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neben dem webcast zum geschäftsjahr 2021 v. 10.05.2022, https://noratis.de/wp-content/uploads/2022/05/...haeftszahlen.mp4?_=1, im folgenden ein auszug aus dem interview mit dem Nebenwerte Magazin v. 17.06.2011, https://www.nebenwerte-magazin.com/...l5-muss-beruecksichtigt-werden/ André Speth:
Die Zinsentwicklung ist für die Noratis AG natürlich relevant. Neben den reinen Zinsänderungen am Markt muss aber berücksichtigt werden, dass wir bei der Noratis AG auch gegenläufige, kostensenkende Entwicklungen haben. So finanzieren wir unseren Immobilienbestand aus einem Mix aus Eigenkapital, Anleihemitteln bzw. Schuldscheinen und Bankdarlehen. Aufgrund der sehr guten Entwicklung der Noratis AG und unserer inzwischen erreichten Unternehmensgröße und Profitabilität, konnten wir beispielsweise die Zinsen bei den Anleihen in den vergangenen Jahren deutlich senken. So haben wir 2020 eine Anleihe mit einem Kupon von 5,5 % emittiert, im vergangenen Jahr lag der Zins bei der von uns ausgegebenen Anleihe bei 4,75 %. Wir können auch auf dem aktuellen Zinsniveau weiter profitabel wachsen und unseren Immobilienbestand mit attraktiven Renditen ausbauen. Gibt es zeitliche, zeitpunktbezogene “Klumpenrisiken”? Wie verteilen sich die Fälligkeiten über den Zeitablauf? André Speth:
Die durchschnittliche Restlaufzeit unserer Fremdfinanzierungen belief sich zum Jahresende 2021 auf rund 4,3 Jahre. Dabei verteilen sich die Fälligkeiten auf die kommenden Jahre, wobei wir 2025 auch durch die Rückzahlung unserer 5,50 %-Anleihe ein etwas höheres Refinanzierungsvolumen haben. Insgesamt halte ich unsere Fälligkeitsstruktur für ausgewogen. Welches Finanzierungslevel streben Sie für die Noratis an und wo steht die Noratis aktuell? André Speth:
Bei unseren Zahlen muss berücksichtigt werden, dass wir zwar nach IFRS bilanzieren, ein Großteil unserer Immobilien aber im Umlaufvermögen gehalten wird. Bei diesen erfolgt keine Wertanpassung an aktuelle Marktpreise, vielmehr führen Preissteigerungen zu stillen Reserven in der Bilanz. Ende 2021 lagen diese stillen Reserven bei der Noratis AG allein bei 88 Mio. Euro [= 18,3 EUR je aktie]. Diese müssen eigentlich abzüglich Steuern zu unserem bilanziellen Eigenkapital hinzugerechnet werden, dass Ende 2021 bei 81,3 Mio. Euro [= 16,9 EUR je aktie] lag. Bei bilanziellen Marktwerten von 522,5 Mio. Euro fühlen wir uns mit dieser Relation gut positioniert und wollen deshalb auch in Zukunft einen ausgewogenen Finanzierungsmix nutzen. Unser Ankeraktionär, die Merz Real Estate, hat uns bis Ende 2024 zudem einen Eigenkapitalrahmen über bis zu 50 Mio. Euro für Kapitalmaßnahmen eingeräumt, von denen wir erst 14 Mio. Euro genutzt haben. Wir sind also finanziell sehr flexibel aufgestellt. Gibt es einen kritischen Zinssatz, ab dem Sie den Finanzierungsmix ändern würden? André Speth:
Wir reagieren flexibel auf die Marktentwicklungen und passen unseren Finanzierungsmix regelmäßig dahingehend auch an. Es gibt deshalb aus unserer Sicht keinen kritischen Zinssatz. Aufgrund der gestiegenen Zinsen gehen wir jedoch davon aus, dass sich auch die Ankaufspreise in unserem Marktsegment der Sekundärlagen sowie der Objekte mit kaufmännischen und technischen Entwicklungspotenzialen im Zeitverlauf etwas reduzieren werden, was kompensierend auf Zinseffekte wirken würde. Wo liegt der aktuelle durchschnittliche Finanzierungssatz für ihr Fremdkapital? André Speth:
Der Durchschnittszinssatz über das Gesamtportfolio gesehen belief sich Ende 2021 auf rd. 2,0 %. Inklusive Hedging und Bearbeitungsgebühren kommen wir auf einen Durchschnittszins von 2,4 %. Mit diesen Werten können wir sehr gut leben. Wo sehen Sie persönlich die Hypotheken-Zinsen für Wohnimmobilien, in die Sie bevorzugt investieren, in einem Jahr/drei Jahren/fünf Jahren? André Speth:
Nach dem deutlichen Anstieg der vergangenen Monate gehe ich davon aus, dass sich der Markt auf diesem höheren Niveau beruhigen wird. Für die weitere Entwicklung ist dabei sicherlich vor allem die Inflation entscheidend. Kommt es zu einer nachlassenden Dynamik bei den Preisen, wird sich das auch bei den Zinsen bemerkbar machen. Ich gehe davon aus, dass wir in einem Jahr etwas über den aktuellen Zinsen liegen werden, danach aber wieder die Chance auf niedrigere Zinsen besteht.
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