Medical Properties

hab hier heut mal Medical properties zugelegt.

Hier mal ein Auszug aus
http://www.medicalpropertiestrust.com/content.asp?id=314968
was se machen

Medical Properties Trust, Inc. is a different kind of real estate investment trust - by design.

MPT has carved a unique niche in the largest and fastest-growing segment of the U.S. economy. Unlike other real estate investment trusts - even those categorized as healthcare REITs - MPT focuses exclusively on providing capital to acute care facilities of all kinds through long-term triple-net leases. And, unlike other sources of capital, MPT provides 100 percent financing to reduce an organization's overall cost of capital by unlocking the value of its real estate assets.

 

Kurzfristige Verbindlichkeiten machen keine Sorgen mehr. Vor allem aber belegt die erfolgreiche Platzierung, dass der Kapitalmarkt MPT und seinem Geschäftsmodell vertraut und das, obwohl das Engagements von REITS im Gesundheitswesen vielfach und wie ich finde auch nicht unberechtigt kritisch gesehen wird.
Bin sehr gespannt, wie sich der Kurs heute Nachmittag bewegen wird.  

 

Ist dir diese Dokument bekannt?

https://medicalpropertiestrust.gcs-web.com/...its-real-estate-steward

Es geht um 15 KH´s Eren Kontrolle MPW von Steward zurückerhielt.
Da steht etwas zu den Mieteinnahmen:
"Um den Prozess der Neuvermietung zu beschleunigen und die Unterbrechung der Patientenversorgung während der Anlaufphase der neuen Betreiber zu minimieren, werden für alle 15 Objekte für den Rest des Jahres 2024 keine Mietzahlungen fällig. Es wird allgemein erwartet, dass die Bar-Mietzahlungen im ersten Quartal 2025 beginnen, bis Ende 2025 etwa 50 % der vollständig stabilisierten Gesamtmiete erreichen und im vierten Quartal 2026 vollständig stabilisiert sind."

Volle Mietleistung rechnet man sich erst Ende 2026 aus.

 

ein wichtiger punkt, den die shortseite gerade mangels anderer argumente oft betont. dazu 2 punkte:

1. mpw besitzt rund 400 spitäler, wir reden hier als nicht ganz 4% der mieteinnahmen. dazu muss man vielleicht auch noch sagen, mpw hat eine vermietungsquote von 100%, ausnahme der wegen sanierung geschlossenen spitäler natürlich. aber das ist, soweit mir bekannt, aktuell nur eines (irgendwas mit wasserschaden).

2. der grund für den mieterlass sind die zusätzlichen kosten der neuen mieter, die übernehmen voll besetzte spitäler vom quasi bankrotten vormieter steward im laufenden betrieb, da fallen erstmal diverse aufwände an, sowohl material wie auch manpower. das hier der vermieter entgegen kommt scheint mir nichts ungewöhnliches.

ich seh da nichts aussergewöhnliches, ganz ehrlich.  

mpw besitzt nun mal spitäler, das sind keine austauschbaren gewerbeimmos.

spitalbesitzer zu sein bringt so einiges mit, das andere reits nicht haben.

positives: vollvermietung und keine konkurrenz. ein spital ist nun mal ein spezialisiertes gebäude und die patienten darauf angewiesen. absolut konjunkturresistentes business.

negatives: mpw kann einen problemmieter wie steward nicht einfach rauswerfen, das wohl der patienten geht vor. deswegen die mieterlasse bei steward und nun bei den neumietern - mpw sichert so den unterbruchsfreien betrieb der betroffenen spitäler.

beides gehört einfach dazu bei mpw, das scheinen manche trader manchmal zu übersehen. spitäler sind keine büros.
 

