CORESTATE Capital Holding S.A

der Markt vor zwei Jahren nur 17-18 beim Börsengang zahlte. Ja, es kamen danach Übernahmen, die das Wachstum förderten, aber Übernahmen kosten ja gemeinhin auch etwas. Vielleicht stellt sich der Markt zunehmend die Frage (berechtigt oder nicht), ob diese Übernahmen so schnell so viel Mehrwert bringen konnten, und preist nun gewisse Risiken wieder mehr ein.

29,15 ? Marke bei der Charttechnik hat?

Bei marketscreener gibt's da ja bestimmte Grundeinstellungen. Ich denke mal, die 29,15 wird irgendein Fibonacci oder sowas sein, dass die Wellentechniker anwenden, aber ich hab von Wellenanalyse keine Ahnung.

Hier nochmal der "Beschleunigten" Abwärtstrend in dem wir uns befinden.  

Corestate kam mit Sicherheit sehr günstig an den Markt, was man ja auch durch den schnell einsetzenden Aufwärtstrend sah. Die Tatsache, dass Corestate mehr Rendite als andere Gesellschaften erwirtschaftet, dürfte hauptsächlich den Mezzanine Finanzierungen geschuldet sein. Möglich geworden, durch die HFS Übernahme.
Gefühlt würde ich sagen, dass der Leerverkäufer hier seinen Ansatzpunkt sieht, während das Management sich hier seiner Sache recht sicher scheint.


 

Es handelt sich wahrscheinlich um die 61,8% Retracementmarke basierend auf dem letzten Anstieg vom 26.10.-11.12.18 dort sollte laut Fibonacci auch Schluß sein mit dem Kursverfall. Im Moment befinden wir uns ja bei 38,2%, auch schon eine potentielle Umkehrmarke...bin aber auch kein Fibo-Spezialist  

Corestate bewegt sich wohl aktuell in diesem Spannungsfeld, was der Vorstand als sicheres Geschäft ansieht und dem was der Markt gleichzeitig eben als Risiko in diesem zugekauften Mezzanine-Geschäft empfindet. Da macht Corestate das hochprofitable Geschäft, und wenn das so weitergeht, ist die Aktie dramatisch unterbewertet. Der Markt und der Shortie unterstellen aber dort wohl eine deutliche Abkühlung, warum auch immer.

Nachfolgend mal ein bisschen Hintergrund zum Thema. Ist älter aber interessant.
Möglicherweise glaubt der Leerverkäufer bzw. der Markt, dass CE Schwierigkeiten haben könnte auslaufende Mezzanine Finanzierung von ihren Kunden zurück zu bekommen oder aber das die Kunden im momentan schwieriger werdenden Finanzmarktklima keine Anschlussfinanzierung bekommen könnten.

Kann allerdings nicht wirklich beurteilen wie groß das Risiko für CE da sein könnte..?

https://www.google.de/amp/s/amp.handelsblatt.com/...chen/3641298.html  

finanziert nur 20-25% der Anfragen. Ich geh davon aus, dass es eben nicht so ist wie in dieser wettbewerbsintensiven Zeit vor 2008.

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Zitat aus deinem Link (letzte zwei Absätze):  

Diese relativ hohe Quote lässt natürlich auch Rückschlüsse auf die Sorgfalt bei der Unternehmensauswahl für diese Programme zu. Damals war der Wettbewerbsdruck unter den Mezzanine-Anbietern hoch. Das scheint ?fatal? für die Entwicklung des Marktes gewesen zu sein, vermutet Hauck & Aufhäuser. ?Der Standardisierung und dem Kostendruck im Wettbewerb fiel die strikte Beachtung des Grundsatzes zum Opfer?, nur bonitätsstarke Unternehmen in die Programme aufzunehmen. Risiken wurden durch die Verbriefungsstrukturen nicht nur wie gewünscht umverteilt, sondern auch neu geschaffen.
Unabhängig von den bestehenden Problemen hält Weddrien Mezzanine-Kapital für ein sehr gutes Finanzierungsinstrument. Es sollte aber individuell auf den Bedarf des Unternehmens zugeschnitten sein.
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Das ist letztlich der Hauptpunkt. Wenn Corestate nur bonitätsstarke Unternehmen aufnahm, was man durch die Prozentzahl der finanzierten Anfragen annehmen kann, dann sollte hier kein Problem entstehen. Und selbst wenn erscheint mir der Prozentsatz der im Artikel erwähnten Ausfälle auch überschaubar zu sein. Das sollte Corestate selbst im worst case ganz gut überstehen.  

