publity (WKN: 697250) Büroimmobilien Asset Manager

Bin nach einer Präsentation des CEO hier eingestiegen. Der kann das Unternehmen schon beeindruckend verkaufen. Ich habe meine Aktien gestern trotzdem verkauft. Mir gefällt es nicht, dass der CEO einen großen Anteil verkauft. Bei der laufenden Platzierung geht mehr in die Taschen des CEO als dass frisches Kapital beschafft wird. Wobei ich durchaus ein gewisses Verständnis dafür habe, dass der CEO seinen hohen Anteil reduziert. Der Free Float erhöht sich dadurch auch und damit die Wahrscheinlichkeit für die Aufnahme in den einen oder anderen Index.
Der Geschäftsbericht ist nicht sehr übersichtlich. Man sieht nicht woher die Umsätze und Erträge stammen. Wäre gut wenn die Gesellschaft die eine oder andere Präsentation auf die Homepage einstellen würde wo man das erkennen könnte.
2015 dürfte wohl ein großer Teil der Umsätze aus Provisionen für den Ankauf stammen und damit nicht wiederkehrend sein. Ein stabiles Ergebnis hängt also davon ab weitere Deals zu tätigen. Deshalb wahrscheinlich auch die KE. 2015 war übrigens noch ein Sonderposten drin, der das Ergebnis positiv  beeinflusst hat. Man hat seine eigene Immobilie mit erheblichem Gewinn verkauft und zurück gemietet. Ich werde das jetzt erst mal wieder beobachten. Wenn die es schaffen einen weiteren großen Deal an Land zu schaffen werde ich wohl wieder einsteigen. Es ist aber mit ziemlicher Sicherheit keine Aktie mit der man ein Jahrzehnt schlafen kann. Sollte die Strategie aufgehen halte ich durchaus Kurse von 70 Euro für möglich.  

Das mit dem Verkauf des CEO kann ich menschlich nach vollziehen.
Ansonsten hat es schon ein Geschmäckle es so kurz nach der DivZahlung zu tun.

Interessant wäre der Ausgabepreis der neuen Platzierung! Doch da gibt es leider auch keine konkreten Aussagen! Schade eigentlich!  

Mensch, jetzt hatte ich gehofft, dass Kat mit an Board kommt und dann so eine "vernichtende Aussage" ;-)

Ich bin hier investiert (3% des Depots), da ich dem Wert eine enorme Chance einräume.
Hier gehe hier auch nicht konform, dass es kein Langfristwert sein/werden kann.

- Gutes Management mit höchstem Sach-/Branchenverstand und erheblichen Track-Record
- Beste Vernetzung in die Branche zu den LB/LZB
- Gute Vernetzung mit Investoren/Kapitalmarkt
 (vgl. Zinsniveau Anleihe mit anderen Emittenten z.B. Eyemaxx)
- Kontinuierlich hohe Ausschüttungsquote angekündigt
- 3 Einnahmequellen: Kaufprovison, Verkaufprovision, Bestandsverwaltungsgebühr


Über das Timing der KE und den Anteilsverkauf kann man sicher diskutieren.
Vielleicht haben sich die Deals aber wirklich kurzfristig um die HV herum ergeben.

Dass eine Stärkung des EK notwenig ist, um das angestrebte Wachstum im Immobilienbestand zu ermöglich, war bekannt.

Dass diese KE-Runde nun schnell und ohne hohe Kosten an Investoren geht finde ich garnicht schlecht. Wir werden über den Kauf- und Platzierungspreis ja sicher noch informiert. Hoffe nur, dass mehrere Instis beteiligt sind und sich dadurch der FreeFloat rechnerisch erhöht. Für zukünftige Index-Aufnahmen kann das nur hilfreich sein.

Fazit: Von den ganzen gefeierten Immobilien-Verwaltern, die in den letzten 24 Monaten empor geschossen sind. Sehe ich hier noch das größte Potential.

Der Bereich "Bauen/Immobilien" ist somit bei mir im Depot wie folgt abgedeckt:
HYP > Helma > publity

 

Die KE wurde zu 36€ durchgezogen. Da scheinen einige optimistisch für den deutschen Immobilienmarkt.

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/DGAP-News-publity-AG-4785251  

... weil die größenmäßigen erleichterungen des § 293 HGB greifen ? 

