Adler Real Estate AG,Adlerauge sei wachsam.

(Korrektur Posting #624: "01/2016" anstatt "01/2015")

http://www.conwert.com/sites/default/files/...esults_2016-03-23_0.pdf

Seite 3: "Dividend will be proposed at ?0.35/share ..."

conwert-Dividende für ADLER = 21.160.921 x 0,35 EUR = 7,4 Mio. EUR  

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...sse-deutlich/?newsID=932005

FFO I in 2015 = 16,1 Mio. EUR

Q1/2015 = 3,8 Mio. EUR
Q2/2015 = 2,5 Mio. EUR (6,3 Mio. EUR - 3,8 Mio. EUR)
Q3/2015 = 3,6 Mio. EUR (9,9 Mio. EUR - 6,3 Mio. EUR)
Q4/2015 = 6,2 Mio. EUR (16,1 Mio. EUR - 9,9 Mio. EUR)  

Q4/2015 = 6,2 Mio. EUR (16,1 Mio. EUR - 9,9 Mio. EUR)  

Rechnet man die zuletzt erzielten Quartalsergebnisse auf 2016 hoch, ergibt sich ein nicht völlig unattraktives Zahlenbild.

Die Vermietungserlöse/FFO1 sollten soweit jahresunabhängig stabil sein (kaum zu erwarten, dass alle Mieter -über die übliche Fluktuation hinaus - auf einmal mit Kündigungen um die Ecke kommen. Sind also grob 24,8 Mio. Jahresergebnis (ohne Zukäufe) für 2016. Rechnet man dann noch rd. 7 Mio. Dividendeneinnahmen hinzu kommen wir auf stabile 31-32 Mio. Euro.

Bei einer Gesamtstimmzahl von 46.103.237 ergibt das immerhin locker 0,67€ je Aktie oder eben ein KGV von 16.

Das ist für einen Wohnungsvermieter im aktuellen Marktumfeld sehr günstig. Tippe auf bevorstehende Kursgewinne.

 

Hier noch ein interessanter Artikel zu Immo-Aktien und ihren Preistreibern für die nächsten Jahre:

http://www.boerse-online.de/nachrichten/aktien/...-Depot-1001118290/1

Was recht spannend ist: Adler wird nicht erwähnt - aber wird von dem Branchenboom auch extrem profitieren.
Insbesondere die KGVs auf Seite 3 des Berichts sind interessant anzuschauen - demnach hat Adler ein Kurspotenzial von 30-50%.
Wäre ein weiterer Grund, warum Wecken Anfang des Jahres seinen Adlerbestand weiter aufgestockt hat...  

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...-ergebnissen/?newsID=936053

ADLER-Prognosen für 2016
FFO I: 16,1 Mio. EUR >>> 25 Mio. EUR
Vermietungsquote: 88,8% >>> 90,8%
LTV: 68% >>> 65%
Durchschnittliche Zinsbelastung (WACD): 4% >>> 3,75%
EPRA NAV: 879 Mio. EUR >>> 1 Mrd. EUR
EPRA NAV pro Aktie (inkl. Pflichtwandelanleihe)
= 1 Mrd. EUR / (46.103.237 + 10.606.060) = 17,63 EUR  

Die aktuelle News-Lage ist wirklich vielversprechend und das Management hat bisher immer geliefert.
Was in den News unterging: Die wollen dieses Jahr auch ein Rating von einer der drei großen Rating-Agenturen erhalten. Wenn das mit einem Investment-grade-Rating klappt sieht es hervorragend aus - die EZB hat gestern auch nochmal bestätigt, dass die Zinsen noch länger auf diesem Niveau (oder darunter) bleiben werden - in diesem Umfeld wird die Verbindung aus Vermietungsgeschäft und hohem Leverage extrem profitieren.    

"Durchschnittliche Zinsbelastung (WACD): 4% >>> 3,75%" bezieht sich nur auf die Zinsbelastung gegenüber Banken . Oder?

Die Ausschütterungen für die Anleihen (Gesamtwert von 718Mio. ?) von 4,75% bis 8,75% wurden dabei nicht berücksichtigt?

