CR Capital Real Estate AG Dividende

durch einbringung einer nach mM zweifelhaften (wahrscheinlich überhöhten und/oder nicht anders realisierbaren) forderung der HAEMATO AG gegen die CR Capital Real Estate AG von ?15mio aus dem Kauf eines immobilienportfoliounternehmens und gegenleistung von nur 3.783.778 aktien der CR Capital Real Estate, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...yID=87874&newsID=803161  , erzielt die CR Capital Real Estate in H1/2014 vermutlich einen fragwüdigen bilanzeffekt und eine gute promotion für den aktienkurs (prognose 2014: "Jahresüberschuss von mehr als 4,5 Mio. Euro", http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...yID=87874&newsID=815455  )

ich halte das für schabernack 

"An der Börse sagt uns oft das Gefühl, was mir machen und der Verstand, was wir vermeiden sollen" (zitat André Kostolany auf der homepage, http://www.capital-real-estate-ag.de/...hp?mid=8&lg=de&pid=16  )​ - das zitat passt haargenau auf die im freiverkehr notierte kleinaktie der CR Capital Real Estate AG !

 

Die ?15 Mio aus der Meldung über eine Sachkapitalerhöhung #113 bezieht sich auf das Grundkapital der CR Real Estate vor der Erhöhung.  

15 mio aktien plus  3.783.778 mio aktien.

eulenspiegelei gibt es keine.
dieser punkt wurde hier auch schon erörtert.  

der ausgabebetrag der für die ?15mio-forderung gewährten aktien beträgt ?1,00 je aktie, erreicht also gerade den gesetzlichen mindest-ausgabebetrag der aktien

ein agio wurde nicht vereinbart; ein agio könnte sich dadurch ergeben, dass die als sacheinlage erworbene forderung zu einem h ö h e r e n betrag als der ausgabebetrag der aktien (?3.783.778) angesetzt wird; dann nämlich würde durch die kapitalerhöhung ein über den nennbetrag der aktien hinausgehender betrag erzielt, der erfolgsneutral in der kapitalrücklage auszuweisen wäre (§ 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB)

statt dessen könnte CR Capital Real Estate die erworbene forderung zum nominalwert der sacheinlage (rd. ?3,8mio) ansetzen (unterbewertung von sacheinlagen ist zulässig !)
durch vereinigung ("konsolidierung") der zu ?3,8mio angesetzten forderung mit der korrespondierenden ?15mio-verbindlichkeit würde ein buchgewinn in höhe der differenz beider (= ?11,2mio) entstehen, der sich für die verlustverrechnung mit dem von HAEMATO (u.U. zu einem überhöhten preis) erworbenen immobilienportfolio und/oder einen gewinnausweis prächtig eignen würde

 

Die CR Capital Real Estate AG, Berlin (WKN A0WMQ5), gibt bekannt, dass das
Grundkapital der Gesellschaft durch die am 22.05.2014 im Handelsregister
des Amtsgerichts Charlottenburg eingetragene Kapitalerhöhung gegen
Sacheinlage einer Forderung von EUR 15.000.000,00 um EUR 3.783.778,00 auf
EUR 18.783.778,00 aus dem genehmigten Kapital durch Ausgabe von 3.783.778
neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien zum Ausgabebetrag von EUR 1,00
je Aktie erhöht wurde.

das grundkapital von 15mio wurde erhöht,
es gab keine verbindlichkeit von 15mio,
sondern ein grundkapital von 15mio
und das wurde erhöht um 3,783.
das satzbau in der meldung is halt bkloppt.  

... ist korrekt und verständlich

wörtlich heißt es:

"Sacheinlage einer Forderung von EUR 15.000.000 ... Es handelt sich um eine Forderung der HAEMATO AG gegen die CR Capital Real Estate AG ...", http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...yID=87874&newsID=803161

"Forderung der HAEMATO AG gegen die CR Capital Real Estate AG"
d.h.: forderung der HAEMATO gegen CR Capital Real Estate = verbindlichkeit der CR Capital Real Estate gegenüber HAEMATO

"Forderung ... aus dem Kauf eines Immobilienportfoliounternehmens"
d.h.: kaufpreisforderung der HAEMATO gegen CR Capital Real Estate; HAEMATO hat an CR Capital Real Estate ein "Immobilienportfoliounternehmen" verkauft

"Forderung von EUR 15.000.000"
d.h.: kaufpreis ?15mio

 

wenn man es so sieht wie du, dass die forderung der hameato 15 mio sein soll, wo finde ich diese in den berichten der haemato ag? ich sehe diese gerade beim drüberfliegen über den GB der Haemato nicht!?  

Die CR Capital Real Estate AG, Berlin (WKN A0WMQ5), gibt bekannt, dass das
Grundkapital der Gesellschaft .... von EUR 15.000.000,00 um EUR 3.783.778,00 auf
EUR 18.783.778,00 ... erhöht wurde.


Das Thema is aber schon seit monaten abgefrühstückt.
da gibt es nix suspektes mehr zu entdecken.  

