Kaufsignal bei Gagfah

Auf Basis 2005=100 blieb der Preisindex für Wohnungsmieten inkl. Nebenkosten im September bei 106,1. Im Vergleich zum gleichen Monat des Vorjahrs ist er um 1,2% gestiegen.

www.gug-aktuell.de/Aktuelle_Daten/...raucherpreisindex_basis_201.html

Man beachte hier den Rückstand zu den Baupreisen:

106,1 Warmmieten.

114,2 Baukosten.

 

Die Anleihe hat einen Coupon von 4,125% und wurde 4-fach überzeichnet.  Auf ein "Rating" der Anleihe hat man erfreulicherweise verzichtet.

de.finance.yahoo.com/nachrichten/symrise-platziert-anleihe-mit-einem-volumen-von-300-mio-euro-finonl-1408d56f8f0e.html

uk.reuters.com/article/idUKLDE69D1Q720101014

Für erst-rangig besicherte Anleihen sollten bei einem LTV von 65% dann mE ein Coupon von 3,7% möglich sein.

Wenn sich also bis 2013 nichts ändert würde die anstehende Refinanzierung zu einer jährlichen Zinsersparnis von 20 Millionen oder 9 cent pro Aktie führen.

 

 

... hier im Forum. Die Gedankenspiele zu einer KE waren zwar interessant, aber ich frage mich eigentlich, warum das so ein beherrschendes Thema im Moment ist. Bei DB, die dafür die Postbank kauft bzw. sich das geforderte Fettpolster zulegt, war das für mich einleuchtend (und habe auch die Bezugsrechte ausgeübt), bei Gagfah interessiert mich vielmehr, warum der Kurs so steil angestiegen ist. Halbierung Dividende, höhere Anforderungen an Wärmeschutz - alles vergessen? Sind es Inflationsängste oder liegt's am Gesamtmarkt - auf alle Fälle ist wohl bei Vielen die Lust an der gagfah zurück gekehrt - warum auch immer der Chart diese rasante Entwicklung gemacht hat.

Ich hab jetzt erst mal meine sämtlichen gagfahs versilbert und sehe zur Zeit bessere Chancen, zumal wenn ich mir den 1 Jahres Chart ansehe, glaube ich z. ZT. nicht an große weitere Kurssteigerungen und orientiere mich eher "nach unten" - dann steige ich auch wieder ein.

Euch viel Glück und das Forum werde ich auf alle Fälle weiterhin verfolgen!

 

Wenn die Baupreise steigen, werden alte baufällige Kaschemmen zu Luxusapartements.

 

Mal sehen wie's jetzt weitergeht mit der Aktie.
Die Angsthasen, die meinen der Kursanstieg markierte nur einen kurzen Höhenflug bevor es wieder bergab geht, haben in den letzten 2 Handelstagen ihre Anteile verkauft für um die 6,50 . Meiner Meinung nach war dies nur klug für kurzfristig orientierte Anleger. Klar kann es jetzt auch noch ein bisserl weiter bergab gehen. Dann würden auch meine Gewinne wieder schmelzen (Kauf bei durchschnittl. 5,73). Ich verschwende jetzt aber keine Gedanken ans Verkaufen. Fürs kurzfristige Traden sind mir meine Nerven zu schade. Meine Gagfahs werde ich auch noch im nächsten Jahr haben ? bin mir sicher dass dann eine 7 vor dem Komma stehen wird, und zwar nicht nur als kurzzeitiger Peak, und natürlich mit weiterem Potential nach oben.  

IMX Index für Eigentumswohnungspreise fällt im September

Der Index ist mit 95,7 im Jahresvergleich um 2% gefallen (September  2009: 97,7).

Im Vormonat stand der Index bei 98,0.

www.static-immobilienscout24.de/MungoBlobs/...115410_Oktober_2010.pdf

Der IMX Bestandswohnungen ist ein Angebotsindex ermittelt  von ImmobilienScout24.
Für die Erstellung des Indexwertes werden sämtliche Rohdaten nach der  hedonischen Wertermittlungsmethode normiert.

