Private Immobilienbesitzer in der Schuldenfalle!
Viele Kredite für privatfinanzierte Immobilien werden in den nächsten Jahren allein durch Einführung von Basel II teurer. Warum? Basel II fordert eine risikogerechte Eigenkapitalunterlegung von Immobilienkrediten. Die Banken müssen strengere Regeln berücksichtigen. Profitieren werden dabei ausschließlich besonders "gute" Kunden. Und die Preise für Immobilien geraten dadurch ins Rutschen! Hier kommt eine unangenehme Entwicklung auf viele potentielle "Häuslebauer" zu, aber auch auf bestehende Eigenheimbesitzer. Zum Hintergrund:
Standardkonditionen für einen Kredit werden zunehmend weniger eingeräumt. Es entwickelt sich, weitgehend unbemerkt von der Bevölkerung, ein neues Rating-Modell für private Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen. Die Auswirkungen sind enorm. Ziemlich jeder Eigenheimbesitzer ist betroffen - selbst wenn die eigenen vier Wände bereits abbezahlt sind! Denn Basel II wird mittelfristig Marktwerte von Häusern und Wohnungen kräftig durcheinander wirbeln: Gute Immobilien, für die es besonders günstige Kredite gibt, lassen sich sehr viel besser vermarkten. Schlechte Objekte verlieren noch deutlicher an Wert, weil die Finanzierung für den Käufer teurer wird - wenn er überhaupt noch eine bekommt.
In der Vergangenheit wurden Konditionen für Immobilienkredite mehr oder weniger schematisch festgelegt. Der Kunde wählte eine Laufzeit, das Institut errechnet den Beleihungswert des Objektes. Waren diese Eckwerte ermittelt, ließ sich rasch anhand von Kredittabellen ein Zins ermitteln. Hier und da konnte der Kunde noch etwas günstigere Konditionen aushandeln. Dieser Spielraum wird nun sehr viel kleiner! Denn gemäß Basel II werden die Banken in Zukunft das Risiko vor Kreditvergabe genauer einstufen. Dazu wird ein internes Rating für Immobilie und Kunden erstellt. Der Vorgang ist kompliziert.
Zu diesem Zweck werden bereits jetzt umfangreiche Datensammlungen aufgebaut, die Marktprognosen für 250 verschiedene Städte und Regionen zulassen (Market-Scan-Verfahren). Dabei spielt u.a. eine Rolle, wie hoch die Quote an geplatzten Krediten in einer bestimmten Stadt ist. Oder der Kaufkraft-Index. Oder die Vermietungschancen und die Qualität der Bausubstanz. Auch wer das Objekt gebaut hat, geht mit in die Bewertung ein.
Aber es geht noch weiter: Die Kreditrisiken, die sich aus dem Immobilientyp ergeben, spielen eine maßgebliche Rolle.
So werden z.B. Wohnungen in übersichtlichen, kleineren Häusern (4-6-Familienhaus) günstiger finanziert als z.B. in 8- oder 10-Familienhäusern, von Appartementblocks ganz zu schweigen. Allein die Datenfülle über Lage, Objekttyp, Standortprofil läßt mehr als 4500 Risikoklassen zu - und daraus werden individuellste Angebote gestrickt!
Hinzu kommt, was bisher auch schon der Fall war, daß der Kunde "durchleuchtet" wird, jedoch künftig ungleich mehr als in der Vergangenheit.
Die Einteilung in Risikogruppen ist nichts Neues, aber die neue Art des Kundenratings wird zukünftig ein bestimmender Faktor für die Höhe der Kreditkosten sein.
Umdenken muß auch, wer aus Gründen der Kapitalanlage zur Vermietung eine Immobilie erwirbt: Bisher konnten aus Steuergründen hohe Objektbeleihungen vereinbart werden, schließlich lassen sich Schuldzinsen von der Steuer absetzen. Zukünftig empfiehlt sich ein höherer Eigenkapitalanteil, denn das bringt gemäß Basel II bessere Konditionen, die den Steuervorteil mehr als aufheben können.
Auch der Zinsabstand zwischen langer und kurzer Laufzeit wächst: Die gängigen Immobilienfinanzierungen mit zehn Jahren Laufzeit verlieren an Attraktivität, werden somit überproportional teurer, kürzere Laufzeiten werden noch günstiger.
Die derzeitigen Eigenheimbesitzer werden die Auswirkungen von Basel II heftig zu spüren bekommen. Der Wert von Wohnungen und Häusern ändert sich nach den neuen Vorgaben. Schöne Häuser in guten Lagen werden noch wertvoller, weil die Finanzierung günstiger zu haben ist. Schlechte Immobilien sind dagegen schwerer zu verkaufen, weil der zukünftige Eigentümer für Kredite viel mehr zahlen muß - wenn er überhaupt einen bekommt.
Das bedeutet in der Praxis, daß ein potentieller Käufer den Verkäufer sehr einfach im Preis drücken kann, die Bank hat das Objekt ja eingeschätzt, nicht der Käufer. Somit sinkt die Zahlungsbereitschaft. Der Verkäufer wiederum hat kaum eine andere Option, als den Kaufpreis zu reduzieren, denn auch jeder andere Kaufinteressent steht vor der gleichen Situation - die Bank bestimmt, wieviel das Objekt wert ist. Und diejenigen Käufer, die bar bezahlen, sind eher selten, denn rund 96% aller Immobilienkäufe werden kreditfinanziert.
Viele Schnäppchen-Käufer werden hier noch ein böses Erwachen finden, sofern das Objekt in Lage, Typ und Ausstattung durch das Rating-Raster fällt.
Außerdem wird es in vielen Fällen bei Umschuldungen, Anschlußfinanzierungen und Zusatzkrediten für Umbauten Ärger mit der Bank geben. Die Banken werden die Gelegenheit nutzen, Konditionen von bestehenden Kunden auf die neuen Vorgaben zu trimmen. Es ist eher unwahrscheinlich, daß ein Geldgeber freiwillig bessere Konditionen einräumt, wenn er in seinem Rating feststellt, daß er einen guten Kunden hat. Denn dieser wird wohl kaum darüber informiert, daß er eigentlich zu viel bezahlt.
Fazit: Viel stärker als heute werden die Zinskonditionen vom Typ, Standort, Nachfragepotential, Qualität und Marktperspektiven der Immobilie abhängen. Einkommen und Vermögen des Käufers spielen eine noch bedeutendere Rolle. Vermögende und damit kreditwürdige Käufer werden die Hypothek billiger bekommen. Die meisten jedoch werden Monat für Monat sehr viel tiefer in die Tasche greifen müssen, um ihre Schulden wieder abzubezahlen.
Rudolf H. Walter, Ingolstadt
Quelle: Neue Solidarität - Leserbriefe
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