... bilanziert hat, ist unbekannt, weil der letzte im Bundesanzeiger veröffentlichte einzelabschluss der HAEMATO AG (bzw. --vor umfirmierung am 30.05.2013-- der Windsor AG) vom 31.12.2012 stammt

das immobilienvermögen (nicht fortgeführter geschäftsbereich) des HAEMATO- bzw. Windsor-konzerns zum 31.12.2012 ist mit ?15,166mio angegeben (seite 40 unten des geschäftsberichts 2013, http://www.haemato.de/fileadmin/...ons/Geschaeftsberichte/gb_2013.pdf  )

 

kaufvertragsparteien waren HAEMATO/ehemalige Windsor als verkäufer und CR Capital als käufer

kaufobjekt war die 22. Projektgesellschaft Mitte mbH (grafik unten, s. CR-geschäftsbericht 2013, seite 22, http://www.capital-real-estate-ag.de/media/de/.../Berichte/gb2013.pdf  )

der kaufpreises wurde wahrscheinlich aufgeteilt:

 in einen fixkaufpreis (basiskaufpreis) von rd. ?3,8mio (s. seite 25 [unter 5.1.2] des CR-geschäftsberichts 2013) und

 einen variablen kaufpreis (earn-out), dessen höhe vom baufortschritt und den projekterlösen abhängen sollte (baubeginn war im april 2012; 2013 wurden 54 wohneinheiten in der Thulestraße 24?26 fertiggestellt; umsatzerlöse ?12.656mio in 2013; durchschnittlicher verkaufspreis rd. 2.657 EUR/m², s. seite 23 [unter 4.1] des CR-geschäftsberichts 2013)

 der gesamtkaufpreis sollte max. ?15,0mio betragen (gesamtkaufpreisforderung der HAEMATO)

CR Capital hat 2013 nur den basiskaufpreis von ?3,8mio passiviert (s. seite 25 [unter 5.1.2] des CR-geschäftsberichts 2013), der variable teil des kaufpreises wurde erst mit vollrealisierung der projekterlöse geschuldet 

durch die sachkapitalerhöhung am 22.05.2014 wurde die komplette kaufpreisschuld (max. ?15mio) in rd. 3,8mio aktien der CR Capital "umgewandelt"
die kaufpreisschuld der CR Capital ist damit erloschen
der von der 22. Projektgesellschaft Mitte mbH erzielte nettogewinn geht in voller höhe an die CR Capital, HAEMATO erhält nichts (hat dafür die 3,8mio CR-aktien)

es tritt das ein, was ich befürchtet habe: aus schulden werden gewinne (gemacht) - aus der sicht der streubesitz-aktionäre ein schabernack, wenn man bedenkt, dass in gleichem umfang der aktienbesitz der kleinaktionäre (durch die sachkapitalerhöhung) verwässert wurde 

 

Initiator der Baumaßnahme [war] die 22. Projektgesellschaft Mitte mbH, eine 100%ige Tochter der Windsor AG, http://www.lifepr.de/inaktiv/...hnungen-in-Berlin-Pankow/boxid/234016  

 

richtig muss es im letzten satz heißen: ... ein schabernack, wenn man bedenkt, dass in gleichem umfang der aktienbesitz der kleinaktionäre (durch die sachkapitalerhöhung) aufgeblasen (gegenteil von verwässert !) wurde

 

da wird anscheinend immer einiges hin und hergeschoben, dass muss jeder für sich selbst beurteilen.

aus sicht von cr capital scheint der deal ja dann doch gut gewesen zu sein....15mio verb. gegen 3,8 mio neue Aktien? auch wenn dadurch mehr Aktien am markt sind. oder sehe ich die Sache falsch?  

... der von HAEMATO aufgegeben immobiliensparte, der bei CR Capital anfällt

man müsste den gewinn der CR Capital, der für 2014 ohnehin nur auf ein paar cents je aktie geschätzt wird, um diesen sondereffekt bereinigen
 

Grundsätzlich teile ich deine Skepsis...hier gibt es einige "Ungereimtheiten".
Die vielen positiven Berichte/Meldungen/Analysen  bei gleichzeitiger Erfolglosigkeit, "seltsamen" Vorgängen, angespannter Bilanz-Lage sollten zur Wachsamkeit mahnen.  (Wäre auch nicht der erste "Pump and Dumb" bei CR, siehe Ende 2008 bzw. Anfang 2009 )

Aber warum nimmst du nicht einfach die Zahlen aus den Geschäftsberichten anstatt dir falsche Angaben auszudenken? ;-)

Siehe GB 2012 S. 49
Der Kaufpreis betrug 5.122 T? 2012 ( Anm. + 250 T? 2013 für Minderheitenanteile)
Der Fair-Value abzügl. Verbindlichkeiten betrug 2.560 T?

Ergo wurde 2012 offiziell ein Aufpreis von 2.715 T? bezahlt, der immer noch in der Bilanz als Firmenwert aktiviert ist.
(Siehe dazu auch Anmerkung Testat WP 2013 GB 2013 S. 71 )

Mit dem Erwerb der Minderheitenanteile hat die CR 2013 ein negatives Ergebnis erzielt, auch nach Steuereffekten. (Dies taucht so aber nur indirekt in der Bilanz auf.)