 

Moin - Moin,
empirisch gesehen sicherlich eine interessante Analyse, die Du #956 eingestellt hast.
Denke jedoch, dass diese nicht unbedingt auf die Gagfah und deren Portfolio wertwirkend oder prognostisch Einfluss haben könnte.
Was wir seitens Gagfah endlich brauchen ist ein klares Strategiepapier im Sinne einer Agenda 2015. Leider ist die Gagfah wenig transparent und kurspflegend, was eigentlich nicht zu verstehen ist.
Einen Ausbrauch in Richtung Zweistelligkeit, wie Du schon einmal erwähnt hast, habe ich abgeschrieben.
Es werfen sich immer nur weitere Fragen auf, wie z.B.:
1. Welche Fortschritte werden bei der Refinanzierung gemacht?
2. Wie verhält es sich mit dem Aktienrückkaufprogramm?
3. Warum werden weiter Wohnungen unter Wert verkauft?
4. Wann und wie wird ein Assetmanagementansatz implementiert?
5. Welche Kosteneinsparungen werden umgesetzt?
6. Welche Strategien bestehen in Richtung Ablauf der Haltefristen seiten Fortress?
7. Was ist überhaupt die Strategie die gefahren wird?
Nur wenn Gagfah endlich einmal darlegt, wo die Reise hingehen soll, kommt Schwung in den Kurs.
Das Gagfah-Management selber, darf aber nichts vermelden.
Das sind nur reine Statisten.
Die Politik wird in New York gemacht!
Gruss  

1. Welche Fortschritte werden bei der Refinanzierung gemacht?

Was steht/stand zur Refinanzierung an?

2010/11

Der revolvierende Kredit der usprünglich dieses Jahr fällig war und usprünglich auf 300 Millionen ausgelegt war valutierte zum 30.6. noch mit 149 Millionen. Er ist bis Ende 2011 verlängert worden und soll dann zurückgezahlt werden (Siehe CC Q2 2010). Dafür werden also 149 Millonen benötigt.

Das Verkaufsprogramm 2010, das (wie 2009) einen Umfang von 500 Millionen hat, und sich bisher noch nicht in nennenswertem Cashflow niedergeschlagen hat, sollte sicher diese 150 Millionen an Cashüberschuß erbringen.

20.04.2012 steht ein Darlehen mit 274,7 Millionen Euro zur Refinanzierung an.

Mai - Oktober 2013 werden 3 Darlehen über insgesamt 3688,9 Millionen Euro fällig.

April - Oktober 2014 werden 6 Darlehen über insgesamt 1594,8 Millionen Euro  fällig.

Hierbei ist zu beachten, daß durch die Verkaufsprogramme 2009/10 über 1 Milliarde Euro von den Fälligkeiten in 2012-14 circa 400 Millionen vorfristig zurückgezahlt werden sollten.

Für die Jahre 2010 und 2011 ist also alles bereits unter Dach und Fach.

Für die Darlehen die in 2012 bis 2014 fällig werden war zwischenzeitlich eine kleines Problem durch die post-Lehmann Herunterschreibung der Immobilenbewertungen entstanden.

Die Finanzierungen sind nämlich zu einem LTV von 67% vorgenommen worden, der durch die zwischenzeitliche Bewertungsminderung nicht mehr eingehalten werden. Darüberhinaus rechne ich auf Grund des Bewertungsnachlaufs mit weiteren etwa 100 Millionen Abschreibungen auf den Immobilienbestand. In den Darlehensbedingungen sind zwar keine LTV-covenants enthalten, aber beste Darlehensbedingungen können nur bei einem 67% LTV erzielt werden.

Genau deshalb hat Gagfah aber seine Verkaufsprogramme gestartet. Die dadurch enstehende Enthebelung sollte mit Hilfe des durch die Verkäufe anfallenden Mittelzuflußes den Kreditbedarf bei der Refinanzierung soweit verringern daß die 67% LTV wieder eingehalten werden.

Der Fahrplan für die in 2012 bis 2014 anstehenden Refinanzierungen steht also.

Die 2012 - 2014 fälligen Darlehen werden z.Z. mit im Durchschnitt 4,09% p.a. verzinst.

Im Moment dürfte die 'going rate' für erstrangig besicherte Kredite mit LTV 67% bei etwa 3,8% liegen.

Das kann sich bis 2012/14 natürlich ändern.

 

2. Wie verhält es sich mit dem Aktienrückkaufprogramm?

Bei den jedes Jahr auf der JHV verabschiedeten Ermächtigungen des Verwaltungsrates zu Aktienrückkäufen handelt es sich um einen sogenannten Vorratsbeschluß.

Ein Aktienrückkaufprogramm gibt es also nicht.

