Die Verkäufer und opportunistische Shortseller haben sich heute bei allen Immobilienaktien massiv aus dem Fenster gelehnt.
Das Gute ist, morgen ist EZB-Tag!
M.E. hat die EZB null Interesse an wieder aufflammenden Inflations- und Zinsängsten.
Die angekündigten Infrastruktur- und Rüstungsinvestitionen werden über einen langen Zeitpunkt getätigt und dürften der wachstumsschwachen Eurozone einen lang ersehnten Konjunkturimpuls verschaffen.
Dass infolge der Investitionen die Preise in Europa signifikant steigen, halte ich derzeit für nicht besonders wahrscheinlich. Es handelt sich gerade nicht um konsumptive Ausgaben, welche die Nachfrage nach Lebensmitteln, Wohnraum, Pkws etc. sprunghaft steigen lassen.
In bestimmten Bereichen wie Bauwirtschaft und Rüstungsindustrie, wo hohe Nachfrage ggf. auf zu geringe Kapazitäten trifft, könnten die Investitionen zu Preissteigerungen führen, wenn es den staatlichen Auftraggebern nicht gelingt, entsprechende (nachhaltige) Kapazitätserweiterungen anzureizen. Genau das dürfte durch langfristige Aufträge bei Rüstung und Bau aber passieren.
Zudem kommt die Bauwirtschaft gerade aus einer der tiefsten Wirtschaftskrisen ever und hat zumindest derzeit enorme (unterausgelastete) Kapazitätsreserven.
Eine nachhaltige Zinssteigerung für AAA-Bundesanleihen sehe ich nicht, da die Bonität des Staates durch das Verhältnis von Staatsschulden zur Wirtschaftsleistung gekennzeichnet wird und alles andere als ausgeschlossen ist, dass besagte staatliche Investitionen zusätzliche privatwirtschaftliche Investitionen nach sich ziehen und so die Wirtschaftsleistung überproportional zur Entwicklung der Staatsschulden steigt. Am Ende könnte ein modernisiertes, digitalisiertes, wettbewerbsfähigeres und daher schlicht besseres Deutschland / Europa stehen.
Vielleicht werden wir in einigen Jahren Herrn Trump herzlich dafür Danke sagen, dass er die wie Mehltau über der deutschen und europäischen Politik liegende Lethargie zerstört und eine neue wirtschaftliche Aufbruchstimmung in ganz Europa initiiert hat.
Die kurzfristige Reaktion am Bondmarkt halte ich demnach für wenig aussagekräftig und ist wahrscheinlich auch der Sprunghaftigkeit von US-Shortsellern geschuldet, die in einem bärenstarken Gesamtmarkt sich noch irgendeine Nische für ihre Shortattacken suchen müssen.
Das Lemminghafte Verhalten vieler Marktteilnehmer ist erschreckend.
Was, wenn Frau Lagarde morgen ganz entspannt auf die Bühne tritt und dem Kapitalmarkt ganz ruhig signalisiert, dass man die Entwicklungen rund um Zollstreit etc. natürlich genau beobachte, kurzfristig aber keinerlei Indizien für ein Ende des stetigen Desinflationstrends sehe und daher wie vom Markt erwartet morgen die Leitzinsen um 25 Basispunkte senkt???
Genau davon gehe ich aus, weil Frau Lagarde den Teufel tun wird, sich von teilweise idiotisch kurzsichtigen und nur auf einen Teilaspekt der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung fokussierter Martteilnehmern und nennen wir das Kind beim Namen... von Charttradern und Kursfristzockern... eine neuerliche Inflations-Hysterie aufschwatzen zu lassen.
Die gestern geltenden Fakten gelten auch morgen noch. Will sagen, die zuletzt stark deflationäre Entwicklung der Ölpreise sowie die in den Monaten März und April extrem hohen Vorjahres-Inflationsdaten deuten glasklar darauf hin, dass die Gesamtinflation in Euroland wahrscheinlich bereits im laufenden Monat März, spätestens aber im April UNTER das 2%-Inflationsziel der EZB sinken wird.
Vor diesem Hintergrund wird Frau Lagarde den Teufel tun und dem Affen namens Inflationsgespenst Zucker geben. Sie wird morgen m.E. Ruhe und Gelassenheit ausstrahlen und den Zinszockern eine glasklare Absage erteilen. Wer die EZB vor Zinserhöhungen sieht, sollte sich besser eine neue Brille zulegen!
Die europäischen Staatshaushalte sind weiterhin hoch verschuldet, das Wirtschaftswachstum, Konsumnachfrage und Investitionen der Unternehmen lausig schwach.
Die EZB dürfte in dieser Situation glasklar Wirtschaftspolitik machen, um die Eurozone wirtschaftlich zu stärken. Im übrigen hat die EZB sich zuletzt sehr stark von der FED-Politik abgesetzt und damit eine Vorreiterrolle in der überfälligen Abnabelung Europas von der US-Politik eingenommen.