Richtig, es handelt sich nur um eine geringe Zahl (15) der 402 Spitäler.
Der Verzicht auf die vollen Mieteinnahmen wäre verkraftbar, wäre da nicht die Börsenpsychologie auf zukünftige Ereignisse, denn so rosig sieht es mit MPW nicht aus, legt man mal die letzten offiziellen Zahlen vom 30.09.2024, also Q3-2024 zugrunde
Gesamtvermögen: 15,24 Mrd $ (Vorjahr: 18,3 Mrd $) - Rückgang um 16,7 %
Gesamtschulden: 9,22 Mrd $ (Vorjahr: 10,06 Mrd $) - leichte Reduzierung
Eigenkapital: 5,44 Mrd $ (Vorjahr: 7,63 Mrd $) - starker Rückgang
Leverage Ratio: 55,8 %- zeigt eine hohe Verschuldung im Verhältnis zum Gesamtvermögen
Gesamteinnahmen: 225,8 Mio $ (Q3 2023: 306,6 Mio $) - Rückgang um 26 %
Nettoverlust: 800,9 Mio $ (Q3 2023: Gewinn von 116,9 Mio $)
Fund from Operation (FFO): -494,5 Mit $ (Q3 2023: +216,4 Mit $)
EPS (Earnings per share): -1,34 $ (Q3 2023: +0,19 $) - man schreibt hohe Verluste, insbesondere durch Immobilienabschreibungen und Wertminderungen
Langfristige Schulden: 9,22 Mrd $ mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 4,26%, hier wird es bei folgenden Refinanzierungen zu höheren Sätzen kommen, wie man bei den Anleihen vom 30.01.2025 schon sehen kann.
Beide neuen Anleihen über insgesamt 2,5 Mrd $ haben einen Gesamtdurchschnittszinssatz von 7,88 %.
2027 müssen noch zwei Anleihen über 1,6 Mrd $ refinanziert werden.
Mietdeckungsgrad gesamt 2,1x
Die Verkaufsstrategie von Immobilien zur Schuldenreduktion wirft die Frage auf, ob diese zu marktgerechten Preisen verkauft werden können.
Inwieweit die neue Regierung in den USA Auswirkungen haben kann, laß ich mal dahingestellt.
Alles zusammen läßt schon die Frage zu, ob alle Shortseller zu dumm zum Zocken sind oder vielleicht doch nicht ganz daneben liegen in ihrer Einschätzung der Firmenlage.
Zocken kann man hier bei dieser Gemengelage sicherlich, aber man sollte wachsam bleiben.

https://www.medicalpropertiestrust.com/supplementals-reports
 

okay, ich steig mal darauf ein.

1. ich geb dir völlig recht, wachsam und vorsichtig bleiben ist an der börse immer richtig.

2. die leverage ratio ist für einen reit eher tief, erst recht für einen mit quasi garantierter vollvermietung.

3. den gewinnrückgang durch einmalige ereignisse ist genau das: nur einmalig.

4. eine aufzählung, welche positive dinge auslässt und negative betont, sorry jack?das wird hier bei mpw nicht funktionieren. die firma ist solide.    

bei einem Hospital Reit liegt im Durchschnitt bei 40-50 %.
Hier ist er mit 55,8% überdurchschnittlich.
Krankenhausimmobilien haben oft langfristige Mietverträge mit eigentlich stabilen Cashflows.
Das rechtfertigt auch mal überdurchschnittliche Verschuldung.
Steigende Zinsen bilden hier aber ein Risiko wir haben hier
1. Den Ausfall eines Hauptmieters, was zu hohen einmaligen Abschreibungen führte in 2024 sowie
2. Höhere Zinsen für die Refinanzierung 2025/2026.
2027 steht in ca. einem Jahr an.
Wie stehen die anderen Mieter wirtschaftlich da?
Das Eigenkapital steht wegen Verlusten und Schuldenabbau unter Druck.
Stehen weitere Immobilienverkäufe zur Schuldenreduzierung an?
Erhält man dann dafür auch vernünftige Marktpreise?
Es sind eben doch noch ein paar Fragen offen.  

ich mag eigentlich nicht streiten.

wenn du hier shorten willst, mach nur, ich will dich nicht abhalten. ist ja dein geld und nicht meins.

 

wer hier morgen schon wieder 0,29$ Dividende einstreichen will ist hier falsch.
Aber wer das Dingens in die Pleite reden will dürfte ebenso falsch liegen.

Klar kann keiner in die Zukunft sehen ob noch Mieter pleite gehen oder die Zinsen in den nächsten 2 Jahren sinken.
Die Abschreibungen sehe ich jetzt erst mal durch.
Refinanziert bis 2027 mit eine Jährliche Zusatzbelastung von ca. 140Mio$, wobei ca. 800 Mio cash und 556,750 Mio$ 0.993% Senior Unsecured Notes due 2026(B) übrig bleiben sollten.