§ 293 HGB
(1) Ein Mutterunternehmen ist von der Pflicht, einen Konzernabschluß und einen Konzernlagebericht aufzustellen, befreit, wenn
1. am Abschlußstichtag seines Jahresabschlusses und am vorhergehenden Abschlußstichtag mindestens zwei der drei nachstehenden Merkmale zutreffen:
a) ... 
b) Die Umsatzerlöse des Mutterunternehmens und der Tochterunternehmen, die in den Konzernabschluß einzubeziehen wären, übersteigen in den zwölf Monaten vor dem Abschlußstichtag insgesamt nicht 48 000 000 Euro.
c) Das Mutterunternehmen und die Tochterunternehmen, die in den Konzernabschluß einzubeziehen wären, haben in den zwölf Monaten vor dem Abschlußstichtag im Jahresdurchschnitt nicht mehr als 250 Arbeitnehmer beschäftigt; ...

Publity notiert im Entry Standard und gilt daher nicht als kapitalmarktorientierte kapitalgesellschaft (§ 264d HGB), daher fehlt im geschäftsbericht /jahresabschluss 2015, http://www.publity.de/investor/investor-relations/...cbd4678f3a0.html  auch die kapitalflussrechnung

§ 264 (1) Satz 2 HGB
Die gesetzlichen Vertreter einer kapitalmarktorientierten Kapitalgesellschaft, die nicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses verpflichtet ist, haben den Jahresabschluss um eine Kapitalflussrechnung und einen Eigenkapitalspiegel zu erweitern, die mit der Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und dem Anhang eine Einheit bilden; ...

typische aktie für anfänger, die von all dem keine ahnung haben ? ​

 

... im (hier: gewerbe-)immobilienmarkt sind ein gutes geschäftsmodell

immobilien in "distressed" (kredit)situationen nehmen ab, aber publitý rühmt sich eines "exlusiven" zugangs ("erwartet, dass mehr als EUR 250 Mrd. solcher "distressed"-Kredite in den nächsten Jahre zur Rückzahlung fällig sind", http://www.publity.de/de/investor/medien/...cf5e250a96a6667ab9af.html )

 

der CEO konnte nur 300.000Aktien statt der geplanten 650.000 Aktien verkaufen. Hier von Überzeichnung zu sprechen ist schon ein wenig irreführend. Letztendlich war die KE ohne die CEO-Stücke überzeichnet. Incl. dieser Stücke war die KE aber offensichtlich nicht komplett gezeichnet. Aber für die Gesellschaft ist es gut, dass die KE geklappt hat. Die nicht verkauften CEO-Stücke kann man natürlich jetzt als Overhang sehen, der den Kurs nach oben deckeln könnten. Zudem gibt´s nach Eintragung der KE wohl nochmals eine Platzierung von 20 Mio. in Form einer Wandelanleihe.
Wer Mut hat steigt jetzt bei ca. 36 ein ein. Ich rechne allerdings kurzfristig nicht mit deutlichen Kursgewinnen. Aber die 36 könnte auch eine Art Boden darstellen.  

Ich bin bei publity ja noch gar nicht richtig im Thema. Meine Kritik betraf lediglich einen einzigen, für mich wichtigen Sachverhalt. Hab mich aber vorhin schon bei w:o belehren lassen müssen (zurecht!), dass ich das Geschäftsmodell noch nicht ausreichend kennen würde. Insofern geh ich gerade erst auf Analyse-Tour.

Bei 37 ? Kurs ist das Unternehmen jetzt 224 Mio ? schwer. Dazu kommt eine denkbare (wenn auch noch theoretische) Verwässerung durch die Wandelanleihe (allerdngs zum Wandlungskurs von 47 ?), so dass sich die MarketCap verwässert auf bis zu 247 Mio ? belaufen könnte.

Jetzt stellt sich für mich natürlich die Frage, wie hoch bei dem geplanten Immobilienvolumen (geplant 5 Mrd ? Ende 2017) dann an Gewinnen durch die Provisionen für publity übrig bleiben. Für 2015 hat man ein verwässertes KGV von 19,8. Gibt es denn belastbare Prognosen was die Gewinne und Cashflows der Jahre 2016-2018 angeht? Kann man dazu schon was konkretes sagen?  