Derartige Beschlüsse werden gefaßt um der Gesellschaft die Möglichkeit zu geben auf unvorhergesehene Ereignisse reagieren zu können.

Aufgrund der derzeitigen Geschäftspolitik und unter den derzeitigen Gegebenheiten ist es nicht zu erwarten, daß die sich aus dem Verkaufsprogramm und aus dem laufenden Geschäft anfallenden Nettomittelzuflüsse für andere Zwecke als für außerordentliche Darlehensrückzahlungen verwendet werden.

Sollte sich aber z.B. plötzlich ein enormer Immobilienboom ergeben der zu Hochschreibungen der Immobilien führt und die außerordentliche Darlehensrückführung überflüssig macht, und sollte der Kurs dann immer noch unter dem Buchwert/Aktie stehen, dann wäre es in der Tat an der Zeit eigene Aktien zu kaufen.

 

3. Warum werden weiter Wohnungen unter Wert verkauft?

Das ist meines Wissens nicht der Fall.

Wie kommst Du darauf?

 

4. Wann und wie wird ein Assetmanagementansatz implementiert?

Was ist ein "Assetmanagementansatz "?

Worin bestünde der Vorteil gegenüber dem bisherigen Vorgehen, die assets ansatzlos zu managen?

 

5. Welche Kosteneinsparungen werden umgesetzt?

Verwaltungskosten pro Wohnung

2006 486

2007 448

2008 407

2009 391

1/2010 393

2/2010 392

Aufgrund des Verkaufsprogramms hat sich in 2010 die Anzahl der verwalteten Wohnungen um 8500 verringert, weshalb sogar stabile Verwaltungskosten pro Wohnung als ein Erfolg gewertet werden können.

Als Zielgröße wurde von Mr Brennan Verwaltungskosten von unter 300 Euro pro Wohnung und Jahr in einem früheren Conference Call genannt.

Solange die Auswirkungen der Verkaufsprogramme aber zu negativen Skaleneffekten führen darf man wohl keinen weiteren Abbau dieser Kosten erwarten.

Außerdem ist die Zielgröße von "unter 300 Euro pro Wohnung und Jahr" möglicherweise zu niedrig angesetzt.

Time will tell.

Instandhaltungsaufwendungen

Es werden weiterhin große Anstrengungen unternommen die Instandhaltungskosten zu senken.

Dies geschieht teilweise dadurch, daß die Instandhaltung von eigenen Mitargeitern durchgeführt wird.

Auf dem Q2/2010 conference call sagte Mr Brennan:

"Our broad approach to repairs and maintenance is to continue to focus on maximizing every euro spent by doing more works with our own internal resources versus more expensive external contractors, especially in the area of re-lettings. We'll re-let approximately 19,000 apartments this year, assuming our average 12% turnover rate. We're currently doing over 50% of the turns ourselves. By doing the same works, but with our own resources, we've cut our average cost of re-let vacant flats significantly. This allows us to maintain our standards at significant savings.

Last year, we spent about 8 Euro per square meter across the portfolio. This year, including our property-related CapEx, we expect to spend about 7 to 8 Euro per square meter."

Unter 8 Euro pro qm und Jahr liegt deutlich unter dem Industriedurchschnitt von etwa 12 Euro pro qm und Jahr.

 

6. Welche Strategien bestehen in Richtung Ablauf der Haltefristen seiten  Fortress?

Die Haltefristen sind im Februar 2007 ausgelaufen.

Seite 19 - Lock-up Agreements:

library.corporate-ir.net/library/20/203/203159/items/223826/Prospectus_English.pdf

Seitdem haben Fortress und die von Fortress verwalteten Fonds weitere Aktien verkauft, halten aber zusammen noch über 50%.

 

7. Was ist überhaupt die Strategie die gefahren wird?

Da gibt es schon ein paar Verlautbarungen.

Z.B. im Prospekt:

"Continue to increase returns from current portfolio" (Mieterhöhungen)

"Increase profitability from operating efficiencies" (Kostensenkungen)

"Accretively grow our residential real-eatate portfolio in Germany" (Mehr Wohnungen ent-staatlichen)

"Add incremental earnings through reinvestment of privatization proceeds" (Einzelverkaufserlöse reinvestieren)

Die ersten beiden Punkte sind immer noch im Schwange.

Die letzten beiden sind allerdings der Finanzkrise zum Opfer gefallen.