Falls nicht dann hat der Adler eine ZinsDurchschnittsbelastung von ca. 5,5-6% .

Korrekt?

 

"Ebenfalls gesunken sind die durchschnittlichen Zins-
verpflichtungen auf alle Verbindlichkeiten des AD-
LER-Konzerns"

laut Geschäftsbericht. Alle verbindlichkeiten schließt eigentlich Anleihen mit ein.  

ich überhaupt nicht warum die Aktie noch bei 10,90? steht. Alle Parameter passen.
LTV: 68% >>> 65% ist noch bißchen hoch, allerdings bleiben die Zinsen für die nächsten 5Jahre bestimmt sehr weit unten...

Mit Westgrund und Conwertbeteiligung sind sie super aufgestellt. Es gibt aktuell keine günstigere Immoaktie auf dem Markt...die Anleihen können sie auslaufen lassen (vorallem die kleine mit 8,75% Zinslast). Die Wandanleihen die werden in Aktien umgewandelt.

Ich möchte aus der TLG Aktie, die mittelweile zu teuer ist  50% Kapital abziehen und in hier langsam einsteigen...

ACCENTRO Real Estate ist super in Berlin aufgestellt, hier könnte Adler nach dem Preisanstieg der letzten 5Jahre ein paar Immos versilbern...

Wo ist der Hacken?  

Gute Frage....Adler ist die letzten Jahre rasant gewachsen und hat eine entsprechende Kursexplosion auch im Aktienkurs hingelegt - das scheint einigen nicht geheuer zu sein. Gleichzeitig haben sie ihre Wohnungsbestände aggresiv heraufgeschrieben, was anfangs natürlich nach einer Luftnummer aussah. Mittlerweile scheinen aber zumindest (aufgrund weiter gesunkenen Marktzinsen und Steigerung Vermietungsquote) der größte Teil der Bewertungen gerechtfertigt.
Dies sind die Negativpunkte, die man vor diesem Investment kennen sollte.
Persönlich finde ich Adler mittlerweile auch wieder sehr attraktiv und bin auch wieder investiert. Das Management macht insgesamt einen super Job, Adler hat mittlerweile ne kritische Größe erreicht und ist damit nach der extremen Expansion durchs Gröbste durch. Das FremdKapital-Fälligkeitsprofil (m.E. größter Risikopunkt) sieht auch sehr gut aus - scheint sehr sorgfältig geplant zu sein. Hier können sich manch deutlich größeren Immobilienkonzerne ein Beispiel nehmen....
Wenn der Markt nicht komplett einbricht sehe ich hier Kurse von 15Euro aufwärts am Ende des Jahres.
 

WACD enthält alle Anleihen des ADLER-Konzerns, also auch die
9,25% ACCENTRO-Anleihe WKN A1X3Q9 (Volumen 10 Mio. EUR), die laut §3(4) der Anleihebedingungen per 26.06.2017 zum Kurs 101,5% gekündigt werden kann.
http://www.accentro.ag/investor-relations/...en/anleihe-20132018.html

ADLER braucht bis zum 31.12.2016 ein Rating von S&P oder Moody's oder Fitch, damit der A14J3Z-Kupon nicht von 4,75% auf 5,25% steigt:

Übernahme WESTGRUND AG > Wertpapierprospekt vom 29. Juni 2015
http://www.adler-ag.com/wg2.html

Sofern die Gesellschaft bis 31. Dezember 2016 nicht über Rating der Ratingagentur Standard & Poor?s Ratings Services (?S&P?) und/oder Moody?s Investors Service, Inc. (?Moody's?) und/oder Fitch Ratings, Inc. (?Fitch?) verfügt, erhöht sich die Verzinsung der Schuldverschreibungen 2015/2020 von 4,75 % auf 5,25 % p.a.

Unternehmenspräsentation April 2016
http://www.adler-ag.com/unternehmenspraesentation.html  

..Ist dass die gewandelten Aktien auf der Verkäufer seite stehen. Insgesamt gibt es(noch) nicht genügend Käufer um das aufzufangen.  

aktuell werden doch keine Anleihen gegen Aktien gewandelt. Die ersten Wandlungen stehen in 2017 an. Hier laufen die ersten Wandelanleihen aus -< WKN: A1TNEE .  

