verbessert wird die Nachfrage auch weiterhin schwächeln.
Es wird nicht einfach so diesen magischen Wendepunkt geben an dem diejenigen, die vorher mit 500.000 kalkulieren MUSSTEN einfach mal irgendwo 200.000 ? finden, um die zusätzlich Kosten zu stemmen egal wie hoch der Druck auf dem Mietmarkt ist. Von so Sachen wie notwendigem Eigenkapital um überhaupt eine Kreditzusage zu bekommen mal ganz abgesehen.
Und in Ballungszentren ist ein "weiter raus ziehen", um einen günstigeren Preis zu bekommen, auch nicht unendlich praktizierbar, weil alles was über 1-2 Stunden Fahrzeit hinausgeht dann auch ziemlich unattraktiv wird, nur um ein Haus besitzen zu können.  

nochmal drauf. Mal schauen, vielleicht gehts heute bis 155.

Sorry, aber ich finde da redest du dir die Situation etwas schön. Ich bezweifel mal ganz stark, dass das Gros der Hauskäufer die Zeit, Fähigkeit oder überhaupt ein Interesse daran hat ein Haus zu kaufen bei dem sie neben der Arbeit und 1-2 Kindern noch ein paar Jahre die Wochenenden reinstecken, auf Urlaube verzichten und sich die nächsten 10 Jahre die Rate vom Mund absparen. Das mag es in Einzelfällen geben, aber in der Breite wollen Käufer schlüsselfertige Häuser kaufen und einziehen. Und wenn das erstmal nicht geht warten sie ab.
Es geht ja auch nicht darum, dass niemand mehr Häuser kauft, aber die Anzahl der potenziellen Interessenten ist deutlich geschrumpft und dann kann man halt auch kein deutliches Wachstum erzeugen.  

ich rede es mir nicht schön, sondern bin überzeugt dass es der Markt regelt. Du versuchst weiterhin von deiner subjektiven Wahrnehmung Rückschlüsse auf einen extrem komplexen und hetergonen Markt zu ziehen. Was du oder deine Bekannten wollen muss ja nicht zwangsläufig für die 83 Mill. Bewohner Deutschlands gelten. Aktuell steigen die Transaktionen im bestand jedenfalls, trotz der Preise und der Zinsen.