Denn 2007 ist die Dividende auf unhaltbare 20 cent pro AKtie erhöht worden, damit die armen Fortress-Fonds überhaupt noch 'was zum beißen haben. Und natürlich, damit Fortress für seine Fondverwaltung auch noch ein bißchen was kassieren kann.

Die Strategie von Gagfah ergibt sich ganz einfach aus den Interessen von Fortress:

Solange der Aktienkurs deutlich unter dem Buchwert rangiert, wird es wohl Jahr für Jahr Verkaufsprogramme in der bisherigen Größenordnung geben. Die resultierenden Nettomittel werden zunächst zum Schuldenabbau verwendet. Wenn ein LTV von 65% oder so erreicht ist, würde es tatsächlich Sinn machen darüberhinausgehende Mittel dem Aktionariat in Form von Sonderdividenden oder Aktienrückkäufen zur Verfügung zu stellen. Damit wäre dem Streubesitz ebenso gedient wie den Fortress-Fonds und Fortress selber.

Erst wenn der Aktienmarkt Immobiliengesellschaften deutlich höhere Bewertungen zugesteht als heute würde es für Fortress einen Sinn ergeben sich über den Markt von weiteren - oder allen - Gagfah-Aktien zu trennen.

Und mir ist es nicht so wichtig, ob ich den inneren Wert einer billig erworbenen Gagfahaktie durch Aktienrückkäufe und Dividenden oder durch einen Kursanstieg hebe.

Mit besten Grüßen - insbesondre an Warren Buffet 

 

Hey, erstmal vielen Dank!
Das ist ja fast schon eine kleine Doktorarbeit.
Könnte es sein, dass Du bei Gagfah im Management sitzt?

Zu Frage 4: Assetmanagement ist eben eine gesamtheitliche Betrachtung der Assets und der Assetoptimierung in Richtung Wertentwicklung, Optimierung, Mietsteigerungspotential, Abverkauf abzuwertender Regionen, Pflege der Cash-Cows, etc.
Der Umgang mit dem sogenannten "Schweizer Käse" in den Wohnblöcken, der durch einzelnen Abverkauf entstanden ist, aber teils nie abzuschliessen ist, spielt hier auch eine gewichtige Rolle.

Im Prinzip werden ebenso Micro-, wie auch Macrocluster auf langfristige Nachhaltigkeit der definierten Ziele einer renditeoptimierten, virtuellen (... so soll es werden!) Unit betrachtet.
An dieser "Zielunit" richtet sich die Strategie aus.
Natürlich auch die Instandhaltung.

Dies dann aber auch in Verbindung mit einer Langfriststrategie inklusive Hinblick auf die Unternehmensentwicklung und der Kurspflege, etc.

Ergo: Assetmangement ist ein hochkompliziertes Managementsystem und setzt nicht nur die Software, sondern viel Erfahrung bei den Implementierenden, sowie die ständige Einbindung wirtschaftlicher Entwicklungen wie auch der Bevölkerungsentwicklung voraus.

Möchte mich bei Dir bedanken, dass Du diesen Thread mit so viel Leben, Wissen und Kompetenz bereicherst.
Schliesslich haben einige von uns eine Menge Geld in der Gagfah und würden uns freuen, wenn sich unsere Investition auch einmal nicht nur durch Dividenden, sondern durch Kurssteigerungen, rechnen würde.

Gruss

Gruss  

dann guck doch mal bei wallstreet online. Da hat der Kollege Zahlen schon ganze Arbeit geleistet.

http://www.wallstreet-online.de/diskussion/...andidat#neuster_beitrag

 

"Könnte es sein, dass Du bei Gagfah im Management sitzt?"

Das könnte zwar sein, ist aber tatsächlich nicht der Fall.

Ich bin allerdings Gagfah-Aktionär.

"Assetmanagement ist eben eine gesamtheitliche Betrachtung der Assets  und der Assetoptimierung in Richtung Wertentwicklung, Optimierung,  Mietsteigerungspotential, Abverkauf abzuwertender Regionen, Pflege der  Cash-Cows, etc. "

Achso. Bis jetzt ist mir das als Wohnungswirtschaft bekannt gewesen.

Aber alle 20 Jahre muß der Wein natürlich in neue Schläuche gefüllt werden. Sonst würde es ja so aussehen als ob die Di-Mi-Do Professoren nichts täten.