 

Hi,

ich habe mal am Wochenende kurz in die Berichte reingeschnuppert und war verwundert, dass man bei dem Kauf des Portfolios (6800 Einheiten) der ehemaligen Jade WBG recht hohe Bewertungserfolge erzielte. Man kann ja schon die Kaufpreisallokation mit den von der Jade WBG im Banz veröffentlichten Zahlen gegenüberstellen. Ich habe vor 20 Jahren in WHV gelebt - die Klinkerbauten sind zwar von außen hübsch anzusehen, aus Laiensicht haben die Gebäude in Wilhelmshaven ihre besten Tage schon lange hinter sich. Zudem gibt es in WHV gravierende strukturelle Probleme - die jungen Familien, Menschen ziehen nach Ausbildung/Studium in Scharen fort (von 89 Tsd. Einwohnern auf 75 Tsd. Einwohner in 18 Jahren gesunken). https://de.wikipedia.org/wiki/Einwohnerentwicklung_von_Wilhelmshaven
Der Leerstand ist in WHV dementsprechend gewaltig.  

Wenn das Portfolio in Nordrhein-Westfalen auch eher in den sehr strukturschwachen Gebieten (Hagen statt Düsseldorf) liegt, sehe ich die Portfoliozusammensetzung eher kritisch.  

- Immobilien in strukturschwachen Gebieten (NRW/NDS.-WHV) (Sanierungsstau?)
- schwacher Einzelabschluss mit hohen Verlusten, Bilanzverlust u. hohem Verschuldungsgrad;
- dr. Verwässerungseffekte d. Hybridkap.
- tendenziell opt. Bewertung i.R.d. Kaufpreisallokation und IAS 40

Quintessenz: Nichts für mich.

 

Fakten zu Leerstand & Miete einzelner ADLER-Standorte findet man auf Seite 17 der "Unternehmenspräsentation April 2016"
http://www.adler-ag.com/unternehmenspraesentation.html

Beispiel: Wilhelmshaven
- zum Zeitpunkt des Erwerbs: Leerstand 7,1% / Miete 4,56 EUR
- per 31.12.2015: Leerstand 8,2% / Miete 4,74 EUR

Das HGB-Ergebnis der Holding-AG ist natürlich kein geeigneter Maßstab für den Erfolg eines Wohnimmobilien-Konzerns. Dafür gibt es z.B. die Kennzahl "FFO I". Der HGB-Bilanzverlust kann durch Entnahme aus der Kapitalrücklage getilgt werden.

Beispiel: HGB-Abschluss 2014 bei Colonia Real Estate. Dort wurde der HGB-Bilanzverlust 2013 (-112 Mio. EUR) durch Entnahme aus der Kapitalrücklage (79,7 Mio. EUR) und durch den HGB-Jahresüberschuss 2014 (32,3 Mio. EUR) komplett kompensiert.
http://www.colonia.ag/investor-relations/finanzberichte/  

Versteht Jemand die Korrektur von 16,50? auf 14? von Berenberg

FFO I steigt doch von 16,1Mio. auf 25Mio.

Was hätten die erwartet?

 

DZ Bank & Berenberg haben ihre alten (zu optimistischen) FFO-Schätzungen an die ADLER-Prognose vom 21.04.2016 angepasst:
http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...-ergebnissen/?newsID=936053
http://www.adler-ag.com/research.html

Berenberg-FFO-Schätzungen für 2015 / 2016e/ 2017e / 2018e
28.01.2016: 09 / 36 / 47 / 52
02.05.2016: 16 / 28 / 38 / 46

DZ Bank-FFO-Schätzungen für 2015 / 2016e/ 2017e / 2018e
21.03.2016: 15,3 / 30,6 / 46,8
27.04.2016: 16,1 / 26,0 / 32,5 / 41,2

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In Wilhelmshaven sind trotz sinkender Vermietungsquote (von 92,9% auf 91,8%) die Mieteinnahmen um 2,7% gestiegen (wegen Mieterhöhung):
(4,74 EUR x 91,8%) / (4,56 EUR x 92,9%) - 1 = 2,7%