Die CR konnte bzw. wollte  offensichtlich einen Teil der Kaufpreis-Verbindlichkeiten nicht begleichen. Somit wurden 3.783.778 EUR als Sachkapitalerhöhung  in 3.783.778 neue Aktien gewandelt. (Siehe Meldung 23.05.2014; GB 2013 S. 29 u. 64. )

Unterm Strich wurde, trotz des nicht abgeschriebenen Firmenwertes, ein satter Verlust im Millionenbereich erzielt. (Mit Firmenwert ohne Borstellstr. über 4 Mio.)

 

Es ist schon erstaunlich wie innerhalb von wenigen Wochen die Prognose von 1,2 Mio für 2014 und positivem Ergebnis 2015 auf 4,5 Mio. und 6 Mio angehoben wurde. ;-)

Vorallem da man die Zukunftprojekte Bessemerstraße (und Borstellstraße) veräußert hat.
(Gemäß GB sind nur die "Bauträgerprojekte" die dieses Jahr fertig werden noch vorhanden.)

Warum man erst "gute lukrative" Projekte veräußert, um dann neue Projekte zu erwerben,daß weiß wohl nur der Vorstand.

Zitat:
Mit dem Verkaufserlös erwerben wir bereits akquirierte Grundstücke und Projekte, die uns im Jahr 2015 weitere Gewinnrealisierungen ermöglichen?, so Demske
http://www.4investors.de/php_fe/index.php?sektion=stock&ID=84801

Objektiv ist da vieles nicht nachvollziehbar...  

... hast du verdrängt ?  

@ Raymond_Jam

Wirf einfach mal nen Blick in die Geschäftsberichte,dort steht doch alles drin.

MelekTaus und ablasshndler (siehe #132 und #133) haben auch schon versucht es Dir zu erklären.  

... sondern enthalten den der CR Capital zugeschanzten "liqidationsgewinn" der aufgegebenen immobiliensparte*** HAEMATOs (s. oben ## 134-137); CR Capital wurde sozusagen neu betankt

*** bestehend aus der 22. Projektgesellschaft Mitte mbH, die drei grundstücke besaß: in der Niederbarnimstraße 19 und der Thulestraße 24-26 / Trelleborger Straße 8 hatte die 22. Projektgesellschaft Mitte mbH bereits 2012 mit bauträgermaßnahmen begonnen; das bauvorhaben in der Borstellstraße befand sich noch im planungsstadium, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...874&newsID=724526 

 

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...yID=87874&newsID=724526

der zugeschanzte earn-out-anteil (oben #135: ?15mio ./. ?3,8mio) könnte auch die steuerliche betriebsprüfung interessieren (vedeckte gewinnausschüttung im konzern)
 

http://www.capital-real-estate-ag.de/media/de/...Berichte/q2_2014.pdf

gewinn von 4,5 mio in 2014 nochmal bestätigt.

auch aus dem HJ-Bericht: zur Erhöhung des GK von 15mio auf 18,78mio

Im Mai 2014 wurde eine Sachkapitalerhöhung durchgeführt und dadurch das Grundkapital der CR Capital Real Estate AG um 3.783.778 EUR auf 18.783.778 EUR aus dem genehmigten Kapital erhöht.
Insgesamt wurden 3.783.778 neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien zu je 1,00 EUR ausgegeben, die vollständig von der HAEMATO AG mit Sitz in Schönefeld gezeichnet wurden.  

Leider enthält der Bericht wenig aufschlussreiche Informationen.

Es wäre sehr schön gewesen,wenn man dort erwähnt hätte wie man konkret die 6 Mio im nächsten Jahr erwirtschaften möchte. (Außer dem Verweis auf "mittlere" Projekte findet man nichts. Die 6 Mio werden auch nicht im Bericht erwähnt, wenn ich das richtig sehe ;-) )
6 Mio  ergäben, trotz des 2014 angepeilten Gewinns von 4,5 Mio., eine Eigenkapitalrendite die ich spontan anzweifeln würde. (Insbesondere bei der bisherigen "Misserfolgsgeschichte".)

Die Liquiditätssituation hat sich durch die Umwandlung der HAEMATO-Forderung in EK etwas verbessert, ist aber alles andere als entspannt.
(Vielleicht hat man deshalb die Grundstücke Bessemerstraße und Borstellstraße verkauft. )

 

http://www.finanznachrichten.de/...ag-startet-aktienrueckkauf-016.htm  

rückkauf von bis zu 10% des grundkapitals
und die eigenen dann als währung für
den grundstückserwerb nutzen.  

... der die überteuerten eigenen aktien im verhältnis 1:1 als akquisitionswährung (tauschwährung) akzeptiert
der erwerb von grundstücksbeteiligungen (durch sacheinlage) führt dann zur kapitalverwässerung der aktien