Bei Gagfah wird das mE gemacht. So wird gelegentlich erwähnt daß man sich beim Blockverkauf auf 'non-strategic' assets konzentriert. Ebenso werden Objekte, deren Entwicklungspotential man als gering einschätzt verkauft.

"Der Umgang mit dem sogenannten "Schweizer Käse" in  den Wohnblöcken, der durch einzelnen Abverkauf entstanden ist, aber  teils nie abzuschliessen ist, spielt hier auch eine gewichtige Rolle."
 

Mit dem Schweizer Käse geht Gagfah in zweierlei Weise um:

Zum einen versucht es den zu vermeiden, indem es Wohnungen "Hausweise" verkauft. Wenn die letzten drei im Erdgeschoß nicht weggehen wollen, dann wird auch schon 'mal mit einem Preisnachlaß nachgeholfen.

Zum anderen versucht es den Schweizer Käse, soweit er denn zumindest als übergangserscheinung unvermeidlich ist, zu managen. Deswegen hat Gagfah einen Schweizer-Käse-Spezialisten, den Mr Brennan, als Chief Executive Officer bestellt.

Mr Brennan hat seine Erfahrungen auf dem Gebiet nämlich bei einer timeshare gesellschaft gesammelt. Bei timeshare ist der Schweizer Käse sozusagen Teil des Geschäftsmodells. Wobei Käse und Löcher dort sogar in vier Dimensionen auftreten.

Das Management von Wohnungen und Wohnhäusernen für Dritte ist ein wachsendes Geschäftsfeld der Gagfah.
 

"Im  Prinzip werden ebenso Micro-, wie auch Macrocluster auf  langfristige  Nachhaltigkeit der definierten Ziele einer  renditeoptimierten,  virtuellen (... so soll es werden!) Unit  betrachtet.
An dieser  "Zielunit" richtet sich die Strategie aus.
Natürlich  auch die  Instandhaltung"

Hierbei muß man insbesondre beachten, daß das Ziel selbst sich ja bewegt. Was in 30 Jahren als Standard für Neuwohnungen gilt weiß doch heute sowieso niemand.

"Dies dann aber auch in Verbindung mit einer  Langfriststrategie inklusive Hinblick auf die Unternehmensentwicklung  und der Kurspflege, etc."
 

Kurspflege ist keine Aufgabe einer Aktiengesellschaft. Der Kurs wird von den Aktionären gemacht. Wenn jemand meint, daß es zu billig ist, kann er halt seine Dividenden reinvestieren.

Aufgabe einer Aktiengesellschaft ist es gut zu wirtschaften und die Aktionäre angemessen zu informieren. Und beides macht Gagfah besser als alle anderen mir bekannten in Deutschland tätigen böersennotierten Immobiliengesellschaften. Was nicht heißen soll, daß es dort keinen Raum für Verbesserungen gäbe.

Wer die Volatilität nicht aushält hat bei Aktien nichts verloren. Was passiert wenn man ein volatiles Underlying per Fondszertifikat in eine marktgängige und ebenso kursstabile Anlage umzufälschen versucht konnte man ja jüngst bei den offenen Immobilienfonds beobachten. Die waren auf einmal geschlossen.

"Ergo: Assetmangement ist ein  hochkompliziertes Managementsystem und setzt nicht nur die Software,  sondern viel Erfahrung bei den Implementierenden, sowie die ständige  Einbindung wirtschaftlicher Entwicklungen wie auch der  Bevölkerungsentwicklung voraus."

Vor Softwaregläubigkeit muß dringend gewarnt werden. Dann machen die Bübchen nämlich nur noch was sie mit ihrer Software machen können, weil sie das von der Software abgebildete Modell für realistisch halten.

Das läuft dann so wie bei den Banksterburschen, die Schrottanleihen gekauft haben weil sie ja schließlich von den Ratingagenturen mit AAA bewertet wurden. Programmgesteuert.

In der Wohnungswirtschaft ist im Grunde jede Wohnung ein Individuum. Es gibt zwar zwischen Wohnungen auch Gemeinsamkeiten, aber wo die Gemeinsamkeiten anfangen und wo sie aufhören ist nur mit aus Erfahrung geborenem Gespür zu erfassen.

Sollte wider erwarten ein perfektes Wohnungswirtschaftsprogramm entwickelt werden, dann könnte man die Immobilienmanager natürlich durch dasselbe ersetzen.