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Zum HGB-Jahresabschluss 2015: Die Pflichtwandelanleihe (175 Mio. EUR) wird unter HGB bei Verbindlichkeiten/Fremdkapital (FK) bilanziert, unter IFRS im Eigenkapital (EK). Erst bei Wandlung wandern die 175 Mio. EUR im HGB-Abschluss vom FK ins EK. Wegen der Wandelpflicht ist die Bilanzierung im EK natürlich sinnvoller. Die AG-EK-Quote per 31.12.2015 beträgt also nicht 121.944 / 857.861 = 14,2%, sondern "de facto" (121.944 + 175.000) / 857.861 = 34,6%.  

Bin nach einer eigenen Analyse am Wochenende heute wieder größer eingestiegen.
Die kommenden Monate werden super-spannend und es könnte sein, dass die nächsten Monate noch einige Raketen gezündet werden, die sich dann gegen Ende des Jahres/Anfang nächsten Jahres sehr positiv bemerkbar machen können. Habe den inneren Wert mit 16,80Euro errechnet und werde jetzt bei Rückschlägen Stück für Stück weiter zukaufen.

Die aktualisierte Firmenpräsentation bietet auch schon mal einen sehr guten Überblick:

http://www.adler-ag.com/unternehmenspraesentation.html


 

Ich bin aktuell stark investiert, aber so richtig weiß ich nicht wo der faire Wert liegt.  

Hm, alle meine Gedanken /Berechnungen niederzuschreiben würde wohl etwas den Rahmen hier sprengen.
Aber grob dargestellt:
-Adler war die letzten Jahre eher ein Growth-Wert, eine FFO-Analyse o.Ä. ist hier nicht zielführend.
- Für Aktionäre in Adler gibt es (bzw. eigentlich gab) es 2 Hauptrisiken, die über die operativen Risiken hinausgehen:

a) Aggressive Bewertungen
b) Hoher verschuldungsgrad


- Mit dem aktuellen Geschäftsbericht / der Unternehmenspräsentation wird klar, dass die "Aggressiven Hochschreibungen" relativ zu sehen sind. Mit dem ungefähren Faktor von 13,5 ist es deutlich weniger als andere Wohnungskonzerne und es gibt eher noch weiteres Aufwärtspotential.
(Dazu: Die Gewinne aus Verkäufen (FFO2) in Q1 sprechen auch stark dafür, dass hier die Bewertungen noch nicht ausgereizt sind - sonst könnte man keine Gewinne mehr bei Verkäufen erzielen)

- Hoher Verschuldungsgrad: So etwas scheint zunächst tatsächlich beunruhigen - ist es hier aber nicht. Ein hoher Verschuldungsgrad ist vorallem bedenklich, wenn große Refinanzierungen anstehen. Das Zahlungsprofil von Adler sieht hier aber wirklich super aus; Dieses Jahr stehen lediglich besicherte Umschuldungen an (grob 160 Mio. glaube ich) - dies wird kein Problem werden, ganz im Gegenteil - es kann das aktuelle Zinsumfeld genutzt, deutlich tiefer zu Refinanzieren. Denke damit ist die WACD von 3,75% als Jahresziel schon erreicht.
Um genau zu sein: hohes Leverage mit eher geringen Refinanzierungsrisiko / gesicherten Zinsen kann sogar gut sein für Aktionäre. Kritisch ists genau dann, wenn man die Schulden nicht im Griff hat - dies ist hier aber nicht der Fall.

Gleichzeitig wird noch ein S&P-Rating angestrebt.
Ich bin mir ziemlich sicher, dass dies dazu dienen soll, Bonds aufzulegen, die vom EZB-Kaufprogramm ab  Ende Juni erworben werden können.
Dies wird nochmal eine signifikante Reduktion der Finanzierungskosten haben.