2027: 1,4 MRD$ 5.000% Senior Unsecured Notes
Ich vermute mal, dass eine Refinanzierung für 2027 nicht zu große Verluste bringen wird. Noch sind die Zinsen in US hoch, werden aber m.E. fallen. Es sind ja noch 2 Jahre bis dahin.

Selbst mit der Umschuldung 2025/26 sehe ich zu diesem Kurs noch eine Dividende von über 10%, wobei ich die Mieten der Stewarthäuser noch nicht mit eingerechnet habe.

MPT wird sich in den nächsten 2 Jahren hochpäppeln. Ich habe Zeit.







 

hospitality reits sind keine spitalbesitzer sondern gastgewerbeimmos, jack. da ist doch deutlich risikoreicher und entsprechend tiefere leverage angesagt.

medical properties ist kein hospitality reit.

 

Ich schrieb Hospital, nicht Hospitality.
?Hospital? ist das englische Wort für Krankenhaus, wird aber auch in machen deutschsprachigen Ecken für Krankenhaus genommen.  

eine erstaunliche ausgewogene und akkurate analyse von motley fool: es läuft nicht alles perfekt, aber mpw macht stetig fortschritte.

https://finance.yahoo.com/news/...lding-dividend-stock-093200805.html  

Auf SeekingAlpha hat sich neulich ein Optimist gemeldet, der von 90% Kurserholung bis Quartal 4/2026 ausgeht:

Medical Properties Trust: The Market Finally Seems To Be Catching On

Feb. 02, 2025 6:20 AM ET

 

BIRMINGHAM, Alabama ? (BUSINESS WIRE) ? Medical Properties Trust, Inc. (das ?Unternehmen? oder ?MPT?) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass sein Vorstand eine regelmäßige vierteljährliche Bardividende in Höhe von 0,08 USD pro Stammaktie beschlossen hat, die am 10. April 2025 an die am 10. März 2025 eingetragenen Aktionäre ausgezahlt werden soll .  

Um den Medical Properties Trust ist es zuletzt sehr ruhig geworden. Die bei Anlegern beliebte Dividendenaktie hat zuletzt glücklicherweise keine Schock-Nachrichten mehr veröffentlicht. Doch kann sich aus der aktuellen Situation jetzt eine massive Chance für Anleger ergeben?
https://www.finanznachrichten.de/...-kommt-jetzt-der-ausbruch-486.htm  

hier ist jetzt mächtig dampf im kessel. kriegen die shorts irgendwann noch den exit oder gibts bald party und disco?

run, baby, run!  

werden am 27.2.25 veröffentlicht. Mal schauen, was die Börse nächste Woche daraus macht :-)  

Medical Properties Trust, Inc. Announces Fourth Quarter 2024 Financial Results Conference Call and Webcast

February 20, 2025 08:30 AM Eastern Standard Time

https://www.businesswire.com/news/home/...Conference-Call-and-Webcast

 

8,5 % und 7 % enthalten gewisse Einschränkungen, u.a. auch in Bezug auf Dividenden, die aber noch  nicht näher definiert sind:
"The Indenture restricts the Issuers? ability and the ability of their restricted subsidiaries to, among other things: (i) incur debt; (ii) pay dividends and make distributions; (iii) create liens; (iv) enter into transactions with affiliates; and (v) merge, consolidate or transfer all or substantially all of their assets. These limitations are subject to a number of important exceptions and qualifications set forth in the Indenture. The Indenture also requires the Issuers and their restricted subsidiaries to maintain total unencumbered assets of at least 150% of their collective unsecured debt. All of these covenants are subject to a number of important limitations and exceptions under the Indenture."

https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1287865/...746/d849133d8k.htm
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1287865/...746/d849133d8k.htm  

+  Net loss of ($0.69) and Normalized Funds from Operations (?NFFO?) of $0.18 for the 2024 fourth quarter and net loss of ($4.02) and NFFO of $0.80 for the full-year 2024, all on a per share basis. Fourth quarter 2024 net loss includes approximately $415 million ($0.69 per share) in impairments and fair market value adjustments related to Prospect Medical Group (?Prospect?) and PHP Holdings (?PHP?);