Man könnte ebenso die Wohnungswirtschaft in Gemeineigentum überführen, da ja das Programm ja alles vorausplanen kann. Risiokoträger und eine Vielfalt von unterschiedlichen Wohnungswirtschaftsstrategien wären schließlich nicht mehr erforderlich.

 

Vorab, es macht Spass hier schon fast richtige Fach"gespräche" mit Dir zu führen und ich glaube, dass macht auch Sinn hier im Thread, da ja nicht jeder ein Immoprofi ist, wie es mir bei Dir scheint. So können auch die stillen Mitleser und Investoren nur davon profitieren.

Immobilienbewirtschaftung in der Weiterentwicklung zum Assetmanagement ist schon ein grosser Sprung. Natürlich hätte man auch den deutschen Begriff weiterführen können, aber, wir übernehmen nun einmal immer mehr amerikanische Begriffe.

In Sachen Software hätte ich das vielleicht deutlicher ausdrücken müssen.
Softwaregläubigkeit kann nur ein Fehler sein.
Wichtig sind die alten Hasen, die Immoprofis, die noch aus dem Bauch heraus die Chancen und Risiken spüren können.
Unsere Immokrise, die eigentlich schon 1996 startete, wurde ja eben durch die "smarten Jünglinge", die direkt von der Uni in die Verantwortung kamen und so sehr viel preiswerter waren als die "grauen Haare", ausgelöst.

Wollen wir hoffen, dass die vielen sachlichen und fachlichen Tatsachen die Du hier aufgelistet hast, zu einer baldigen nach Norden gerichteten Kursentwicklung beiträgt.

Gruss  

Die erwähnten 8?/qm Wohnfläche wären schon VIEL zu wenig, wenn hierin nur die reinen Instandhaltungskosten enthalten wären. Wenn ich das Zitat aber richtig verstehe sind darin aber darüberhinaus auch Wiedervermietungskosten und eventuell auch Leerstand (geht nicht ganz daraus hervor) enthalten!

Das würde bedeuten, dass die Immobilien mit der Zeit verfallen, also derzeit "ausgecasht" werden. 10 ?/qm als reiner Instandhaltungsansatz dürfte wohl eher die realistische Untergerenze bei einer ordentlichen Bewirtschaftung darstellen.

Ich bin ehrlich gesagt erschrocken über diese Zahlen. Ich hatte auch schon versucht über den Quartals- bzw. Jahresbericht eben diese Kennzahlen herauszufiltern, für die reine Intandhaltung war ich dort aber auf irgendwas unter 5 ?/qm gekommen, das ist so weit weg von realistischen Zahlen, dass ich eigentlich dachte, dass Zahlenmaterial falsch interpretiert zu haben.

Gagfah verzehrt anscheinend im Moment seine Substanz - dass kann auf Dauer nicht gut gehen.

Fazit: Doch kein Langzeitinvest!

mfg  

Hier ein Zitat aus der WAZ:
"Nach WAZ-Informationen aus Branchenkreisen investiert die Gagfah derzeit rund acht Euro pro Quadratmeter und Jahr in ihre Wohnungen, üblich sind zwölf Euro. "

Ich kann bestätigen, dass zwei andere, nicht börsennotierte, aber ebenso in Richtung Fortress laufende Unternehmen, ebenso um die ? 8, für die Instandhaltung ansetzen.

Leerstand und Vermietungskosten sind andere Positionen!

Gruss  

Hi,
nochmals zurück zu den Haltefristen.
Ich habe das jetzt nicht so schnell finden können erinnere mich aber eigentlich präzise, dass mit dem Börsengang der Gagfah, die Fortress, um mehr Sicherheit im Markt und langfristiges Interesse zu zeigen, auf eine Haltefrist von 10 Jahren eingestiegen ist.
Diese dürfte dann ja 2016, bzw. 2017, auslaufen.
Der Anteil sollte 60% betragen und so steht es ja auch heute noch in den "Fundamentals" hier bei Ariva.de.

Zum Thema "Verkauf unter Quadratmeterwert", hatte ich kürzlich einen Artikel gelesen, den ich aber auch leider nicht mehr finde.
Verkauf unter Wert wäre nur zu rechtfertigen, wenn ein Assetmanagement dies indiziert, sprich im Diagramm die Abweichung der virtuellen Musterwohnung jetzt über 50% beträgt und eine Umkehr als unwahrscheinlich gilt.
("Schweizer Käse", demoskopische + demograhische Negativmerkmale der Lagen, unwirtschaftliche Renovierungen, etc.)