Im Gesamtbild: die beiden relevanten Risikofaktoren, die bisher gegen Adler gesprochen haben sind aus meiner Sicht mittlerweile klar eingegrenzt / beherrschbar. Dies - zusammen mit einem anerkannten Rating - wird dazu führen, dass der Markt Adler vermutlich entsprechend den Peergroup bewerten wird.
Zumal - wie Bondfox schon gesagt hat - wird mit der Pflichwandlung der 175 Mio. Anleihe die EK-Quote schlagartig besser aussehen.
Adler ist damit eindeutig in der Transformation von einem (gefallenen) Growth- zu einem Value-wert.
Wenn sich diese Erkenntnis weiter verbreitet, ist auch mit deutlich attraktiveren Bewertungen zu rechnen.



 

Zumal - wie Bondfox schon gesagt hat - wird mit der Pflichwandlung der 175 Mio. Anleihe die EK-Quote schlagartig besser aussehen.

... das gilt nur für den HGB-Abschluss der Holding-AG. In der EK-Quote des Konzerns nach IFRS (und nur die interessiert den Markt) ist die Pflichtwandelanleihe bereits enthalten (mit 172,5 Mio. EUR). Den Effekt dieser Pflichtwandelanleihe sieht man sehr schön auf der IR-Seite "Finanzkennzahlen": http://www.adler-ag.com/finanzkennzahlen.html

Am 30.06.2015 war die Konzern-EK-Quote 22,2%. Dann musste per 30.09.2015 die Finanzierung des conwert-Deals bilanziert werden, sodass die EK-Quote auf 18,9% fiel. In Q4/2015 wurde dann die Pflichtwandelanleihe ins Handelsregister eingetragen und die EK-Quote stieg auf 25,3% per 31.12.2015.

Die Wandelanleihe 2013/2017 (9.274 TEUR, Wandlungspreis 2 EUR) und die Wandelanleihe 2013/2018 (10.146 TEUR, Wandlungspreis 3,75 EUR) werden aufgrund der niedrigen Wandlungspreise mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit komplett gewandelt. Dadurch wird das EK (nach HGB & IFRS) um 19.420 TEUR und die Anzahl der Aktien steigen. Deshalb ist es sinnvoll, den verwässerten EPRA NAV pro Aktie zu betrachten, der auf Seite 29 des Q1/2016-Zwischenberichts veröffentlicht wurde (14,10 EUR).

Wenn die ADLER-Prognose "Ende 2016: EPRA NAV = 1 Mrd. EUR" eintrifft, dann erhöht sich der verwässerte EPRA NAV pro Aktie um (1 Mrd. EUR - 882,7 Mio. EUR per 31.03.2016) / 64.051.743 Aktien = 1,83 EUR (+ 14,10 EUR) auf 15,93 EUR.  

wow, sehr schön begründet - Danke für diesen Beitrag.

Nach zum NAV von rd. 1 Mrd., wozu ich mir auch ein paar Gedanken gemacht habe:
Ich erwarte, dass die Bewertungen weiter angehoben werden; Wie in der Unternehmenspräsentation dargelegt sind diese Gegenwärtig noch recht human im Vergleich zur Peer. Vom Multiplikator erwarte ich daher Tendenz zu 14,5.
Wenn dann die restlich gesetzten Ziele (Leerstandsreduktion, Mieterhöhung, FK-Senkung) erreicht werden, sollte der NAV rein rechnerisch auch beinahe automatisch erreicht werden:
882,7 Mio. (gegenwärtiger NAV) x 90,8/88,8 (Leerstandsreduktion) x 5,04/4,93 (Mieterhöhungen) x 14,5/13,5 (Multiplikatorerhöhung) = 991 Mio. Euro.



 

Angenommen es treffen schlechteste Konditionen zu:

Rendite 1,5% und der Bezugspreis 16,56?.
Mir stellt sich die Frage, welche Vorteile hat dann die Wandelanleihe?
Ich kann die Aktien für 12? bekommen und es gibt eventuell irgendwann die Divi, die höher als 1,5% ausfallen könnte.  

Hallo, kann jemand grob das aktuelle Angebot zur Wandelanleihe einschätzen?
Habe leider überhaupt keine Ahnung davon und die Aktien erst vor kurzem erworben.
Vielen Dank