http://www.focus.de/finanzen/boerse/aktien/...m-grund_aid_716483.html
Die Experten wirken ein bisschen ratlos. Schon lange nicht mehr waren deutsche Immobilien so gefragt wie heute. „Es besteht ein hoher, weiter gewachsener Nachfrage-Überhang“, beobachtet Henrik Hertz, Sprecher von Deutsche Immobilien Partner (DIP), einem breiten Netzwerk von Immobilienfachleuten in Deutschland. Vor allem Interesse und Preise für Top-Objekte, sei es bei Wohnungen oder Gewerbe, steigen fühlbar.
Viele solcher Filetstücke finden sich in den Portfolios börsennotierter deutscher Immobiliengesellschaften. Nur: An deren Aktienkursen läuft der Boom noch weitgehend vorbei – bisher. Für Experten ist es indes nur eine Frage der Zeit, bis der Knoten platzt. Frank Neumann, Analyst beim Bankhaus Lampe, hält die Aktien so gut wie aller größeren Immo-AGs in Deutschland für interessant, abhängig von der Risikoneigung der Anleger.
Denn das Umfeld stimmt wie selten. Gleichermaßen niedrige Zinsen und die Angst um die Stabilität des Euro treiben immer mehr Geld in das Betongold. „Das Interesse an deutschen Immobilien hält an“, beobachtet Hertz. Dabei gehe es den Investoren vor allem um „mittel- bis langfristige Kapitalsicherung“. Zugleich erwarteten sie „realistische Wertsteigerungen“. Immobilienaktien können all das leisten und sollten daher von diesem Trend nicht ausgeschlossen bleiben. „Weltweit sind börsennotierte Immo-AGs längst erfolgreich“, sagt Frank Schaich, Chef von Fair Value Reit. Und schiebt gleich die Frage hinterher: „Ist Deutschland ein Sonderfall?“ Wohl kaum.
Bremsklötze. Die Gründe für den zögerlichen Start könnten in einigen Widrigkeiten liegen, mit denen die deutschen Gesellschaften kämpfen:
* Die meisten AGs sind relativ klein. Eine Marktkapitalisierung von einer Milliarde Euro, ab der sie erst über die Wahrnehmungsschwelle vieler Großanleger rutschen, erreichen nur wenige Gesellschaften wie Deutsche Euroshop oder Deutsche Wohnen. Ihre Aktien schlagen sich prompt auch deutlich besser als der Durchschnitt.
* Die Papiere leiden immer noch unter dem Platzen des Booms der Jahre 2006 und 2007. Damals schossen die Kurse weit nach oben, getrieben vor allem von ausländischem Geld, und stürzten in der Finanzkrise um so heftiger ab. Gesellschaften mit hohen Schulden bekamen Probleme bei der Refinanzierung. Das wirkt immer noch nach.
* Heute fürchtet die Börse, dass eine Rezession Mieten und Immobilienwerte drücken könnte, vor allem bei Gewerbeobjekten. Experten halten solche Ängste für übertrieben. „Wir sehen aktuell kein Wegbrechen der Mieterträge“, sagt Lampe-Spezialist Neumann. Bei Wohnimmobilien sei diese Furcht ohnehin kaum begründet. Die Folge ist dennoch, dass die meisten deutschen AGs im Vergleich zu ihren Gegenstücken im Ausland immer noch mit deutlichen Abschlägen auf den Wert ihrer Immobilien notieren, im Extremfall um bis zu 50 Prozent.
Rabatt mit Tücken. Allerdings sind solche Discounts kein zwingender Grund, die Aktien blind zu kaufen. Denn sie treten zumeist bei Gesellschaften mit hoher Schuldenquote und anstehenden größeren Refinanzierungen auf wie bei IVG, Gagfah oder DIC Asset. Die Banken, unter Zwang, ihr Eigenkapital aufzustocken, zeigen sich bei neuen Darlehen oft knickerig.
Auch Investoren legen Wert auf genügend Eigenkapital. Bei ihnen gilt eine Schuldenquote (Kredite im Vergleich zum Wert der Immobilien) ab circa 65 Prozent als kritisch (vgl. Tabelle S. 43). Folge: Zu viele Kredite drücken schnell auf die Kurse. IVG, mit am stärksten auf Pump finanziert, gilt wegen ihres niedrigen Kurses inzwischen sogar als Übernahmekandidat.
Gelingt andererseits die Refinanzierung, kann eine hohe Schuldenquote auch als Kurshebel wirken: Viele Firmen können heute günstigere Konditionen herausschlagen als in der Immobilienkrise – allein beim Zins nicht selten mehr als einen Prozentpunkt weniger. Schnell lässt sich so viel Geld sparen und der Gewinn steigern..........usw
CIAO
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