würde nicht meinen, dass wir eine Blase haben.
Es hängt vom speziellen Objekt ab, ob es noch sinnvoll ist!
Es gibt für Leerstand, und Instandhaltung , wie Verwaltung etc, alles festgelegte Sätze, die auch jährlich leicht angepasst werden. Man kann da durchaus mit den Beträgen des sozialen Wohnungsbau rechnen und evtl noch nen bisschen drauf rechnen. Als Kosten hat man allerdings zusätzlich noch die Verwaltung und alle Kosten für die WEG Verwaltung - die nehmen so 14 bis 35 Euro je Monat und Wohnung. Die Mietverwaltung ist noch teurer, also wenn sich einer um die Vermietung der Wohnung kümmert.
Auf jeden Fall sollte man heute keine wahnsinnig hohe Finanzierung mehr machen. Meine man sollte schon min 30% haben und die Rendite sollte schon über 4,5 % liegen eher bei über 5 % und es sollten ehr Wertzuwächse wahrscheinlcih sein. So auch eine ehr positive Bevölkerungsprognose.
Und die Anlage sollte langfristig gesehen werden, weniger als 10 Jahre hat da wenig Sinn. Tipp, am besten den Grossteil der Darlehen für 15 oder 20 Jahre festlegen und man sollte min 2,5 % ehr noch 3 bis 4 % je Jahr tilgung zusätzlich ersparten Zinsen.
Also bei einer Wohnung die 100.000 kostet muss man wohl min 108 tsd aufbringen bei Maklerprovision mehr.
Wenn man dann 38 Tsd selber gespart hat, dann muss man 70 tsd Darlehn aufnehmen..dafür sollten für 10 jährige Festschreibung unter 2 % Zinsen möglich sein. Bei 3 % Tilgung wird man beim Ankauffaktor von 20 fach oder höher schon monatlich eigenes Geld zu schiessen.
Also bei 5 % Rendite und 20facher Kauffaktor wäre man bei 5.000 Euro Jahresmiete netto. Davon müssen erst mal das Hausgeld gezahlt werden, also die Nebenkosten der Wohnung die die Eigentümergemeinschaft einzieht zuzüglich die Kosten für die WEG Verwaltung, für Instandhaltung, Verwaltung und einen Anteil der Hausmeisterkosten und eine Rücklage für spätere grössere INstandhaltungen oder Reparaturen. Die normalen Nebenkosten werden an den Mieter als Nebenkosten weiter gegeben. Wenn wir dann so gut 1 Euro /qm plus Kosten der WEG Verlwakltung im Monat für nicht umlegbaren Nebenkosten rechnen wird das wohl ausreichend sein. Also im Beispielfall vielleicht ca 80 Euro. Das sind im Jahr dann 960 und sagen wir mal 240 Euro zu anfang noch für Reparaaturen und Instandhaltungen direkt in der Wohnung. Dann hat man noch 3.800 nach diesen Abgaben übrig.
70 tsd bei 1,8 % Zinsen wären 1.260 - also 2.540 übrig
Dann mal erst die steuerliche Betrachtung Kaufpreis 108 tsd - abzügilch geschätzt 28 tsd Grundstück (ca 26%) bleiben noch 80 Tsd Abschreibungsbemessung 2 % .also 1.600 können pro Jahr als Wertverlust abgeschrieben werden. Somit macht man steuerlich noch einen Gewinn von 960 Euro im Jahr. Dieser Betrag muss mit dem eigenen Steuersatz versteuert werden.
Es soll ja Leute geben, die versuchen Kosten für die vermietete Wohnung ab zu setzen, die dafür gar nicht angefallen sind. Vielleicht kann man im Jahr ein paar mal mehr Fahrtkosten gelten machen, als man tatsächlich gefahren ist. Einige sollen auch in der eigenen Wohnung neue Bodenbeläge verlegen und machen das dann als Kosten für die Vermietete Wohnung geltend.
Auf jeden Fall ist man mit der Beispielimmobilien von anfang an im Gewinn und da werden keine Steuerersparnisse gemacht, sondern man verdient gleich.
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