Glaube, dass es noch keine belastbaren Prognosen für die Jahre 2016-2018 gibt. Hängt vom Dealflow + Finanzierung ab. Zudem muss die Gesellschaft erst noch zeigen ob sie ein massiv gestiegenes Volumen genauso managen kann wie die bisher eher kleinen Einheiten. Bisher konnte die Gesellschaft nach eigenen Angaben - nach meiner Erinnerung - Immobilien nach im Durchschnitt 14 Monaten mit einem durchschnittlichen Gewinn von 27% verkaufen. Ich bezweifle dass das auch für das größere Volumen funktioniert, aber so wird es vom Management verkauft. Publity erhält eine 20%ige Erfolgsprovision, wobei die Hurdlerate bei 8% liegt. Die Mieteinnahmen - angeblich bereits 7,5% im Durchschnitt - werden mit berücksichtigt. Hier liegt vielleicht der eigentliche Charme der Gesellschaft. In 2015 dürfte hauptsächlich die Ankaufprovision das Ergebnis beeinflusst haben; in der Zukunft dürften die Erfolgsbeteiligungen kriegsentscheidend sein. Wenn das Businessmodell so funktioniert wie beschrieben sollten im laufenden Jahr - +- ein paar Monate - Immobilienverkäufe im Bereich von einer Mrd. Euro erfolgen. 27% Gewinn darauf macht 270 Mio. , davon 20% ergibt 54 Mio. Wie gesagt ich glaube nicht daran, aber wenn es  nur die Hälfte wäre würden wir auch im laufenden Jahr eine deutliche Steigerung des Ergebnisses sehen.  

buchwert nach kapitalerhöhung:
ca €8,5 je aktie ([€32,7mio eigenkapital zum 31.12.2015 + ca. €19mio nettoerlös der kapitalerhöhung] / 6,05mio aktien)
KBV bei kurs €36,17 dann 4,3 - das ist hoch !

geschätzter gewinn nach kapitalerhöhung:
nach zwei analystenschätzungen €4,3 bzw. €5,3 je aktie. also Ø €4,8
KGV 2016e bei kurs €36,17 dann 7,5
das kgv zeigt an, dass das investierte kapital (der aktienkurs) über eine statistische amortisationsdauer von 7,5 jahren wieder durch gewinne verdient wird
bei der eigenart des geschäftsmodells der publity halte ich das kgv von 7-8 (also die amortisationsdauer der investition) für hoch, auch wenn es optisch niedrig erscheint !

 

Anlegern der Buchwert wirklich wchtig ist.

Erstens spielt sich alles in den Ertragserwartungen ab, was die Fantasie des Finanzmarktes anbetrifft.
Und zweitens schüttet das Unternehmen ka zuletzt fast den gesamten Überschuss als Dividende aus. Wie soll da der Buchwert vorankommen? Aber so eine Ausschüttungsquote kann man ja sclecht negativ sehen.

Die Analystenschätzungen zum Gewinn sind heftig. Na mal sehn, ob sich das halten lässt. Aber okay, wenn die KE stark überzeichnet war, wird der Vorstand den Instis das Potenzial wohl einleuchtend erklärt haben.  

Dec 16
Current Estimate: Ø €5,91 vor KapE = Ø €5,37 nach KapE
30 Days Ago: Ø €5,28 vor KapErh = Ø €4,80 nach KapErh
http://finance.yahoo.com/q/ae?s=PBY.DE+Analyst+Estimates

 

... sonst würde die 3,5%-publity-wandelanleihe (€30mio emittiert, wandlungspreis €47, http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/...-von-eur-mio/?newsID=909779 ) nicht bei 99,75%, sondern 10 punkte tiefer stehen !
http://www.kfmag.de/kfm-barometer/details/kfm-mittelstandsanleihen-barometer-die-350-publity-wandelanleihe.html
der wandler soll auf €50mio "ausplatziert" werden

Unternehmen (Laufzeit)	Branche	Platzierung	platziert	Ziel	Kupon	Kurs	Rendite p.a.
PUBLITY AG WA 15/20	Immobilien	11.2015	€30Mio	€50Mio	3,50%	99,75	3,52

 

beides lässt sich nicht miteinander verrechnen oder gegeneinander aufheben,
weil
-- unterschiedliche adressaten (dividende: altaktionäre; kapitalerhöhung: neuaktionäre)
und
-- strategischer vorlauf (dividendenstrategie - meldung v. 14.08.15: "mindestens 80 - 90 Prozent Ausschüttung des Nettogewinns"; kapitalerhöhung - meldung v. 10.11.15: "prüfen zusätzliche Finanzierungsoptionen für beschleunigtes Wachstum"

die zusätzlichn 300.000 altaktien, die der mehrheitsaktionär als Greenshoe zur verfügung stellte, sind bei überzeichnung einer emission üblich und willkommen, sie haben keinen verwässerungseffekt