+  Completed a well-oversubscribed private offering of more than $2.5 billion of senior secured notes due in 2032 at a blended coupon rate of 7.885%, the proceeds from which will repay all debt maturities until October 2026 and result in expected combined cash and line of credit availability of $1.4 billion;

+  Simultaneous to the senior secured notes offering, the Company amended its line of credit to share collateral with the new senior secured notes and received universal affirmation of the long-standing banking group?s approximate $1.5 billion commitment with a fully extended (at MPT?s option) maturity in June 2027;

+  Commenced rent during the fourth quarter on a $50 million building improvement project in Idaho Falls, Idaho;

+  Sold two post-acute properties and agreed to sell an additional general acute facility during January for combined proceeds of approximately $45 million; and

+  Declared a regular quarterly dividend of $0.08 per share in February.

https://www.medicalpropertiestrust.com/...s-fourth-quarter-and-full-3

https://medicalpropertiestrust.gcs-web.com/...-4429-8b00-77e8736a683d  

Nettogewinn/-verlust:
Das Unternehmen verzeichnete für das Gesamtjahr 2024 einen Nettoverlust von 2,4 Milliarden USD (2023: 556 Millionen USD Verlust). Dies entspricht einem Verlust pro Aktie von 4,02 USD (2023: 0,93 USD Verlust).

Normalized Funds From Operations (NFFO):
Die für REITs wichtige Kennzahl sank von 1,59 USD pro Aktie in 2023 auf 0,80 USD pro Aktie in 2024, was eine deutliche Verschlechterung bedeutet.

Ursachen für den hohen Verlust:
415 Millionen USD Abschreibungen auf Wertminderungen von Prospect Medical Group und PHP Holdings.

Hohe Zinskosten (418 Mio. USD) trotz Bemühungen, Schulden zu restrukturieren.
Kapitalverkäufe von Immobilien brachten 5,5 Milliarden USD ein, aber führten zu einem Nettoverlust.

Gesamtvermögen:
Schrumpfte von 18,3 Mrd. USD (2023) auf 14,3 Mrd. USD (2024).

Schulden:
Reduziert von 10,1 Mrd. USD auf 8,8 Mrd. USD, dennoch bleibt die Verschuldung hoch.

Eigenkapital:
Starker Rückgang von 7,6 Mrd. USD auf 4,8 Mrd. USD, insbesondere durch den hohen Nettoverlust.

MPW hat die Dividende drastisch gesenkt:
Quartalsdividende in Q4/2024: 0,08 USD pro Aktie (Q4/2023: 0,15 USD).
Jahresdividende 2024: 0,46 USD pro Aktie (2023: 0,88 USD).
Das bedeutet eine Reduzierung um fast 50 % im Vergleich zum Vorjahr.

Hintergrund:
Die Ausschüttungsquote (Payout Ratio) auf Basis des NFFO liegt bei 57,5 % (0,46 USD Dividende / 0,80 USD NFFO), was moderat ist, aber zeigt, dass die Gewinne nicht ausreichen, um frühere Dividenden zu halten.

Positive Aspekte für 2025+
Schuldenabbau:
MPW hat durch Kapitalverkäufe alle fälligen Schulden bis 2026 gedeckt.

Portfolio-Stabilisierung:
Die neuen Mieter zeigen eine verbesserte Performance.

Europa-Geschäft:
In Ländern wie UK und Spanien wächst der Gesundheitsmarkt.

Hohe Abhängigkeit von wenigen Mietern:
Der Bankrott von Prospect Medical könnte weitere Verluste verursachen.

Hohe Zinsbelastung:
Die durchschnittliche Verzinsung von neuen Schulden liegt bei 7,88 %, was für ein REIT extrem hoch ist.

Geringer FFO-Wachstum:
Ohne neue Investitionen wird das Ertragswachstum schwach bleiben.

Wahrscheinlich bleibt die Dividende auf 0,08 USD pro Quartal stabil (0,32 USD jährlich).
Falls die Mieteinnahmen steigen und keine weiteren Abschreibungen anfallen, könnte eine leichte Erhöhung auf 0,10 USD pro Quartal möglich sein.
Eine Rückkehr zur früheren Dividende von 0,88 USD pro Jahr ist auf kurze Sicht unwahrscheinlich.