Interessant ist jedoch auch einmal der Rückblick auf den IPO. Einfach einmal Googeln unter "Gagfah + Börsengang", da kommt eine Menge hoch.
Fortress hat damals eine gute Kasse gemacht.
Auch interessant die "Director-dealings".
Die Jungs im Management hängen ganz schön drinnen.
Die würden gerne zu heutigen Kursen gekauft haben, anstatt derer, zudem sie seinerzeit zugeschlagen hatten. Auch keine Peanuts in den Mengen.

Gruss  

"Wenn ich das Zitat aber richtig verstehe sind darin aber darüberhinaus  auch Wiedervermietungskosten und eventuell auch Leerstand (geht nicht  ganz daraus hervor) enthalten!"
 

Wiedervermietungskosten sind insofern enthalten als bei Wiedervermietung anfallende Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten enthalten sind.

Sonstige Wiedervermietungskosten, wie z.B. Werbung und Personalkosten für Wohnungsführungen sind in den Verwaltungskosten enthalten.

Leerstandskosten sind nicht enthalten.

"Das würde bedeuten, dass die  Immobilien mit der Zeit verfallen, also derzeit "ausgecasht" werden. 10  €/qm als reiner Instandhaltungsansatz dürfte wohl eher die realistische  Untergerenze bei einer ordentlichen Bewirtschaftung darstellen"

Ein Teil des Unterschieds zwischen den branchenüblichen 12 Euro und Gagfah's 8 Euro pro qm ist auf die preiswertere Leistungserbringung durch eigene Mitarbeiter zurückzuführen.

Der sonstige Unterschied ist darauf zurückzuführen das Gagfah offensichtlich andere Maßstäbe an die Wirtschaftlichkeit einer Instandhaltungsmaßnahme anlegt als andere Immobiliengesellschaften. Davon, daß ein Fassadenanstrich nach 35 statt nach 30 jahren erneuert wird verfällt ein Haus auch nicht.

Mit der oft vorgetragenen Theorie der "verfallenden Gafahwohnungen" sind auch die von Gagfah langsam aber stetig erzielten Mieterhöhungen nicht vereinbar.

Vom 3. Quartal 2008 bis zum 2. Quartal 2010 ist die Kaltmiete pro qm von 4,92 auf 5,05 gestiegen.

 

Kann allerdings aus eigener Erfahrung sagen, dass auch 8 ? deutlich zu wenig sind, insbesondere bei der Bestandsgröße, da dort sicherlich auch ein Teil durch Hierarchieebenen nicht direkt der Immobilie zugute kommt.

Die Verwaltungskosten in Höhe von fast 400 ? pro Einheit und Jahr finde ich dagegen schon eher etwas hoch, wenn auch - hier muss ich Dir zustimmen - wahrscheinlich nicht einfach zu reduzieren.

Die Kosten entsprechen durchschnittlich ca. 100-150 Einheiten pro Mitarbeiter in der Verwaltung und dass ist schon recht schwach...

Zwei Kennzahlen also, die meiner Meinung nach leider in die falsche Richtung weisen...

mfg

PS: Nur zur Info, ich bin noch investiert, das Investment ist derzeit auch im Plus, aber ich werde skeptischer, je mehr ich mich mit Gagfah beschäftige....  

"insbesondere bei der Bestandsgröße, da dort sicherlich auch ein Teil  durch Hierarchieebenen nicht direkt der Immobilie zugute kommt."

????

Wie soll das funktionieren?

Könntest Du das bitte erläutern?

 

HPX  Index  für  Eigentumswohnungspreise steigt im September weiter an

Der Index ist mit 99,87 im Jahresvergleich um 2,20% gestiegen (September 2009: 97,72).

Im Vormonat stand der Index bei 98,57.

www.hypoport.de/hpx-hedonic.html

Die Hypoport AG berechnet ihren Index auf Basis tatsächlicher Transaktionsdaten. Knapp 10% aller Transaktionen für Privatkunden werden über die Hypoport-Plattform abgewickelt. Unterschiede in den regionalen, größe-, lage- und ausstattungsmäßigen Eigenschaften der der in den jeweiligen Monaten gehandelten Wohnungen werden mit der hedonischen Methode berücksichtigt.

Der HPX apartment Index berücksichtigt neue und gebrauchte Eigentumswohnungen.