Dass europäische Aktienindizes die US-Indizes seit Jahresbeginn extrem outperformen hat m.E. in allererster Linie seinen Ursprung und damit auch seine fundamentale Berechtigung im zwischenzeitlich extrem gewordenen Bewertungsunterschied der US-Aktien zum Rest der Welt, zum zweiten aber auch in der Erwartung deutlich sinkender Leitzinsen und eines deutlich wachsenden Zinsgefälles zwischen Europa und USA.
In einer rekordverschuldeten Wirtschaftswelt spielen Zinssätze und Geldmengenwachstum eine immer größere, wenn nicht alles überragende Rolle und verdrängen zunehmend andere Wirtschaftsparameter wie u.a. Potenzialwachstum.
Was bedeutet das alles für GCP?
Die Immobilienzinsen sind historisch gesehen auf einem moderaten bis billigen Niveau.
Die Mieten steigen bundesweit nachhaltig mit ca. 3% p.a. und dank Wohnraumknappheit kein Ende in Sicht. Die für GCP relevanten (Wohn)Immobilienpreise steigen seit Mitte 2024 wieder signifikant mit einer Jahressrate von durchschnittlich ca. 3%.
Für das Geschäftsmodell von GCP sind das schlicht herausragend gute Rahmenbedingungen.
Die bis 2027 fällig werdendem Anleihen aus der Niedrigzinsphase lassen sich seit 2024 wieder problemlos durch neu begebene - unbesicherte - Anleihen refinanzieren.
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten dürften bis 2027 von derzeit ca. 2% auf 3 bis 4% steigen, was GCP nach aktuellem Informationsstand dank signifikant steigender Wohnungsmieten indes sogar deutlich überkompensieren kann. Die prognostizierte Verdoppelung der Zinssätze wirkt nur auf den verschuldeten Anteil des Gesamtportfolios, während 3% jährliche Mietwachstumsrate sich auf 100% des Immobilienportfolios auswirken.
Ich gehe davon aus, dass der FFOI auf diese Weise stabil gehalten werden kann. Die deutlich steigenden Immobilienpreise werden beginnend ab Q4 2024 zu signifikanten Neubewertungsgewinnen führen und zudem den FFOII dank ansteigender Transaktionshäufigkeit deutlich steigern.
Die steigenden Immobilienpreise haben einen signifikant positiven Einfluss auf die Entschuldungsmöglichkeiten des Unternehmens. Bei steigenden Immopreisen und auf den historischen Nennwert lautenden Schulden führt jeder Immowertzuwachs zu einer Erhöhung des Nettovermögenswertes der Aktionäre und mithin zur Steigerung des inneren Wertes der Aktie.
Die heute gesehenen Kursverluste könnten sich demnach als Bärenfalle entpuppen.
Trigger 1: Leitzinssenkung der EZB am 6.3.2025
Trigger 2: Q4-Zahlen und Ausblick am 12.03.2025
Abweichend vom Marktkonsens erwarte ich auf Grundlage des Q3-Ergebnisses ein sehr starkes Q4 mit im Vergleich zum Halbjahresbericht deutlich reduzierter Wertberichtigung auf das Immo-Vermögen (-> Wertaufholung im 2. Halbjahr 2024) und unter dem Strich für 2024 schwarze Zahlen.
Zudem gehe ich davon aus, dass GCP eine Wiederaufnahme der Dividendenzahlung in der im Rahmen der Q3-Präsentation genannten Größenordnung von ca. 80 Cent je Aktie beschließen wird.
Aktuell scheint der Markt eben dieser in der Q3-Präsentation glasklar avisierten Divi-Prognose nicht zu trauen und statt dessen auf eine weitere Divi-Aussetzung zu spekulieren.
Genau darin könnte der Todesstoß für aktive Shortinvestments liegen.
Bei Immowerten aktive Income-Investoren reagieren auf nichts stärker als auf eine veränderte Dividendenerwartung. Sollte die m.E. von Shortspekulanten gestreute Unsicherheit über die Dividende 2024 sich in Wohlgefallen auflösen und GCP den Anlegern tatsächlich nahezu 8% Divi-Rendite präsentieren, dürfte die Aktie vom aktuellen Niveau aus m.E. einen gewaltigen Freudensprung sehen.
Offen gesagt würde es mich freuen, wenn es einige Shortspekulanten hier gnadenlos erwischen würde. Es ist einfach ärgerlich, dass GCP zwischen den Quartalsberichten immer wieder extrem volatil gehandelt wird, statt endlich wieder in einen Modus überzugehen, wo die Kursentwicklung der Unternehmensentwicklung folgt, sprich eine hohe Korrelation zur NAV-Entwicklung aufweist.
(Wohn-) Immobilienaktien galten früher als Langweiler und Low-Beta-Aktien und daher als ideales Invest für Langfristanleger, die besonders niedrige Volatilität schätzen...
Seit Corona und dem Ende der Nullzinspolitik ist die Entwicklung der Immoaktien vollkommen aus den Fugen geraten und es ist dem Markt bis heute nicht gelungen, den extremen Volatilitätsanstieg wieder einzudämmen. Kursentwicklungen wie heute waren früher mal die Performance eines ganzen Jahres... wäre schön, wenn dieser durch Algos und Charttrader verursachte Irrsinn irgendwann wieder endet und die Zeiten der Langeweile zurückkehren...
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