 

Die Ankaufsprovisionen (Finders Fees) sind nur ein Teil der Erlöse. Publity beteiligt sich an den Käufen mit 3% (den Rest übernehmen Finanzinvestoren und Privatkunden, zB über die inzwischen 8 aufgelegten Fonds). Dann gibt es ab Verkaufsgewinnen "im niedrigen zweistelligen Prozentbereich" eine weitere Verkaufsprovison on top. Für mich ein entscheidender Faktor, der hier bisher unter den Tisch fiel, sind jedoch die Verwaltergebühren. Publity verwaltet den Immobilienbestand und erhält hier eine jährliche Fee von 0,5%. Und nicht selten bleibt man als Verwalter auch nach dem Exit an Bord, da Käufer oft ausländische Fonds bzw. Finanzinvestoren sind, die keine eigene Verwalteradresse in Deutschland haben. Das sind dauerhafte Einnahmen!

2014 lag der Immobestand bei 300 Mio. EUR, Ende 2015 bei 1,6 Mrd. EUR und Ende 2017 soll er bei 5 Mrd. EUR liegen (dafür ist ja die KE nötig, für die 3& Eigenanteil). Hieraus speisen sich hohe Finders Fees und natürlich die Verwaltergebühren! Und gerade dieser letzte Punkt sorgt für die Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells und daher teile ich die Auffassung von Raymund nicht, dass ein KGV von 7-8 "teuer" ist. Es basiert eben nicht nur auf An- und Verkauf.


Noch eine Anmerkung zum Einkauf: es gibt einen Grund, weshalb Publity so schnell solche Renditen einfährt. Die kaufen eben nicht auf dem freien Markt ein, sondern nehmen den Banken ihren notleidenden Kredite ab und verwerten die Sicherheiten. Daraus resultiert ein Abschlag auf den Immopreis, das liegt an der Situation bei den Banken, weil für die notleidende Kredite in den Bilanzen extrem teuer sind (abgesehen vom Wertberichtigungs- oder gar Abschreibungesbedarf). Diese wankenden Kredite müssen die Banken mit 100% EK hinterlegen, nicht mit den üblichen 33%. Publity nimmt den Banken also defacto die Risiken und die Kosten ab. Und daher bezahlen sie vergleichsweise wenig. Beide ziehen hier einen Vorteil aus der Bankenregulierung - so wie 1-Euro-Läden aus Versicherungsschäden und Restposten.

Ich hatte das ein bisschen ausführlicher hier mal dargestellt: http://www.intelligent-investieren.net/2016/02/...ilienunternehm.html

 

d.h. mit den aktuellen Barmitteln können sie jetzt wieder unter Berücksichtigung der 3% für ca. 200Mio Obejekte akquirieren?  

Nicht ganz die Rechnung sieht eher so aus:

1) Kapitalerhöhung 19,8 Mio (brutto, netto?)
2) Ausweitung des genehmigten Wandlers 20,0 Mio
3) Eigenmittel (nach Dividende) + Bank-Kredite
4) Zufluss aus Finders-Fee 2015

macht bei 3% Eigenbeteiligung zusätzliche ca. 1.5 Mrd. AUM

Könnte also, wenn einige Zuschläge auf die aktuellen Gebote erteilt werden
(und so sieht es mMn aus, aufgrund der kurzfristigen Aktivitäten) auf
insgesamt 3+ Mrd. AUM zu Ende 2016 hinauslaufen.

 

welche kurzfristigen Aktivitäten?  

mit Doppel-Id sich selber bewerten reife Leistung!!!!!

Sirmike ist absolut seriös und kompetent. Halt mal den Ball flach.  