Danke für den Artikel, man darf aber nicht vergessen, dass Corestate lediglich die Zwischenfinanzierung für Immobilien macht und eben nicht für Unternehmen. Da sollte das Risiko dann nochmals deutlich geringer sein.

Dann kann man aber wieder das Platzen einer „Immobilienblase“ anbringen. Auch dem würde ich wiedersprechen, weil Corestate über 75% der Finanzierungen in Hot-Spots wie Köln, München, Berlin, Hamburg hat. In diesen Städten wird es bei einer Immobilienblase denke ich nicht zu großen Rückgängen kommen, denn die Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten ist viel zu hoch. Vor allem für neu gebaute Wohnkomplexe usw.


Mal schauen, was hier nächstes Jahr mit dem Kurs passiert, dieses Jahr kann man mal getrost vergessen ...  

Generell war es im CC zu den 9 Monatszahlen so, dass Fragen von Analysten relativ knapp und sachlich beantwortet wurden. Als es relativ am Ende eine Frage zum Risiko von HFS und den Mezzanine Finanzierungen gab, die ja die Ertragsstärke von CE massiv beeinflussen, wurde Lars Schniedrig aber plötzlich richtig ausschweifend und man hat direkt gemerkt, dass das Management für diesen Geschäftsbereich ziemlich zuversichtlich ist und die Risiken für relativ gering hält.

Aus der Conference Call Zusammenfassung von knmn kann man das auch noch mal sehr gut herauslesen finde ich.  

Am Ende muss ich momentan sagen, dass es schwer ist hier das Haar in der Suppe zu finden..! ;-)  

Ausschnitt aus dem Earnings Call:

Analyst:
Good afternoon, I had a question on the mezzanine capital and sort of a followup to the discussed organic growth. Could you give us an indication of the growth trends in the AUM and mezzanine capital, and with regards to mezzanine, can you also give us an indication about the latest trends in margins? I understand that mezzanine are a major earnings contributor, margins are above average, is there any thought of say price pressure showing up on the horizon or are the high margins that you generate defendable for the time being?

CFO Lars Schniedrig:
Yes, so first ? extremely strong growth obviously in the HFS business since we have acquired it, remember when we started the journey July last year the fund was roughly 1.05 and we are now in excess of 1.2, so that is a decent growth, and I always said we will continue that but we have  as a market leader not by size but by quality the luxury that we can choose and cherry pick the projects, and we will continue this. And you see in reality, when you compare Q3 and Q4, that the tendency towards the Big Seven City has even been enlarged on the picture, that is very impressive, I think. So therefore we have growth, we will ? what Michael said ? see growth in Spain, if you put the numbers in context to the 1.2 billion you have already a strong organic growth, because it is also organic growth, it does not matter if it is in Germany or in Spain, we do not buy another mezzanine platform, this is
pure organic growth. Then the margins: I can clearly answer with a no. Why? Because we as the quality leader we are able to get these margins, why? Because our client pitch in the Big Seven cities, mainly, and there you need to be quick, I always refer to this example ? if you want to buy a land plot in Munich as a developer, you don?t have the luxury to look for financing for six or eight weeks, you need to be quick, and we can give them feedback within a week. And this is the price to get that in a qualified
and sustainable way and for them having financing security. And in addition I can give you one more background: I talked to all of the German Pfandbrief banks during Expo Real and they clearly indicated to me that they highly appreciate the quality leadership with our underwriting and with our risk underwriting process. On genost, you know this company we have, where the qualified valuers work for us, so that is working very well and in all fairness the government actually helps us, because the government needs more than a million additional residential units by 2020, at least this is what Dr. Merkel said, and guess who will build this? Our clients! And therefore I do not expect this business at least to slow down, in contrast we will do everything to be part of this governmental initiative.

Full Transcript: https://ir.corestate-capital.com/download/...Corestate_Transcript.pdf  

Corestate Capital Holding S.A.: CORESTATE-Tochter Hannover Leasing kauft Büroimmobilie in Düsseldorf für neuen Publikums-AIF - 11.12.18 - News - ARIVA.DE  

http://www.deal-magazin.com/news/1/78456/...sseldorf-von-KOeLBL-KRUSE

Der Projektentwickler ist derselbe von dem man einst auch das Five Boat Duisburg gekauft hatte.  