MPW befindet sich in einer Restrukturierungsphase mit hoher Verschuldung und starkem Rückgang der Gewinne. Die Dividende wurde bereits halbiert, und es ist unwahrscheinlich, dass sie in 2025 wieder signifikant steigt. Kurzfristig bleibt die finanzielle Lage angespannt, aber wenn das Schuldenmanagement gelingt, könnte sich die Situation ab 2026 stabilisieren.  

Vielen Dank für deine schnelle, kurze, knappe Zusammenfassung der wichtigsten Kennziffern.
 

Seeking Alpha betont das Q-4, das über den Erwartungen lag.
Die Schuldensituation bleibt im Blick und mit den kommenden Erträgen durch die neuen Mieter, sollte das Ergebnis sich in den kommenden Quartalen auch verbessern.

Die Aktie von Medical Properties Trust (NYSE:MPW) kletterte am Donnerstagmorgen um 6,1 %, nachdem sie im vierten Quartal die Ergebnisse und Umsätze übertraf und damit begann, die Probleme mit den in Schwierigkeiten geratenen Mietern hinter sich zu lassen. Der REIT für Krankenhäuser und medizinische Einrichtungen, der auch als MPT bekannt ist, verzeichnete im vierten Quartal einen normalisierten FFO pro Aktie von 0,18 $ und übertraf damit die durchschnittliche Analystenschätzung von 0,16 $, während er im dritten Quartal bei 0,16 $ lag und im vierten Quartal 2023 bei 0,36 $.

Unter Berücksichtigung von Wertminderungen und Marktwertanpassungen im Zusammenhang mit der Prospect Medical Group und PHP Holdings in Höhe von 415 Mio. USD bzw. 0,69 USD pro Aktie lag das GAAP-EPS für das vierte Quartal 2024 bei - 0,69 USD. Im Januar leitete die Prospect Medical Group ein gerichtliches Umstrukturierungsverfahren nach Chapter 11 des Insolvenzrechts ein. Im Februar schloss MPT (NYSE:MPW) einen Vergleich, der der Genehmigung des Konkursgerichts unterliegt und es Prospect ermöglicht, seine Krankenhäuser und die dazugehörigen Immobilien in Zusammenarbeit mit MPT zu verkaufen.

Der Gesamtumsatz im Q4 2024 lag bei $231,8 Mio. und übertraf damit den Konsens von $218,8 Mio. gegenüber $225,8 Mio. im Vorquartal und -$122,4 Mio. vor einem Jahr. Die Ausgaben im Q4 sanken auf $204,6 Mio. gegenüber $362,7 Mio. im Q3 und $213,1 Mio. im Q4 des Vorjahres.
Für das Jahr "haben wir die Betreiberdiversifizierung unseres Portfolios verbessert und alle Fälligkeiten von Schulden bis 2026 effektiv angegangen, was MPT in die Lage versetzt, eine Reihe von Initiativen zur Steigerung des Shareholder Value im Jahr 2025 zu verfolgen", sagte Chairman, President und CEO Edward K. Aldag, Jr. "Nach dem ersten vollen Betriebsquartal seit der Übergabe von 15 Krankenhäusern an neue Betreiber im September ist MPT ermutigt durch die Leistungstrends, die in diesem Portfolio zu verzeichnen sind, sowie durch einen fünften Mieter, der im November zwei weitere Einrichtungen angemietet hat", sagte das Unternehmen in seiner Gewinnmitteilung.

Der REIT verfügt über ein Gesamtvermögen von ca. 14,3 Mrd. USD, davon 8,6 Mrd. USD an allgemeinen Akutkrankenhäusern, 2,4 Mrd. USD an psychotherapeutischen Einrichtungen und 1,6 Mrd. USD an postakuten Einrichtungen.
Zum 31. Dezember 2024 umfasste das Portfolio von MPT 396 Immobilien und ~39.000 zugelassene Betten, die an 53 Krankenhausbetreiber in den USA sowie in Großbritannien, der Schweiz, Deutschland, Spanien, Finnland, Kolumbien, Italien und Portugal verpachtet oder verpfändet sind.

https://seekingalpha.com/news/...-hospital-performance-trends-improve  

Das liest sich alles schonmal sehr gut. Vor allem die Möglichkeit gemeinsam mit Prospect Immobilien zu veräußern und die Entwicklung der neuen Mieter der ehemals Steward Krankenhäuser. So langsam kommt man in ruhigere Fahrwasser.