Jahresabschlussbericht der publity AG 2015, http://www.publity.de/investor/investor-relations/finanzberichte.html :

unter IV. Prognosebericht: ... In der Planung geht der Vorstand im Rahmen steigender Erlöse aus Assetmanagement von Umsatzerlösen auf Vorjahresniveau aus. Insgesamt erwartet die publity AG für 2016, dass Jahresüberschuss und EBIT eine leicht positive Entwicklung über dem Niveau von 2015 nehmen.

aufschlüsselung der umsatzerlöse:

2015 (€23mio):

► €15,2mio kreditservicing und die aktenverwaltung

vgl. II. Wirtschaftsbericht, unter 2.a: ... Die Ertragslage des Unternehmens wird ganz wesentlich bestimmt von den Verwertungserlösen aus dem Servicing notleidender Kreditforderungen und von Aktenverwaltungsgebühren, die auf Grundlage von Verträgen über das Kreditservicing und die Aktenverwaltung gegenüber den Fondsgesellschaften abgerechnet werden (TEUR 15.242, Vorjahr: TEUR 8.539).

► €6.4mio assetmanagement

vgl. II. Wirtschaftsbericht, unter 2.a: ... Die publity AG verwaltet aktuell ein Asset under Management in Höhe von EUR 1,6 Mrd. (Angabe in Höhe des Verkehrswertes). Davon werden EUR 1,3 Mrd. für das internationale Geschäft und EUR 300 Mio. für das Retail- und NPL Geschäft verwaltet. Der stark wachsende institutionelle Bereich hat Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 6.361 (Vorjahr: TEUR 1.159) generiert. 

2016: erfolgsabhängige verkaufsprovisionen

siehe IV. Prognosebericht: ... Bei allen Beteiligungen erhält die publity AG neben Gebühren für Management und Services auch erfolgsabhängige Vergütungen auf den Verkauf der Immobilien bzw. verwalteten Vermögen. Bei den in 2015 aufgelegten Co-Investments stellt sich in 2016 erstmals der Ganzjahreseffekt der höheren Assets under Management ein.

 

sollten es zum Jahresende 3 Milliarden sein wird das deutliche Steigerungen nach sich ziehen.  

Scheinbar ist die KE fast verkraftet. Da lastet jetzt nur noch der Overhang des CEO auf der Aktie. Der wollte ja eigentlich noch 350.000 Stück mehr verkaufen.
Raymond, die Erwartungen laut GB mögen gering sein, aber die bei Präsentationen geschürten Erwartungen sind deutlich höher. Worunter hat die Gesellschaft eigentlich den Verkauf der selbst genutzten Immobilie verbucht?  Was verkauft sich hinter den Erlösen aus dem institutionellen Bereich? Die Verwaltergebühr oder auch die Ankaufprovision? Das wäre ja dann doch bescheiden wenn man bedenkt, dass man im Milliardenbereich akquiriert hat. Angeblich gibt´s doch 1% Ankaufprovision. Was bedeutet Kreditservicing? Welche Gebühren verstecken sich dahinter. Es ärgert mich immer wieder bei Geschäftsberichten, dass man nicht klar und deutlich sagen kann aus welchen Positionen man was verdient hat. Versteckspielen wirkt unseriös.  

Ich finde es einigermassen transparent. Es gibt das Servicing, darunter fallen alle Umsätze aus An- und Verkauf der Immobilien (Finders Fee, Erfolgsprovi, sonstige Gebühren) und das reine Asset Management, also die Verwaltung der Bestandsimmobilien.

Wie bereits diskutiert haben sich wohl einige Umsätze aus dem Servicing aus Ende 2015 auf Anfang 2016 verschoben.
(Vgl. Finders Fee erst bei Abwicklung/Grundbucheintragungen fällig). Daher die mutmassliche Visibilität für 2016.

Zudem befinden sich ja nun 1.6 Mrd AUM. Daher steigen logischerweise die Erträge aus dem Asset Management in 2016.

Entscheidend ist wann neue Immobilien hinzu kommen. Je eher desto besser, da dann Finders Fee + Asset Management noch grossteils in 2016 wirksam.

Der Verkauf der eigenen Immobilie wurde als Abgang aus dem Anlagevermögen gebucht und hat die Liquidität erhöht.
Dafür wurde Sell and lease back ja entwickelt. Erlöst wurden 4+ Mio., gegen eine langfristige Verpflichtung von 7 Mio.
Kann man diskutieren was langfristig besser ist: EK vs. FK.

Mein Wunsch wäre eine gut verzinste, langfristige Anleihe ohne Wandeloption statt KE und Dividende gewesen.
 

habe gester un dheute nochmal nachgelegt da ich von einer Stabilisierung um 36? ausgehe, da dort die 200 Tage Linie verläuft und ein belastbarer Boden aus Dezember/Januar ist.
Sirmike hat seine Position sogar verdoppelt habe ich bei ihm gelesen.