 

Selbst an einem Tag der Markterholung —> Indizes dick im Plus, steigt so eine zerschossene Aktie wie Corestate nichtmal ....

Immerhin mal kein Tag mit -3%.

Volumen erneut hoch.  

zumindest auf meiner Watchlist ähnlich oder noch schlechter performen als Corestate.

Ist halt immer das Problem, wenn die US Märkte mal schnelle 3% hochgehen. Dann ändert sich ja (erst am Recht am Jahresende) nicht innerhalb eines Tages die grundsätzliche Einstellung zu Aktien. Lediglich geht dann der Dax und andere Indizes durch ETFs etc. marktgerecht hoch, und manchmal nicht mal das. Nebenwerte lässt man erstmal weiter links liegen, bis der Markt nach Bodenbildung sicherer aussieht.

Hab heute früh auch ein paar andere Nebenwerte gekauft, weil ich vermute, dass die erste Marktkorrektur vorbei sein könnte. Aber bis jetzt hat sich das noch nicht gelohnt. Kaum Kursreaktionen.

Wie gesagt, ich hoffe, diese unterbewerteten Aktien kotzen sich jetzt bis Weihnachten nochmal richtig aus. Window Dressing, Shorties, Steuerliche Verkäufe. Und dann geht's im neuen Jahr mal ordentlich hoch.  

Ich lasse die jetzt einfach liegen und schaue auch gar nicht mehr aufs Depot, irgendwann wird der Knoten schon platzen.    

https://www.ariva.de/news/...-a-corestate-schliesst-exklusive-7304472

Der Newsflow stimmt weiterhin. Operativ scheint es wirklich zu laufen.  

Ich weiß nach wie vor nicht wie man das Thema hier fassen soll. Kann man ernsthaft einsteigen solange der Shorti seine Position aufbaut? Für mich spricht aktuell alles für kaufen, aber dieser fade Beigeschmack bleibt halt einfach...  

wenn man sich so durch den Bundesanzeiger Leerverkäufe durchklickt, dann fällt auf, dass die meisten Leerverkaufspositionen mit 0, xx  % beginnen. Leerverkäufe mit 2,55 % findet man nicht so häufig. Will sagen, dass ich nicht glaube, dass der Leerverkäufer seine Position noch deutlich ausbaut. Aber es kann natürlich auch anders kommen. Eine deutlich größere Position bedeutet für den Leerverkäufer auch ein deutlich höheres Risiko. Jetzt zum Jahresende hat er es relativ leicht, weil die meisten Instis wahrscheinlich ihre Bücher schon geschlossen haben und Privatanleger ihre Verlust oder Gewinnpositionen aus steuerlichen Gründen oft glattstellen. Zu Jahresbeginn könnte sich die Lage deutlich zum Positiven verändern und das " alte Jahr" hat nur noch 10 Handelstage. Zudem rückt dann die Bewertung 2019 in den Vordergrund.  

also ich will ja die aktuelle Lage nicht kommentieren, aber schau mal die Rendite der US 30 jährigen an, für mich ist das aktuell ein Weihnachtsgeschenk, also statt weihnachtsrally, eben nun destotrotz weihnachtsshopping....  

ich schätze deine klären Beiträge sehr.

Psquared liebt bei 2,55%, hatte aber bei Linde auch schon mal 0,64 oder so. D. h. finanzielle Power haben die wohl.
Auch wenn ich nickt glaube, dass die weiter aufbauen, gaben sie zumindest kürzlich aufgestockt, was darauf schließen lässt, dass die trotz des ausgebombten Kurses auf nochmals niedrigerer Kurse setzen. Und da liegt für mich der Hase im Pfeffer!
Wie kann das denn sein?
KGV6
Divi 8%
Ständige stärker Prognoseerhöhung
DD im Sommer
Positiver Newsflow
Richtige Investments an den richtigen Orten
..... und trotzdem kennt der Kurs nur eine Richtung!

Ist das jetzt die Chance des Jahrhunderts oder was übersehen wir?
Hat jemand eine Meinung dazu ob CE auch über Jahre hinaus in der Lage sein wird zu wachsen? Oder kann es in einem Jahr sein, dass nur die Hälfte des Umsatzes einfahren?
Kann 2018 ein absolutes Ausnahmejahr sein und der Markt preist das ein?

Danke Euch!  

Nein kann nicht sein, denn die Umsätze sind zu 85% wiederkehrender Natur. Viele Provisionen laufen bis ich 2030.


Der Newsflow ist weiterhin stark. Gestern der Ankauf für einen neuen Publikums-AIF für Stiftungen, heute die Zusammenarbeit mit einem Ziel von 1 Mrd. Volumen in ein paar Jahren. Das wird alles die Umsätze und damit auch die Gewinne weiter steigen lassen.


 

Die Entwicklung des Kurses ist wirklich ernüchternd. Ohne je einen Quartalsbericht vom Unternehmen in der Hand gehalten zu haben könnte man meinen, es handelt sich hierbei um ein Unternehmen aus der Modebranche oder einer Branche, in der Amazon dir das operative Geschäft zunehmend wegnimmt.

Dem ist aber zum Glück nicht so. Stattdessen leistet das Management aktuell hervorragende operative Arbeit. Es ist meines Erachtens also nur eine Frage der Zeit, bis sich die Richtung wieder ändern wird. In dieser Zeit bin und bleibe ich weiterhin auf der Käuferseite.
Ich habe mir heute das Transkript zum Earnings Call (Q3) durchgelesen. Die Antworten des Managements sind tatsächlich sehr schwammig und unklar formuliert. Dies kann durchaus ein Grund für die aktuelle Kaufzurückhaltung sein. Mir fehlte trotz mehrmaligen Nachfragens seitens der Teilnehmer ein klares Statement, warum die Umsatzguidance derart angehoben wurde, unterm Strich jedoch nur mit einer leichten Ergebnisverbesserung (im Vergleich zur bisherigen Prognose) gerechnet wird.
Weiterhin ist man natürlich in gewisser Weise von der Performance von HFS und den vermittelten Mezzanine Loans abhängig. Hier wird aber meines Erachtens gerade etwas Angst geschürt, die völlig abwegig ist.

Die Verbindlichkeiten-Struktur sieht auch solide aus:

Ca. 150 Mio Bankverbindlichkeiten (kurz- und langfristig)
200 Mio. Wandelanleihe mit einem Zinskupon von etwas über 1%
300 Mio. Anleihe zu 3,5%

Die Bankverbindlichkeiten könnte man mit den vorhandenen liquiden Mitteln tilgen, die Anleihe ist erst in vier Jahren zu tilgen und die Wandelanleihe ebenfalls (bzw. sie könnte auch in Aktien umgewandelt werden; Kurs müsste dann über 62 Euro notieren)

Für mich bedeutet dies, dass man einen Großteil des Cashflows in den kommenden vier Jahren ausschütten und/oder in das operative Geschäft reinvestieren kann. Etwas Geld sollte man für die Tilgung der Anleihe jedoch zurückhalten (oder ggfs. später durch eine neue Anleihe refinanzieren).

Da gleichzeitig über 80% der Umsätze in den kommenden Jahren von wiederkehrender Natur sind, habe ich eine gewisse Planungssicherheit für mein Investment:

- Ertragsprognose: stabil bis leicht steigend
- Dividendenpolitik: stabil (konservativ zwischen 2-3 Euro die nächsten Jahre)
- Zinsrisiken: Bankverbindlichkeiten sind durch Cash abgedeckt, Anleihen sind günstig finanziert, keine Risiken für die kommenden vier Jahre
- Zinsrisiken für das operative Geschäft: Ich könnte mir in den kommenden vier Jahren durchaus kleinere Zinserhöhungen in Europa vorstellen. Der Bedarf an Büro- und Wohnimmobilien ist jedoch von struktureller Natur und wird dadurch vielleicht etwas gebremst, aber nicht aufgehalten

Fazit: Im besten Fall bleibt die Dividende in den kommende vier Jahren stabil, dann sind 10 Euro (4x 2,50 Euro) bei einem Kurs von aktuell 31,50 Euro verdient, was ca. 30% des Investments entsprechen würde. Es bleibt abzuwarten, ob der Kurs in 2021 > 62 Euro notiert und die Anleihe gewandelt wird. Die Chance besteht auf jeden Fall. Dann würde das Investment aus heutiger Sicht mit einem Kursgewinn von 100% und 10 Euro Dividende zu Buche stehen.

Ich denke, hier lohnt es sich, die Aktie unters Kopfkissen zu legen und die derzeitige Performance einfach auszublenden.